Die Frage der Haustiere in Mietwohnungen ist in der Schweiz eine wiederkehrende Quelle von Spannungen zwischen Mietern und Vermietern. Das schweizerische Mietrecht verbietet die Tierhaltung nicht, erlaubt den Vermietern jedoch, diese vertraglich zu regeln — im Rahmen der von der Rechtsprechung gesetzten Grenzen. PBM Avocats gibt einen Überblick über die Rechte und Pflichten beider Parteien in Genf und Lausanne.
Der rechtliche Rahmen: zwischen Vertragsfreiheit und rechtsprechlichen Grenzen
Das schweizerische Recht enthält keine spezifische Bestimmung über Haustiere in Wohnungsmietverträgen. Das anwendbare Regime ergibt sich aus den allgemeinen Regeln des Obligationenrechts über die Vertragsfreiheit, den halbzwingenden Bestimmungen des Mietrechts und der Rechtsprechung des Bundesgerichts zum gewöhnlichen Wohngebrauch.
Das Zentralprinzip ist das des gewöhnlichen Wohngebrauchs: Der Mieter kann die Wohnung so nutzen, wie es eine vernünftige Person täte. Die Rechtsprechung hat schrittweise definiert, welche Tiere zu diesem gewöhnlichen Gebrauch gehören — und daher keiner Zustimmung des Vermieters bedürfen — und welche einer ausdrücklichen vertraglichen Genehmigung bedürfen.
| Tierart | Gewöhnlicher Gebrauch? | Zustimmung des Vermieters erforderlich? | Verbotsklausel gültig? |
|---|---|---|---|
| Aquarienfische | Ja | Nein | Nein (Klausel nichtig) |
| Käfigvögel (Kanarienvögel, Wellensittiche) | Ja | Nein | Nein (Klausel nichtig) |
| Hamster, Zwergkaninchen, Meerschweinchen | Grundsätzlich ja | In der Regel nein | Fraglich |
| Katzen | Nein (gemäss BGer) | Ja, wenn Klausel im Mietvertrag | Ja |
| Hunde | Nein | Ja, wenn Klausel im Mietvertrag | Ja |
| Exotische / gefährliche Tiere | Nein | Ja (Verweigerung i.d.R. legitim) | Ja |
Die Tierhaltungsklausel im Mietvertrag
Viele Mietverträge in der Schweiz enthalten eine Klausel, die die Tierhaltung von der vorherigen Zustimmung des Vermieters abhängig macht. Die Gültigkeit und Tragweite dieser Klausel hängt von ihrer Formulierung ab:
Klausel mit Vorzustimmung
Eine Klausel, die bestimmt, dass «die Tierhaltung der vorherigen Zustimmung des Vermieters bedarf», ist grundsätzlich für Katzen und Hunde gültig. Sie verpflichtet den Mieter, vor der Anschaffung des Tieres eine Genehmigung einzuholen. Der Vermieter kann ablehnen, doch muss die Ablehnung auf objektiven und vernünftigen Gründen beruhen:
- Gefahr von Immissionen für die anderen Mieter des Hauses
- Hausordnung, die Tiere verbietet
- Dokumentierte Allergien von Nachbarn oder des Vermieters
- Potenziell gefährlicher Charakter der Rasse
- Liegenschaft ohne geeigneten Aussenbereich
Klausel mit absolutem Verbot
Eine Klausel, die alle Tiere ausnahmslos verbietet, ist insoweit teilweise nichtig, als sie Tiere betrifft, deren Haltung zum gewöhnlichen Wohngebrauch gehört (Kleintiere, Fische, Käfigvögel). Für Hunde und Katzen ist ein absolutes Verbot anfechtbar, kann aber gültig sein, wenn es durch liegenschaftsspezifische Gründe gerechtfertigt ist.
