Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Steuer, die beim Eigentumsübergang einer in der Schweiz gelegenen Liegenschaft erhoben wird. Sie kommt zu den Notargebühren und der Grundstückgewinnsteuer hinzu und bildet die steuerliche Gesamtbelastung einer Immobilientransaktion. Ihre Sätze und Berechnungsmodalitäten variieren von Kanton zu Kanton. PBM Avocats berät Käufer und Verkäufer in Genf und Lausanne über die mit ihren Immobilienprojekten verbundenen Steuerlasten und die gesetzlichen Möglichkeiten zur Befreiung oder Ermässigung.
Natur und Rechtsgrundlage der Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer ist eine von den Kantonen erhobene indirekte Steuer anlässlich der Beurkundung von Eigentumsübertragungsakten (Verkäufe, Tausch, Einlagen, Erbschaftsteilungen, Versteigerungen). Ihre Rechtsgrundlage findet sich in den kantonalen Gesetzen: In Genf im Gesetz über die Einregistrierungsgebühren (LDE, RS GE D 3 30); im Kanton Waadt im Gesetz über Handänderungen und Handänderungssteuern (LMI, RS VD 648.11). Der Bund erhebt keine Handänderungssteuern; diese Kompetenz liegt ausschliesslich bei den Kantonen.
Die Berechnungsgrundlage ist grundsätzlich der in der Urkunde stipulierte Kaufpreis oder der amtliche Wert (Steuerwert, amtliche Schätzung), wenn dieser höher als der vereinbarte Preis ist. Diese Regel soll Unterpreisdeklarationen zur Senkung der Handänderungssteuer verhindern. Der beurkundende Notar ist für die Erhebung und Abführung der Steuer an den Staat verantwortlich.
Kantonale Sätze und effektive Belastungen in Genf und im Kanton Waadt
In Genf beträgt der Gesamtsatz der Einregistrierungsgebühren bei Liegenschaftsverkäufen 3 % (kantonale Steuer und Einregistrierungsgebühr). Für bestimmte Aktarten (Gesellschaftseinlagen, Tausch, Grundpfandbestellung, Mietverträge) gelten differenzierte Sätze. Unter bestimmten erschwerenden Voraussetzungen können Zuschläge zur Anwendung kommen.
Im Kanton Waadt beträgt die Handänderungssteuer 2,2 % des Handänderungswerts. Zu diesen Handänderungssteuern kommen in beiden Kantonen die Notargebühren (nach kantonalem Tarif) und die Grundbuchgebühren (Emolumente für die Eintragung des Eigentumsübergangs) hinzu. Bei einer grösseren Transaktion können all diese Gebühren zusammen mehrere Prozent des Kaufpreises ausmachen. PBM Avocats erstellt vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags eine vollständige Kostenschätzung.
Steuerbefreiungen und -ermässigungen
Die kantonalen Gesetze sehen mehrere Fälle von Steuerbefreiung oder -ermässigung vor. Übertragungen im Rahmen von Erbschaften an gesetzliche Erben in direkter Linie geniessen oft eine vollständige Befreiung oder einen ermässigten Satz. Schenkungen an direkte Nachkommen können je nach Kanton ebenfalls von ermässigten Sätzen profitieren. Bestimmte Unternehmensumstrukturierungen (Fusionen, Spaltungen, Vermögensübertragungen nach FusG) können zu Steuerbefreiungen führen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Es gibt auch spezifische Befreiungen für Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern, für bestimmte gemeinnützige Organisationen und für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum im Rahmen bestimmter kantonaler Förderungsprogramme.
Notargebühren und Grundbuchgebühren
Die Notargebühren sind durch die Kantone geregelt. In Genf legt die Verordnung über die Notaremolumente die anwendbaren Tarife in Abhängigkeit vom Transaktionswert und der Urkundenart fest. Im Kanton Waadt sind die Tarife durch das waadtländische Notariatsgesetz geregelt. Bei einem Standardverkauf umfassen die Notargebühren die Vertragsaufstellung, die Vorabrecherchen, die Einregistrierungsformalitäten und die Abrechnung der Nebenkosten. Die Gesamtnotargebühren liegen je nach Komplexität in der Regel zwischen 0,1 % und 0,5 % des Kaufpreises.
