Der Kaufvertrag ist einer der häufigsten benannten Vertragstypen im schweizerischen Recht. Er unterliegt den Art. 184 bis 236 OR, ergänzt für Immobilien durch die Art. 216 bis 221 OR. Ob es sich um den Kauf einer beweglichen Sache, einer Liegenschaft, eines Geschäftsbetriebs oder eines Aktienpakets handelt, die anwendbaren Regeln bestimmen die Pflichten der Parteien, die Mängelgewährleistung und die Rechtsbehelfe im Streitfall. PBM Avocats in Genf und Lausanne berät Käufer und Verkäufer in allen Phasen ihrer Transaktionen.
Definition und wesentliche Elemente des Kaufvertrags (Art. 184 OR)
Art. 184 OR definiert den Kaufvertrag als den Vertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und das Eigentum daran zu übertragen, und der Käufer, den vereinbarten Preis zu zahlen. Dieser Vertrag ist perfekt, sobald sich die Parteien über zwei wesentliche Elemente geeinigt haben:
- Die Sache: Der Kaufgegenstand muss bestimmt oder mindestens bestimmbar sein;
- Der Preis: Der Preis muss festgesetzt oder bestimmbar sein; fehlt er, gilt ein üblicher oder Marktpreis als vereinbart (Art. 212 OR).
Der Kaufvertrag ist für bewegliche Sachen grundsätzlich formfrei: Er erfordert keine besondere Form und kann mündlich, schriftlich oder durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden. Für Immobilien ist die öffentliche Beurkundung zwingend (Art. 216 OR).
Pflichten des Verkäufers
Der Verkäufer hat zwei Hauptpflichten:
- Das Eigentum übertragen: Für Mobilien geschieht dies durch Übergabe (körperliche Übergabe); für Immobilien durch Eintragung im Grundbuch;
- Die Sache liefern im vereinbarten Zustand, frei von sachlichen und rechtlichen Mängeln, am vereinbarten Ort und zur vereinbarten Zeit.
Der Verkäufer gewährleistet dem Käufer auch gegenüber rechtlichen Mängeln, insbesondere gegenüber der Entwehrung: Wenn ein Dritter das Eigentum an der verkauften Sache beansprucht, muss der Verkäufer den Käufer verteidigen oder ihm den Preis zurückerstatten (Art. 192 OR).
Die Sachgewährleistung (Art. 197-210 OR)
Die Sachgewährleistung ist eine der wichtigsten Pflichten des Verkäufers. Sie umfasst zwei Kategorien von Mängeln:
| Kategorie | Definition | Verfügbare Rechtsbehelfe |
|---|---|---|
| Sachmängel (Art. 197 OR) | Sache hat nicht die zugesicherten Eigenschaften oder deren Gebrauch wird aufgehoben/gemindert | Wandelung (Art. 205), Minderung (Art. 205), Ersatz, Schadenersatz |
| Rechtsmängel (Art. 192-196 OR) | Rechte Dritter an der Sache (nicht deklarierte Dienstbarkeiten, Pfandrechte) | Preisrückerstattung, Schadenersatz, Wandelung |
| Verborgene Mängel | Bei ordentlicher Prüfung zum Zeitpunkt des Empfangs nicht erkennbar | Sofortige Anzeige nach Entdeckung, Klage innerhalb der Verjährungsfrist |
Die Mängelanzeigepflicht (Art. 201 OR)
Art. 201 OR legt dem Käufer eine doppelte Pflicht auf: den Zustand der Sache bei Empfang zu prüfen und den Verkäufer bei Entdeckung eines Mangels sofort zu benachrichtigen. Diese Pflicht ist eine Voraussetzung der Gewährleistungsklage: Der Käufer, der es unterlässt, den Verkäufer rechtzeitig zu benachrichtigen, gilt als die Sache im bestehenden Zustand angenommen habend. Das Bundesgericht ist in diesem Punkt streng: Einige Tage nach Empfang können für den Ausschluss des Käufers ausreichen.
Die Anzeige muss hinreichend präzise sein, damit der Verkäufer den geltend gemachten Mangel identifizieren kann. Eine zu vage oder allgemein formulierte Anzeige kann als unzureichend gelten. Für verborgene Mängel läuft die Frist ab dem Zeitpunkt, an dem der Käufer sie entdeckt hat oder bei vernünftiger Sorgfalt hätte entdecken sollen.
