Die Hypothekarfinanzierung steht im Mittelpunkt der meisten Immobilienerwerbsvorgänge in der Schweiz. Die grosse Mehrheit der Käufer nimmt ein durch ein Grundpfand auf der erworbenen Liegenschaft gesichertes Darlehen in Anspruch. Das Schweizer Recht bietet zwei Hauptinstrumente für diese Sicherheit: die klassische Hypothek und den Schuldbrief, wobei letzterer in der Praxis bei weitem am häufigsten vorkommt. PBM Avocats berät seine Mandanten zu den rechtlichen Aspekten der Hypothekarfinanzierung, bei der Ausarbeitung und Prüfung von Pfandakten, der Verpfändung von Schuldbriefen und den Folgen bei Rückzahlungsschwierigkeiten.
Die Grundpfandrechte: Hypothek und Schuldbrief (Art. 793–865 ZGB)
Das Schweizer Recht unterscheidet zwei Hauptformen von Grundpfandrechten. Die Hypothek (Art. 793 ZGB) ist ein akzessorisches Pfandrecht, das mit der gesicherten Forderung entsteht und erlischt. Obwohl noch im ZGB vorgesehen, wird sie in modernen Bankfinanzierungen kaum mehr verwendet. Der Schuldbrief (Art. 842 ZGB) hingegen ist eine abstrakte Forderung — unabhängig vom Grundverhältnis — die durch ein Grundpfand gesichert ist. Seit der Revision des Sachenrechts im Jahr 2012 existiert er in zwei Formen: dem Papier-Schuldbrief (handelbares Wertpapier) und dem Register-Schuldbrief (nur im Grundbuch eingetragen, ohne Papiertitel).
Der Register-Schuldbrief ist heute der Standard im Schweizer Hypothekarmarkt. Er bietet grosse Flexibilität: Derselbe Schuldbrief kann bei Refinanzierungen nacheinander verschiedenen Banken als Faustpfand übergeben werden, ohne dass ein neuer Schuldbrief eingetragen werden muss. Der Pfandvertrag (Verpfändungsvereinbarung) zwischen dem Eigentümer und der Bank legt die Kreditbedingungen, den Zinssatz, die Amortisationsregeln und die Rechte der Bank bei Verzug fest. PBM Avocats prüft diese Verträge für Kreditnehmer, um sicherzustellen, dass die Bedingungen den ausgehandelten Konditionen entsprechen.
Die Vergabevoraussetzungen und die erforderlichen Eigenmittel
Die Schweizer Bankinstitute wenden von der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) herausgegebene Selbstregulierungsrichtlinien an, die die Vergabebedingungen für Hypothekarkredite streng regeln. Die wichtigste Regel ist das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Belehnungswert (Loan-to-Value, LTV): Der Kredit darf 80% dieses Werts nicht übersteigen. Mindestens 10% des Kaufpreises müssen aus strikten Eigenmitteln stammen — persönliche Ersparnisse, Säule-3a-Guthaben, Schenkungen oder Erbvorempfänge — und nicht aus BVG-Vorbezügen. Die weiteren 10% können aus einem BVG-Vorbezug oder einer BVG-Verpfändung stammen.
Zudem verlangt das Tragbarkeitskriterium (Tragbarkeit), dass die theoretischen Jahreslasten — berechnet auf Basis eines theoretischen Zinssatzes von 5%, einer jährlichen Amortisation von mindestens 1% des Belehnungswerts für den Teil über 65% und pauschaler Unterhaltskosten — ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens nicht übersteigen.
Die Zinstypen und die Amortisation
Das Hypothekardarlehen kann zu einem festen Zinssatz, einem variablen Zinssatz (SARON seit dem Ersatz des LIBOR im Jahr 2021) oder einem gemischten Zinssatz gewährt werden. Der feste Zinssatz bietet Planungssicherheit, verpflichtet den Kreditnehmer aber für eine bestimmte Dauer, mit erheblichen Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Rückzahlung. Der variable Zinssatz, indexiert auf den SARON (Swiss Average Rate Overnight), ist flexibler, setzt den Kreditnehmer aber Marktzinsschwankungen aus.
Die Amortisation der Hypothekarschuld kann direkt (schrittweise Kapitalrückzahlung) oder indirekt (Aufbau von Vorsorgevermögen in der Säule 3a, das zur späteren Rückzahlung dienen wird) erfolgen. Die Hypothekarschuld muss gemäss den SBVg-Richtlinien innerhalb von fünfzehn Jahren auf 65% des Belehnungswerts zurückgeführt werden. Die indirekte Amortisation wird wegen ihrer Steuervorteile bevorzugt: Versicherungsprämien oder Einzahlungen in die Säule 3a sind vom steuerpflichtigen Einkommen abzugsfähig. PBM Avocats koordiniert die rechtliche Beratung mit den steuerlichen Aspekten der Hypothekarfinanzierung.
