La colocazione è una forma di abitazione sempre più diffusa in Svizzera, in particolare a Ginevra e a Losanna dove i canoni elevati spingono molte persone a condividere un alloggio. Il diritto svizzero della locazione non prevede un regime specifico per la colocazione: sono le regole generali della locazione abitativa che si applicano, con conseguenze importanti secondo la struttura giuridica scelta. PBM Avocats vi aiuta a comprendere e a organizzare la vostra colocazione su basi giuridiche solide.
Le due strutture giuridiche della colocazione
La struttura giuridica di una colocazione determina i diritti e gli obblighi di ogni coinquilino nei confronti del locatore e tra di loro. Esistono due configurazioni principali:
| Criterio | Contratto comune (tutti cofirmatari) | Contratto individuale (un conduttore principale) |
|---|---|---|
| Parti al contratto | Tutti i coinquilini | Un solo conduttore principale |
| Responsabilità del canone | Solidale — ciascuno risponde per il tutto | Solo il conduttore principale è responsabile |
| Relazione con il locatore | Ogni coinquilino è conduttore | Gli altri sono subconduttori |
| Sostituzione di un coinquilino | Accordo di tutti + accordo del locatore richiesto | Accordo del locatore richiesto per sublocazione |
| Risoluzione da parte di un coinquilino | Impossibile senza accordo di tutti | Il subconduttore può risolvere la propria parte |
| Garanzia locativa | Versata congiuntamente | Versata dal conduttore principale |
La solidarietà nel contratto comune
Quando tutti i coinquilini sono cofirmatari dello stesso contratto, sono solidalmente responsabili nei confronti del locatore per l'integralità degli obblighi derivanti dal contratto (art. 143 CO). Questa solidarietà significa che:
- Il locatore può reclamare il canone completo a qualsiasi coinquilino, indipendentemente dalla parte reale di ciascuno
- Se uno dei coinquilini non paga la propria parte, gli altri devono coprire la mancanza per evitare un inadempimento
- I danni causati da uno dei coinquilini impegnano la responsabilità di tutti nei confronti del locatore
- Il coinquilino che ha pagato più della propria parte dispone di un ricorso interno contro gli altri (art. 149 CO)
La convenzione interna di colocazione
Per evitare i conflitti, è vivamente raccomandato ai coinquilini di concludere una convenzione interna di colocazione che disciplini i loro rapporti reciproci. Questa convenzione, distinta dal contratto, può prevedere:
- La ripartizione del canone e delle spese tra i coinquilini
- Le regole di convivenza (cucina, pulizie, ospiti, rumore)
- La procedura in caso di partenza di un coinquilino (preavviso interno, ricerca di un sostituto)
- La ripartizione della garanzia locativa all'uscita
- Le modalità di decisione collettiva in caso di disaccordo
- La ripartizione degli eventuali danni causati all'alloggio
La sostituzione di un coinquilino
In un contratto comune
Il coinquilino uscente e quello entrante devono ottenere l'accordo degli altri coinquilini e del locatore. La procedura tipica è la seguente:
- I coinquilini propongono un candidato solvibile al locatore
- Il locatore verifica la solvibilità e può chiedere referenze
- Se il locatore accetta, un addendum al contratto è firmato da tutti
- Il coinquilino uscente è liberato dai suoi obblighi futuri dalla firma dell'addendum
In una struttura di sublocazione
Il conduttore principale può cambiare subconduttore con l'accordo del locatore (art. 262 CO). La procedura è più semplice poiché non implica la modifica del contratto principale.
Domande frequenti sulla colocazione in Svizzera
In colocazione, ogni coinquilino è responsabile dell'integralità del canone?
Dipende dalla struttura del contratto. Se tutti i coinquilini sono firmatari dello stesso contratto di locazione (bail conjoint), sono in linea di principio solidalmente responsabili nei confronti del locatore per l'integralità del canone (art. 143 CO). Il locatore può quindi reclamare il canone completo a qualsiasi coinquilino. Per contro, se ogni coinquilino ha concluso un contratto individuale con il locatore per la propria camera, la responsabilità è limitata alla parte di ciascuno.
Come può un coinquilino lasciare la colocazione prima della fine del contratto?
Se tutti i coinquilini sono firmatari di un contratto comune, un coinquilino non può partire da solo senza l'accordo degli altri e del locatore. Può proporre un sostituto accettabile al locatore (solvibile, di buona moralità). Se il locatore accetta, viene concluso un addendum al contratto. Se tutti i coinquilini rifiutano di regolarizzare la situazione, il coinquilino uscente rimane vincolato dal contratto e dalla sua solidarietà. PBM Avocats raccomanda di formalizzare sempre per scritto qualsiasi accordo di sostituzione tra coinquilini e locatore.
È possibile la sublocazione di una camera in colocazione?
Sì, previo accordo del locatore (art. 262 CO). Il conduttore (o i coinquilini) deve ottenere il previo accordo scritto del locatore prima di sublocare una camera. Il locatore può rifiutare solo per motivi precisi: le condizioni della sublocazione sono abusive rispetto al contratto principale, la sublocazione presenta inconvenienti maggiori per il locatore, o il conduttore rifiuta di comunicare le condizioni della sublocazione.
Come risolvere i conflitti tra coinquilini in caso di problemi?
I conflitti tra coinquilini (mancato pagamento della parte di un coinquilino, disturbi, danni all'alloggio) sono questioni di diritto privato tra i coinquilini stessi. Se i coinquilini sono vincolati da una convenzione interna di colocazione, questa si applica. In assenza di convenzione, si applicano le regole generali del diritto delle obbligazioni. Il locatore non è parte ai conflitti interni tra coinquilini. Una convenzione di colocazione ben redatta previene la maggior parte di questi conflitti.
Il locatore può rifiutare un nuovo coinquilino proposto in sostituzione?
Il locatore può opporsi alla sostituzione di un coinquilino se ha motivi seri: il candidato proposto è insolvibile, non presenta garanzie di solvibilità sufficienti, o ha una storia di contenziosi locativi. Per contro, non può rifiutare in modo arbitrario o discriminatorio. Se il locatore rifiuta un candidato solvibile e di buona reputazione senza motivo valido, i coinquilini possono contestare questo rifiuto davanti all'autorità di conciliazione.