Die Gefahrtragung (Art. 185-188 OR)
Das Gefahrtragungsregime im schweizerischen Recht ist dispositiv und kann von den Parteien geändert werden:
- Für Stückkauf (individualisierte Sache): Die Gefahr geht bereits bei Vertragsabschluss auf den Käufer über (Art. 185 Abs. 1 OR), auch vor Lieferung;
- Für Gattungskauf (fungible Waren): Die Gefahr geht bei Lieferung oder bei Individualisierung der Waren über (Wägen, Zählen, Messen);
- Beim Fernkauf: Die Gefahr geht bei Übergabe an den Transporteur über (Art. 189 OR).
Diese Regeln haben wichtige praktische Implikationen: Geht die gekaufte Sache vor Lieferung zufällig unter, während der Käufer bereits die Gefahr trug, ist er trotzdem zur Zahlung des Preises verpflichtet. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen können von diesen Regeln abweichen und die Gefahr anders zwischen den Parteien verteilen.
Ausschluss und Beschränkung der Gewährleistung (Art. 199-200 OR)
Die Parteien können die Mängelgewährleistung einschränken oder ausschliessen, ausser wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat (Art. 199 OR). Diese Ausschlussklausel muss ausdrücklich sein und gilt nicht für Mängel, die der Verkäufer beim Kauf kannte und verschwieg. In Konsumentenverträgen (B2C) unterliegen Gewährleistungsausschlussklauseln der Kontrolle nach Art. 8 UWG und können für nichtig erklärt werden, wenn sie für den Konsumenten erheblich nachteilig sind.
Häufige Fragen zum Kaufvertrag in der Schweiz
In welcher Frist muss der Käufer Mängel der verkauften Sache anzeigen?
Art. 201 OR verpflichtet den Käufer, den Zustand der Sache bei Empfang zu prüfen und den Verkäufer sofort zu benachrichtigen, wenn er Mängel entdeckt. Bei offensichtlichen Mängeln muss die Anzeige sehr kurz nach dem Empfang erfolgen (wenige Tage gemäss Rechtsprechung). Bei verborgenen Mängeln ist die Anzeige unmittelbar nach der Entdeckung zu erstatten. Ohne fristgerechte Mängelanzeige gilt der Käufer als die Sache angenommen habend und verliert seine Gewährleistungsrechte.
Wie lange ist die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche beim Kauf?
Für Mobilien verjährt die Gewährleistungsklage zwei Jahre nach Lieferung der Sache (Art. 210 Abs. 1 OR). Für Immobilien beträgt die Frist fünf Jahre. Diese Fristen sind Verjährungsfristen und können durch Schuldanerkennung, Betreibung oder Klage unterbrochen werden. Die Parteien können diese Fristen vertraglich verlängern oder verkürzen, innerhalb der Grenzen von Art. 210 Abs. 2 OR (nicht weniger als ein Jahr für Mobilien).
Kann der Käufer frei zwischen Preisminderung und Vertragsauflösung wählen?
Grundsätzlich ja, aber mit Nuancen. Art. 205 OR gewährt dem Käufer die Wahl zwischen Vertragsauflösung (Wandelungsklage) und Preisminderung (Minderungsklage). Der Richter kann jedoch die Auflösung verweigern, wenn der Mangel geringfügig ist und die Verwendbarkeit der Sache nicht wesentlich beeinträchtigt. Zudem kann der Richter, wenn der Verkäufer anbietet, die Sache zu reparieren oder zu ersetzen und dies ohne Nachteil für den Käufer möglich ist, dies anstelle der Auflösung anordnen.
Geht die Gefahr bei Vertragsabschluss oder bei Lieferung über?
Gemäss Art. 185 OR geht die Gefahr und der Nutzen an der Sache auf den Käufer über bei Vertragsabschluss, wenn die Sache ein Stück ist (individualisierte Sache). Handelt es sich um einen Gattungskauf (fungible Waren), geht die Gefahr bei Lieferung oder bei Individualisierung der Waren auf den Käufer über (Art. 188 OR). Die Parteien können von diesen dispositiven Regeln durch vertragliche Vereinbarung abweichen.
Was geschieht, wenn der Verkäufer dieselbe Sache an zwei verschiedene Käufer verkauft?
Im schweizerischen Recht wird das Eigentum an Mobilien durch Übergabe (körperliche Übergabe der Sache) gemäss Art. 714 ZGB erworben. Der erste Käufer, der die Sache in Besitz nimmt, wird Eigentümer. Der zweite Käufer, der die Sache noch nicht erhalten hat, kann vom Verkäufer nur Schadenersatz wegen Nichterfüllung des Vertrags fordern. Für Immobilien bestimmt die Eintragung im Grundbuch den Eigentümer (Art. 656 ZGB), und der Doppelverkauf begründet die zivil- und strafrechtliche Haftung des Verkäufers.