Der Liegenschaftserwerb durch Ausländer (Lex Koller) in der Schweiz
Die Gesetzgebung über den Erwerb von Liegenschaften durch Personen im Ausland, allgemein als Lex Koller bezeichnet, stellt einen grundlegenden Pfeiler des schweizerischen Immobilienrechts dar. Diese Regelung schränkt die Möglichkeiten ausländischer Staatsangehöriger zum Kauf von Immobilien im Inland streng ein. Ihr Hauptziel besteht darin, die Überfremdung des Schweizer Bodens zu verhindern und einen für Schweizer Bürger zugänglichen Immobilienmarkt zu erhalten. Angesichts der Komplexität dieser Gesetzgebung und der zahlreichen Ausnahmen, die sie enthält, ist die Beherrschung ihrer Feinheiten für jeden ausländischen Investor, der in der Schweiz Eigentum erwerben möchte, unerlässlich. Unsere Anwaltskanzlei begleitet die Mandanten bei diesem komplexen Rechtsverfahren.
Erwerbsbedingungen je nach Status des ausländischen Erwerbers
| Status des Erwerbers | Hauptwohnsitz | Zweit-/Ferienresidenz | Gewerbeimmobilie |
|---|---|---|---|
| Schweizer Bürger | Frei | Frei (vorbehaltlich Lex Weber) | Frei |
| Ausländer Ausweis C (Niederlassung) | Frei | Frei (vorbehaltlich Lex Weber) | Frei |
| Ausländer Ausweis B (Aufenthalt) — in CH wohnhaft | Frei (am Wohnort) | Bewilligung erforderlich | Frei (wirtschaftliche Tätigkeit) |
| EU/EFTA-Angehörige tätig in der CH | Grundsätzlich frei | Bewilligung erforderlich | Frei |
| Nicht ansässiger Ausländer | Bewilligung erforderlich | Bewilligung + kantonales Kontingent | Frei (tatsächliche Nutzung) |
| Ausländische / von Ausländern kontrollierte Gesellschaft | Bewilligung erforderlich | Bewilligung + kantonales Kontingent | Frei (wirtschaftliche Tätigkeit) |
Rechtliche und historische Grundlagen der Lex Koller
Die Lex Koller, offiziell als Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) bezeichnet, hat ihre Wurzeln in den 1960er Jahren, einer Zeit, die von wachsenden Bedenken über den massenhaften Kauf schweizerischer Immobilien durch Ausländer geprägt war. Die aktuelle Fassung dieses Gesetzes, die 1985 in Kraft trat, ist das Ergebnis einer gesetzgeberischen Entwicklung zum Schutz des nationalen Bodens.
Diese Regelung basiert auf einem Grundprinzip: Jeder Erwerb einer Liegenschaft durch eine Person im Ausland bedarf einer Bewilligung. Der Begriff «Person im Ausland» umfasst:
- Natürliche Personen, die keine schweizerische Staatsangehörigkeit besitzen und keinen Niederlassungsausweis C haben
- Juristische Personen mit Sitz im Ausland
- Juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, die jedoch von Personen im Ausland kontrolliert werden
Der Begriff des Erwerbs wird weit ausgelegt und umfasst nicht nur den direkten Kauf einer Liegenschaft, sondern jeden Rechtsvorgang, der wirtschaftlich einem Erwerb gleichkommt. Dazu gehört insbesondere der Erwerb von Aktien von Immobiliengesellschaften oder die Erlangung langfristiger Nutzungsrechte.
Im Laufe der Jahrzehnte hat die Lex Koller mehrere Änderungen erfahren, die die Entwicklung der internationalen Wirtschaftsbeziehungen der Schweiz widerspiegeln. Erleichterungen wurden eingeführt, insbesondere mit dem Inkrafttreten der bilateralen Abkommen mit der Europäischen Union, aber der restriktive Rahmen bleibt für nicht ansässige Investoren erheblich.
Anwendungsbereich und hauptsächliche Einschränkungen
Die Lex Koller gilt nicht einheitlich für alle Arten von Immobilien in der Schweiz. Ihr Anwendungsbereich variiert je nach Art und Bestimmung der betreffenden Liegenschaft.
Bewilligungspflichtige Liegenschaften
Folgende Erwerbe unterliegen grundsätzlich dem Bewilligungsregime:
- Wohnungen und Wohnhäuser (Einfamilienhäuser, Appartements, Chalets)
- Baugrundstücke für den Wohnungsbau
- Unbebaute Grundstücke ausserhalb der Bauzonen
- Anteile an Immobiliengesellschaften, deren Tätigkeit im Erwerb von Wohnliegenschaften besteht
Die Haupteinschränkung betrifft den Erwerb von Zweit- oder Ferienresidenzen. Für diese Objekte ist die Anzahl der Bewilligungen pro Kanton begrenzt, was ein Kontingentierungssystem schafft, das den Erwerb in bestimmten beliebten Regionen wie Skigebieten oder Touristenzonen besonders schwierig machen kann.