Die Grundbuchgebühren kommen zu den Notargebühren und den Handänderungssteuern hinzu. Sie werden nach kantonsspezifischen Tarifen berechnet. PBM Avocats koordiniert alle rechtlichen und steuerlichen Aspekte der Immobilientransaktion in Zusammenarbeit mit dem beurkundenden Notar.
Welche Handänderungssteuern gelten in Genf und im Kanton Waadt?
In Genf werden die Handänderungssteuern durch das Gesetz über die Einregistrierungsgebühren (LDE) geregelt. Der ordentliche Satz beträgt 3 % des Kaufpreises für Liegenschaften (davon 1 % für die Kantonssteuer und 2 % für die Einregistrierungsgebühr). In bestimmten Fällen werden Zuschläge erhoben. Im Kanton Waadt sind die Handänderungssteuern im Gesetz über Handänderungen und Handänderungssteuern festgelegt. Der Satz beträgt 2,2 % des Handänderungswerts (Preis oder amtliche Schätzung, wenn diese höher ist). Diese Sätze verstehen sich ohne Notargebühren, die hinzukommen.
Wer zahlt die Handänderungssteuer bei einem Immobilienverkauf?
Grundsätzlich ist der Erwerber der Liegenschaft steuerpflichtig. Die Parteien können jedoch vertraglich eine andere Aufteilung vereinbaren, z.B. die Kosten dem Verkäufer aufbürden oder teilen. In der Genfer Praxis werden die Handänderungssteuern meistens vom Erwerber getragen, der sie beim Abschluss des Kaufvertrags an den Notar entrichtet. Dieser ist für die Deklaration und Zahlung gegenüber dem Staat verantwortlich. Bei Nichtbezahlung sichert ein gesetzliches Pfandrecht des Staates an der Liegenschaft die Eintreibung.
Sind Schenkungen und Erbschaften von Liegenschaften handänderungssteuerpflichtig?
Die Antwort variiert je nach Kanton. In Genf sind Liegenschaftsübertragungen durch Erbschaft oder Schenkung an Erben in direkter Linie (Eltern, Kinder, Ehegatten) von der Handänderungssteuer befreit (LDE), können aber nach dem Genfer Erbschaftssteuerrecht Erbschafts-/Schenkungssteuern unterliegen. Im Kanton Waadt bestehen ähnliche Befreiungen oder Ermässigungen für Übertragungen an Nachkommen in direkter Linie. Die spezifischen Regeln des jeweiligen Kantons sollten vor jeder Vermögenstransaktion geprüft werden.
Wie hoch sind die Notargebühren in der Schweiz bei einer Immobilientransaktion?
Die Notargebühren variieren je nach Kanton, da jeder Kanton seinen eigenen Notartarif festlegt (oder ihn in bestimmten Kantonen frei lässt). In Genf ist der Notartarif durch eine kantonale Verordnung festgelegt und wird in der Regel als Prozentsatz des Transaktionswerts berechnet (ca. 0,1 % bis 0,3 % je nach Akt und Wert). Im Kanton Waadt ist der Tarif ähnlich und durch das Notariatsgesetz geregelt. Bei einem Standardverkauf belaufen sich die Gesamtkosten aus Notargebühren und Handänderungssteuern in der Regel auf 3 % bis 5 % des Kaufpreises, je nach Kanton und Umständen.
Gelten Handänderungssteuern beim Verkauf von Anteilen an einer liegenschaftshaltenden Gesellschaft?
Diese Frage ist bei strukturierten Immobilientransaktionen zentral. Der Verkauf von Aktien oder Anteilen einer Gesellschaft, deren Hauptaktivum eine Schweizer Liegenschaft ist, stellt in bestimmten Kantonen eine indirekte Liegenschaftsveräusserung dar, die handänderungssteuerpflichtig ist (und der Grundstückgewinnsteuer unterliegt). Das Konzept der wirtschaftlichen Liegenschaftsveräusserung ist im StHG (Art. 12 Abs. 2 lit. a) vorgesehen und in den Kantonen unterschiedlich umgesetzt. Sowohl Genf als auch Waadt sehen Gleichstellungsregeln vor, die bestimmte Abtretungen von Anteilen an Immobiliengesellschaften der Handänderungssteuer unterwerfen. PBM Avocats analysiert die steuerlichen Auswirkungen jeder Struktur vor deren Umsetzung.