Der Erwerb oder die Veräusserung einer Liegenschaft in der Schweiz ist ein rechtlich komplexer Vorgang, der durch das Zivilgesetzbuch (ZGB) und das Obligationenrecht (OR) geregelt wird. PBM Avocats unterstützt seine Mandanten in jeder Phase des Prozesses: vorvertragliche Analyse, Verhandlung der Bedingungen, Koordination mit dem Notar und Sicherung der Eigentumsübertragung. Unsere Kanzlei ist auf den Genfer und Waadtländer Märkten tätig, zwei Kantone mit unterschiedlichen fiskalischen und administrativen Besonderheiten, die für eine sichere Transaktion unbedingt beherrscht werden müssen.
Der rechtliche Rahmen der Immobilienübertragung
Im Schweizer Recht wird das Eigentum an einer Liegenschaft durch die Eintragung im Grundbuch erworben (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Diese Eintragung ist der ordentliche Erwerbsmodus und der genaue Zeitpunkt, zu dem das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Sie stützt sich auf ein gültiges Rechtsgeschäft — nämlich den Kaufvertrag —, das in öffentlicher Beurkundung vor einem Urkundsbeamten abgeschlossen werden muss (Art. 657 Abs. 1 ZGB). Diese Formvorschrift ist eine Gültigkeitsbedingung des Vertrags selbst, was bedeutet, dass eine privatschriftliche Vereinbarung keinerlei bindende Wirkung auf die Eigentumsübertragung hat.
Dem Vertragsabschluss geht in der Regel eine Verhandlungsphase voraus, in der die Parteien sich über den Preis, den Besitzübergangstermin und allfällige Garantien einigen. Es ist üblich, dass der Verkäufer bei der Unterzeichnung eines Vorvertrags eine Anzahlung oder eine Sicherheitsleistung verlangt. Dieser Vorvertrag muss, um gültig zu sein und eine Abschlusspflicht zu begründen, ebenfalls öffentlich beurkundet werden (Art. 216 Abs. 2 OR). Ein einfaches Absichtsschreiben oder ein informelles Protokoll hat nicht die Wirkung eines bindenden einseitigen Kaufversprechens, auch wenn sich die Parteien darin ausdrücklich verpflichtet haben.
Die Due Diligence vor dem Erwerb
Vor der Unterzeichnung eines Dokuments sollte ein umsichtiger Käufer eine eingehende rechtliche und technische Due Diligence durchführen. Aus rechtlicher Sicht geht es darum, den Grundbuchauszug zu prüfen, um alle auf der Liegenschaft lastenden Belastungen zu ermitteln: Grunddienstbarkeiten (Wegrechte, Aussichtsrechte usw.), Grundlasten, Hypotheken und Schuldbriefe, gesetzliche Vorkaufsrechte zwischen Miteigentümern (Art. 682 ZGB) oder vertragliche Vorkaufsrechte. Die jüngsten Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung — bei Stockwerkeigentum — und die beschlossenen, aber noch nicht ausgeführten Arbeiten müssen ebenfalls geprüft werden, da sie erhebliche zusätzliche Kosten verursachen können.
Aus steuerlicher Sicht umfasst die Due Diligence eine Schätzung der Grundstückgewinnsteuer (die zu Lasten des Verkäufers geht, sofern nichts anderes vereinbart ist) und der zu Lasten des Käufers gehenden Handänderungssteuern. Es ist auch ratsam, die Mietverhältnisse der Liegenschaft zu prüfen: Eine Liegenschaft, die von Mietern bewohnt wird, die unter dem Schutz des Mietrechts stehen, kann nur unter den strengen Voraussetzungen der Art. 261 ff. OR geräumt werden. PBM Avocats führt diese Prüfungen für seine Käufer- und Verkäufermandanten durch und verhandelt die daraus resultierenden Vertragsklauseln — Mängelgewährleistung, aufschiebende Bedingungen, Preisanpassungen.
Art. 216–221 OR: Gewährleistungen und Pflichten der Parteien
Der Liegenschaftskaufvertrag unterliegt den Sonderbestimmungen der Art. 216–221 OR, die die allgemeinen Kaufregeln (Art. 184 ff. OR) ergänzen. Der Verkäufer haftet für Mängel der Liegenschaft (Art. 219 OR, unter Verweis auf Art. 197–210 OR), was sowohl offensichtliche als auch verborgene Mängel abdeckt. Bei verborgenen Mängeln muss der Käufer den Mangel bei Entdeckung sofort anzeigen und hat ab Eigentumsübertragung eine Klagefrist von zwei Jahren (Art. 219 Abs. 3 OR). Der Verkäufer kann je nach Schwere des Mangels zur Behebung, Preisminderung oder Vertragsauflösung verpflichtet werden.
Die Parteien haben eine gewisse Vertragsfreiheit bei der Gestaltung dieser Gewährleistungen: Der Vertrag kann die Mängelgewährleistung ausschliessen oder einschränken (Art. 199 OR), sofern der Verkäufer einen Mangel nicht arglistig verschwiegen hat. PBM Avocats achtet darauf, dass die im öffentlichen Vertrag enthaltenen Gewährleistungsbeschränkungsklauseln den Interessen seines Mandanten entsprechen, egal ob Käufer oder Verkäufer.