Bemerkenswerte Ausnahmen
Bestimmte Erwerbe unterliegen nicht dem Bewilligungsregime, insbesondere:
- Kauf von Liegenschaften, die als Betriebsstätte für die Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit dienen (Büros, Geschäfte, Industrie, Hotels)
- Erwerb eines Hauptwohnsitzes durch einen Ausländer an seinem tatsächlichen Wohnort in der Schweiz (unter bestimmten Bedingungen)
- Gesetzliche Erbschaften oder Erwerbe zwischen nahen Verwandten nach schweizerischem Recht
Bewilligungsverfahren und Erteilungskriterien
Der Erwerb einer Liegenschaft durch eine Person im Ausland erfordert ein strenges Verwaltungsverfahren, das mehrere Behördenebenen einbezieht.
Ablauf des Verfahrens
Das Bewilligungsgesuch muss bei der zuständigen Kantonsbehörde eingereicht werden, die von jedem Kanton bezeichnet wird. Das Gesuch muss enthalten:
- Die genaue Identifikation der betreffenden Liegenschaft
- Detaillierte Informationen über den Erwerber
- Die Begründung des Gesuchs angesichts der gesetzlich vorgesehenen Bewilligungsgründe
- Dokumente, die belegen, dass die gesetzlichen Bedingungen erfüllt sind
Das Verfahren läuft in der Regel in zwei Schritten ab: Zunächst ergeht ein Entscheid der Kantonsbehörde, der dann der Genehmigung der zuständigen Bundesbehörde (Bundesamt für Justiz) unterstellt wird. Diese doppelte Validierung gewährleistet eine einheitliche Anwendung des Gesetzes im gesamten Schweizer Staatsgebiet.
Häufig gestellte Fragen zum Liegenschaftserwerb durch Ausländer
Wer gilt im Sinne der Lex Koller als 'Person im Ausland'?
Nach dem BewG gelten als Personen im Ausland: (1) natürliche Personen, die keine schweizerische Staatsangehörigkeit besitzen und keinen Ausweis C haben; (2) juristische Personen mit Sitz im Ausland; (3) juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, die aber von Personen im Ausland kontrolliert werden. Ausländische Staatsangehörige mit Ausweis C (Niederlassung) unterliegen dem Gesetz nicht, und Inhaberinnen und Inhaber eines Ausweises B können ihren Hauptwohnsitz an ihrem Wohnort ohne Bewilligung erwerben. EU/EFTA-Angehörige, die in der Schweiz tätig sind, profitieren ebenfalls von einem erleichterten Regime.
Kann ein nicht ansässiger Ausländer eine Ferienwohnung in der Schweiz kaufen?
Ja, aber unter strengen Bedingungen: Eine kantonale Bewilligung ist erforderlich, die verfügbaren Bewilligungskontingente pro Kanton sind begrenzt, das Objekt muss tatsächlich als Ferienunterkunft genutzt werden (persönliche Nutzung, keine systematische Vermietung), und die Wohnfläche ist begrenzt (in der Regel maximal 200 m²). Ausserdem verbietet die Lex Weber (Zweitwohnungsgesetz) den Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen diese 20% des Wohnungsbestands übersteigen. In der Praxis sind Bewilligungen in begehrten Alpen- und Genferseeorten selten.
Unterliegt der Erwerb einer Gewerbeimmobilie der Lex Koller?
Grundsätzlich nein. Der Erwerb einer Liegenschaft, die als Betriebsstätte für die Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit in der Schweiz dient (Büros, Geschäfte, Hotels, Industrie), ist vom Bewilligungsregime ausgenommen. Diese Ausnahme ist grundlegend: Ein ausländischer Investor kann Gewerbeimmobilien ohne Einschränkungen erwerben, sofern die Liegenschaft tatsächlich für eine wirtschaftliche Tätigkeit genutzt wird. Die Rechtsprechung ist wachsam gegenüber Konstruktionen, die darauf abzielen, ein Wohnobjekt künstlich als Gewerbe zu qualifizieren.
Welche Fristen und Rechtsmittel gibt es, wenn die Bewilligung verweigert wird?
Das Bewilligungsverfahren läuft über die zuständige Kantonsbehörde (oft das kantonale Departement für Raumordnung oder Wirtschaft), anschliessend zur Validierung durch das Bundesamt für Justiz (BJ). Die Fristen variieren je nach Komplexität des Dossiers zwischen einigen Wochen und mehreren Monaten. Bei einer kantonalen Ablehnung kann Beschwerde beim Kantonsregierung, dann beim kantonalen Verwaltungsgericht und schliesslich beim Bundesgericht eingelegt werden. PBM Avocats begleitet ausländische Investoren in Genf und Lausanne bei allen Schritten des Verfahrens.
Wie kann ein Ausländer seine Immobilieninvestition in der Schweiz strukturieren?
Verschiedene Strukturen sind im strengen Einklang mit dem Gesetz denkbar: (1) Direkterwerb, wenn das Objekt gewerblich ist oder der Erwerber einen Ausweis B/C hat; (2) Gründung einer schweizerischen Betriebsgesellschaft für Gewerbeimmobilien; (3) Erlangung des Wohnsitzstatus (Ausweis B oder C) vor dem Kauf; (4) Partnerschaft mit einem Schweizer Investor. Jegliche Konstruktion, die darauf abzielt, die Lex Koller zu umgehen, ist zu vermeiden — das Bundesgericht bestraft diese Arrangements streng (Nichtigkeit der Transaktion, mögliche Strafverfolgung).