Zahlungsverzug und Pfandverwertung
Bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann die Bank eine Betreibung auf Grundpfandverwertung gemäss Art. 151 ff. SchKG einleiten. Dieses Verfahren führt zur öffentlichen Versteigerung der belasteten Liegenschaft; der Erlös dient der Befriedigung der Grundpfandgläubiger nach ihrer Rangordnung. Der Kreditnehmer kann beim Richter eine Stundung beantragen, wenn seine finanzielle Situation vorübergehend schwierig ist. PBM Avocats begleitet Mandanten in Schwierigkeiten bei den Verhandlungen mit Grundpfandgläubigern und der Verteidigung ihrer Interessen in Zwangsverwertungsverfahren.
Häufige Fragen zur Hypothekarfinanzierung
Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Schuldbrief?
Die Hypothek (Art. 793–823 ZGB) ist ein akzessorisches Pfandrecht: Sie sichert eine bestimmte Forderung und erlischt mit ihr. Der Schuldbrief (Art. 842–865 ZGB) ist seit der Revision 2012 ein Wertpapier, das eine durch Grundpfand gesicherte abstrakte Forderung verkörpert. Er ist unabhängig von der zugrunde liegenden Forderung (Hypothekardarlehen) und besteht auch nach der Rückzahlung des Darlehens fort. Der Schuldbrief kann der Kreditbank als Faustpfand übergeben werden, ohne dass bei jeder Refinanzierung ein neuer Schuldbrief eingetragen werden muss. Deshalb ist der Register-Schuldbrief in der Schweizer Praxis bei weitem die am häufigsten verwendete Form für Immobilienfinanzierungen.
Was ist die indirekte Amortisation und warum ist sie in der Schweiz verbreitet?
Die indirekte Amortisation besteht darin, die Hypothekarschuld nicht direkt zurückzuzahlen, sondern Vorsorgevermögen — in der Regel in der Säule 3a (Versicherung oder Sparkonto) — anzusparen, das zur Rückzahlung der Schuld zu gegebener Zeit dienen wird. Einzahlungen in die Säule 3a sind steuerlich abzugsfähig (innerhalb der jährlich vom Bund festgelegten Grenzen), was einen erheblichen Steuervorteil darstellt. Die aufrechterhaltene Hypothekarschuld erlaubt ausserdem, die Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abzuziehen (für natürliche Personen, die der schweizerischen Einkommenssteuer unterliegen). Schweizer Banken akzeptieren die indirekte Amortisation in der Regel, sofern die Vorsorgevermögen zu ihren Gunsten verpfändet sind.
Welche Mindest-Eigenmittel sind für ein Hypothekardarlehen in der Schweiz erforderlich?
Die Selbstregulierungsrichtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) verlangen einen Mindestanteil von 20% des Belehnungswerts (von der Bank festgelegter Wert, oft unter dem Kaufpreis). Mindestens 10% müssen aus sogenannten 'harten' Eigenmitteln stammen — persönliches Erspartes, Vorsorgevermögen aus der Säule 3a, Schenkungen — und nicht aus Vorbezügen aus der zweiten Säule (BVG). Die Hypothekarfinanzierung darf daher 80% des Belehnungswerts nicht übersteigen (Loan-to-Value oder LTV von 80%). Zudem dürfen die theoretischen Jahreslasten (Zinsen berechnet zu einem Satz von 5%, Amortisation und Unterhaltskosten) ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens nicht übersteigen.
Kann man das Guthaben der zweiten Säule (BVG) für die Finanzierung eines Immobilienkaufs verwenden?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen des Bundesgesetzes über die berufliche Vorsorge (BVG) und der Freizügigkeitsverordnung (FZV). Der BVG-Vorbezug ist für den Erwerb oder Bau eines selbst bewohnten Wohneigentums möglich (Art. 30c BVG). Der Mindestbetrag des Vorbezugs beträgt CHF 20'000, und der Antrag muss bei der Vorsorgeeinrichtung gestellt werden. Der Vorbezug unterliegt einer Sondersteuer (Steuer auf Kapitalleistungen). Alternativ kann das BVG-Guthaben als zusätzliche Sicherheit für das Hypothekardarlehen verpfändet werden, ohne effektiven Vorbezug und ohne sofortige Besteuerung. Der Vorbezug reduziert die künftige Vorsorgeleistung, was bei der Finanzplanung berücksichtigt werden muss.
Was passiert mit dem Schuldbrief beim Verkauf der Liegenschaft?
Beim Verkauf einer Liegenschaft können die auf dieser Liegenschaft lastenden Schuldbriefe auf verschiedene Arten behandelt werden. Wenn die Bank des Käufers den bestehenden Schuldbrief übernehmen will, kann dieser an die neue Bank zediert (oder verpfändet) werden, was die Kosten der Eintragung eines neuen Schuldbriefs vermeidet. Erfolgt der Verkauf ohne Übernahme der Finanzierung, wird der Schuldbrief in der Regel gelöscht — was Notar- und Grundbuchkosten verursacht — oder dem Eigentümer pfandfrei für künftige Verwendung übergeben. Der Register-Schuldbrief (eingeführt 2012) ist kostengünstiger zu ändern als ein Papier-Schuldbrief, da er kein Papiertitel benötigt. PBM Avocats koordiniert diese Aspekte bei Immobilientransaktionen.