Finanzierung und steuerliche Aspekte der Transaktion
Die meisten Immobilienerwerbe werden durch ein Hypothekardarlehen finanziert, typischerweise bis zu 80% des von der Bank festgelegten Belehnungswerts. Die erforderlichen Eigenmittel (20%) können aus persönlichen Ersparnissen, dem Vorbezug oder der Verpfändung von beruflichen Vorsorgegeldern (Art. 30b und 30c BVG), einer Schenkung oder einem Erbvorbezug stammen. Es ist wichtig zu beachten, dass Schweizer Kreditinstitute Selbstregulierungsrichtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) anwenden, die die Hypothekarkreditbedingungen streng regeln.
Aus steuerlicher Sicht erheben die Kantone die Grundstückgewinnsteuer auf dem vom Verkäufer erzielten Gewinn. In Genf und im Kanton Waadt ist diese Steuer progressiv und nimmt mit der Besitzdauer ab. Befreiungs- oder Aufschubregelungen gelten, wenn der Verkäufer den Erlös in den Erwerb einer Ersatzliegenschaft zur eigenen Nutzung reinvestiert. PBM Avocats koordiniert diese steuerlichen Aspekte mit Steuerspezialisten, um die Struktur jeder Transaktion zu optimieren.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf und -verkauf
Ist die öffentliche Beurkundung für den Verkauf einer Liegenschaft immer obligatorisch?
Ja. Art. 657 Abs. 1 ZGB verlangt die öffentliche Beurkundung — d.h. die Mitwirkung eines Notars — für jeden Vertrag über die Übertragung des Eigentums an einer Liegenschaft. Diese Anforderung ist eine Gültigkeitsbedingung des Vertrags selbst: Ein nicht notariell beurkundeter Kaufversprechen ist nichtig und kann die Parteien nicht zum Abschluss des Kaufs verpflichten. Im Kanton Genf ist der öffentliche Notar zuständig; im Kanton Waadt ein freipraktizierender Notar. Auch ein Vorvertrag muss, um bindende Wirkung zu haben, diese Form einhalten.
Was ist die immobilienrechtliche Due Diligence und warum ist sie unverzichtbar?
Die immobilienrechtliche Due Diligence besteht darin, vor der Unterzeichnung des öffentlichen Vertrags alle rechtlichen, technischen und steuerlichen Aspekte zu prüfen, die den Wert oder die Nutzung der Liegenschaft beeinflussen können. Aus rechtlicher Sicht umfasst sie die Prüfung des Grundbuchauszugs (Dienstbarkeiten, Grundlasten, gesetzliche Pfandrechte gemäss Art. 837 ZGB, gesetzliche Vorkaufsrechte gemäss Art. 681 ZGB), die Prüfung der Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung und die Überprüfung der Baubewilligungen. PBM Avocats führt diese Analyse systematisch durch, um seine Mandanten vor bösen Überraschungen nach dem Erwerb zu schützen.
Welche Handänderungssteuern gelten beim Immobilienkauf in Genf und im Kanton Waadt?
In Genf unterliegt die Eigentumsübertragung einer Liegenschaft der im Genfer Gesetz über die Einregistrierungsgebühren (LDE) vorgesehenen Registrierungsgebühr, deren Satz 3% des Kaufpreises oder des Steuerwerts beträgt, wenn dieser höher ist. Dazu kommen Notariatsgebühren und Grundbucheintragungskosten. Im Kanton Waadt wird eine Handänderungssteuer nach einem progressiven Tarif gemäss dem Waadtländer Gesetz über die Handänderungssteuern erhoben. Diese Kosten, die mehrere Prozent des Kaufpreises ausmachen können, müssen unbedingt bereits in der Verhandlungsphase in die Finanzplanung einbezogen werden.
Was ist das gesetzliche Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer und wie schützt man sich davor?
Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB gewährt Handwerkern und Unternehmern, die am Bau oder an der Renovation einer Liegenschaft beteiligt waren, das Recht auf Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts an der Liegenschaft in der Höhe ihrer Forderung, auch ohne vorherige Vereinbarung. Dieses Recht kann bis vier Monate nach Beendigung der Arbeiten ausgeübt werden (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Der Käufer einer kürzlich gebauten oder renovierten Liegenschaft ist daher dem Risiko ausgesetzt, dass nach dem Kauf gesetzliche Pfandrechte eingetragen werden. Um sich zu schützen, sollte man den Zahlungsstand der beteiligten Unternehmen prüfen, Zahlungsbestätigungen verlangen oder einen Teil des Kaufpreises als Garantie bis zum Ablauf der gesetzlichen Eintragungsfrist einbehalten.
Kann ich nach der Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags zurücktreten?
Im Schweizer Recht gibt es beim Immobilienverkauf kein gesetzliches Widerrufsrecht, im Gegensatz zu einigen ausländischen Rechten. Sobald der öffentliche Vertrag unterzeichnet ist, sind die Parteien gebunden. Eine einvernehmliche Aufhebung ist möglich, erfordert aber die Zustimmung des Verkäufers und kann zur Zahlung einer Entschädigung führen. Einige Verträge sehen aufschiebende Bedingungen vor — Bankfinanzierung, Ergebnis einer technischen Expertise —, die den Parteien ermöglichen, sich zurückzuziehen, wenn diese Bedingungen nicht erfüllt sind. Es ist daher grundlegend, diese Klauseln vor der Unterzeichnung auszuhandeln und den öffentlichen Vertrag erst zu unterzeichnen, wenn die Finanzierung gesichert ist.