Immissionen durch Tiere
Die Tierhaltung, auch wenn genehmigt, kann die Haftung des Mieters begründen, wenn sie übermässige Immissionen gegenüber anderen Hausbewohnern verursacht:
- Wiederholtes oder anhaltendes Bellen (Lärmstörungen)
- Anhaltende Gerüche, die die Gemeinschaftsbereiche oder benachbarte Wohnungen betreffen
- Bisse oder Angriffe auf andere Bewohner oder deren Tiere
- Verunreinigungen der Gemeinschaftsbereiche
Bei erwiesenen Immissionen kann der Vermieter:
- Den Mieter mahnen, die Störungen zu beseitigen
- Die zuvor erteilte Genehmigung widerrufen (wenn die Immissionen einen Widerruf rechtfertigen)
- Das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen wegen schwerer Verletzung der Mieterpflichten (Art. 257f OR), nach erfolglos gebliebener Mahnung
Schäden durch Tiere und die Mietkaution
Am Ende des Mietverhältnisses kann der Vermieter von der Mietkaution die Beträge für Schäden einbehalten, die durch Tiere des Mieters verursacht wurden, soweit sie die normale Abnützung übersteigen:
- Tiefe Kratzer auf dem Parkett oder den Fliesen
- Beschädigter oder stark riechender Teppich
- Zerkratztes oder verschmutztes Tapet oder Anstrich
- Antiparasitäre Behandlungen wegen eines Flohbefalls
- Kosten einer Spezialreinigung zur Geruchsbeseitigung
PBM Avocats berät Sie zu Ihren Rechten bezüglich der Tierhaltung in Ihrer Wohnung und vertritt Sie bei Streitigkeiten mit Ihrem Vermieter oder Mieter. Unsere Expertise im Mietrecht in Genf und Lausanne garantiert Ihnen eine präzise Analyse Ihrer vertraglichen Situation.
Häufig gestellte Fragen zu Haustieren in Mietwohnungen in der Schweiz
Kann ein Vermieter Haustiere im Mietvertrag generell verbieten?
Ja, aber nicht absolut. Eine Klausel, die ausnahmslos alle Haustiere verbietet, ist bezüglich Kleintieren (Fische, Käfigvögel, Hamster usw.) nichtig, da das Bundesgericht deren Haltung als gewöhnlichen Wohngebrauch qualifiziert, der keiner Zustimmung des Vermieters bedarf. Eine Klausel, die Hunde und Katzen verbietet, ist hingegen grundsätzlich gültig. PBM Avocats analysiert den genauen Gehalt der Klausel in Ihrem Mietvertrag.
Muss der Mieter die Erlaubnis des Vermieters einholen, um einen Hund oder eine Katze zu halten?
Das hängt vom Vertrag ab. Wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, die die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, muss der Mieter diese Zustimmung vorab einholen. Der Vermieter kann ablehnen, doch darf die Ablehnung nicht willkürlich sein: Sie muss auf objektiven Gründen beruhen (Gefahr von Immissionen für andere Mieter, Hausordnung, dokumentierte Allergien usw.). Eine systematische und unbegründete Verweigerung kann angefochten werden. Fehlt eine solche Klausel, ist der Mieter grundsätzlich frei, gewöhnliche Haustiere zu halten.
Welche Rechte hat der Vermieter, wenn ein Mieter ein nicht genehmigtes Tier hält?
Hält der Mieter ein Tier unter Verletzung einer gültigen Vertragsklausel, kann der Vermieter ihm eine schriftliche Mahnung zusenden und ihn auffordern, das Tier innert angemessener Frist abzugeben. Verweigert der Mieter dies, kann der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen (Art. 257f OR — schwere Verletzung der Pflichten), nachdem eine fruchtlos gebliebene Mahnung vorausgegangen ist. Diese Kündigung unterliegt jedoch bei Wohnräumen einer Mindestkündigungsfrist von 30 Tagen. Die Gerichte prüfen die Verhältnismässigkeit der Massnahme.
Was tun, wenn ein Mitmieter ein Tier hält, das Immissionen verursacht?
Immissionen durch ein Tier (übermässiges Bellen, Gerüche, Angriffe) können zivilrechtliche Nachbarschaftsstörungen darstellen (Art. 684 ZGB). Der betroffene Mieter muss den Vermieter zunächst schriftlich informieren und ihn auffordern, beim störenden Mieter zu intervenieren. Ergreift der Vermieter keine wirksamen Massnahmen, kann er für die Beeinträchtigungen mitverantwortlich sein. Mietzinsreduktion und ausserordentliche Kündigung können in Betracht gezogen werden, wenn die Störungen schwerwiegend und anhaltend sind.
Haftet der Mieter für Schäden, die sein Tier verursacht?
Ja. Der Mieter haftet für Schäden, die seine Tiere an der Mietwohnung verursachen (Art. 267 Abs. 1 OR). Diese Schäden sind beim Auszugszustand festzustellen und gehen über den normalen Abnutzungsgrad hinaus: tiefe Kratzer auf dem Parkett, beschädigter oder stark riechender Teppich, anhaltende Gerüche, die eine Spezialbehandlung erfordern, Schäden an Wänden oder Türen. Der Vermieter kann die Reparaturkosten von der Mietkaution abziehen oder auf Schadenersatz klagen, wenn die Kaution nicht ausreicht.