Die Raumplanung in der Schweiz: das RPG und die Nutzungszonen
Die Raumplanung bildet einen der Grundpfeiler des schweizerischen öffentlichen Rechts. Das Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979, revidiert im Jahr 2013, legt die Grundsätze für die Nutzung des Bodens in der Schweiz fest. Es zielt darauf ab, den Boden massvoll und rationell zu nutzen, landwirtschaftliche Flächen und Landschaften zu schützen und die Besiedlung auf die bestehenden Bauzonen zu konzentrieren. PBM Avocats berät Eigentümer, Investoren und Gemeinden in Genf und Lausanne zu Raumplanungsfragen.
Das System der Nutzungszonen
Das RPG verpflichtet die Kantone, ihr Gebiet in verschiedene Nutzungszonen aufzuteilen, die in kantonalen Richtplänen und kommunalen Nutzungsplänen festgelegt sind:
| Zone | Hauptnutzung | Zulässige Bauten |
|---|---|---|
| Bauzone | Siedlung | Wohnungen, Gewerbe, Industrie je nach Teilzone |
| Landwirtschaftszone | Landwirtschaft, Landschaftsschutz | Nur landwirtschaftliche Gebäude (Art. 16a RPG) |
| Schutzzone | Natur-, Denkmal-, Landschaftsschutz | Sehr eingeschränkt oder verboten |
| Übergangszone | Übergangsbereich (künftige Einzonung) | Auf bisherige Nutzung beschränkt |
| Tourismus- / Erholungszone | Tourismus und Freizeit | Gemäss kantonalem Plan |
Die RPG-Revision 2013: Siedlungsentwicklung nach innen
Die in der Volksabstimmung 2013 angenommene RPG-Revision hat strengere Anforderungen eingeführt:
- Reduzierung überdimensionierter Bauzonen: Die Kantone müssen Bauzonen, deren Fläche den 15-Jahres-Bedarf übersteigt, mit finanzieller Kompensation reduzieren
- Siedlungsentwicklung nach innen: Vorrang für die kompakte Entwicklung bereits bebauter Zonen (Nutzung vorhandener Potenziale im Siedlungsgebiet)
- Mehrwertabgabe: Die Kantone müssen eine Abgabe von mindestens 20% auf Mehrwerten aus neuen Einzonungen erheben
- Koordination mit dem öffentlichen Verkehr: Neue Bauzonen müssen durch den öffentlichen Verkehr erschlossen sein
Bauen ausserhalb der Bauzone: die gesetzlichen Ausnahmen
Das Bauen ausserhalb der Bauzone (in der Landwirtschaftszone oder in anderen nicht überbaubaren Zonen) ist grundsätzlich verboten. Die gesetzlichen Ausnahmen sind streng begrenzt:
- Art. 16a RPG: Landwirtschaftliche Bauten, die für den Betrieb notwendig sind (Ställe, Silos, Gewächshäuser, Wohnhaus des Betriebsleiters)
- Art. 24 RPG: Bauten, die dem Zonenzweck entsprechen, oder für die ein Standort ausserhalb der Bauzone zwingend erforderlich ist
- Art. 24a RPG: Zweckänderungen ohne Umbau (bestehende Gebäude ausserhalb der Bauzone)
- Art. 24b RPG: Nebenerwerbslandwirtschaft (Wohnhaus des nebenerwerblichen Landwirts)
- Art. 24c RPG: Erhaltung und Umbau rechtmässig errichteter, aber zonenwidriger Bauten
Mehr- und Minderwerte in der Raumplanung
Raumplanungsentscheide können für Grundeigentümer erhebliche Mehr- oder Minderwerte schaffen:
- Mehrwert: Einzonung eines Grundstücks in die Bauzone; von den Kantonen zu erhebende Mindestabgabe von 20% (Art. 5 RPG)
- Minderwert: Auszonung aus der Bauzone oder Einzonung in eine Schutzzone; Entschädigungsanspruch, wenn die Eigentumsbeschränkung einer materiellen Enteignung gleichkommt
- Materielle Enteignung: Wenn die Eigentumsbeschränkung so schwerwiegend ist, dass sie einer Enteignung gleichkommt, ist eine Entschädigung geschuldet (Art. 26 BV)
Was ist der Unterschied zwischen Bauzone und Landwirtschaftszone in der Schweiz?
Die Bauzone ist für die Überbauung bestimmt: Dort können nach kantonalen und kommunalen Vorschriften Wohnungen, Gewerbe- oder Industriegebäude errichtet werden. Die Landwirtschaftszone ist der landwirtschaftlichen Nutzung und dem Landschaftsschutz vorbehalten. Das Bauen in der Landwirtschaftszone ist grundsätzlich verboten, mit sehr begrenzten Ausnahmen (landwirtschaftliche Gebäude, die für den Betrieb notwendig sind, Wohnhaus des Landwirts). Die Grenze zwischen diesen Zonen ist durch das RPG geschützt.
Kann ein Grundstück aus der Landwirtschaftszone herausgenommen und bebaubar gemacht werden?
Grundsätzlich nein, ausser gesetzliche Ausnahme. Das RPG (Art. 15 und 15a) sieht vor, dass die Bauzonen dem voraussehbaren Bedarf der nächsten 15 Jahre entsprechen müssen. Die Zuweisung eines Grundstücks zur Bauzone erfordert eine Revision des kantonalen oder kommunalen Nutzungsplans, die durch einen erwiesenen Bedarf begründet und vom Kanton genehmigt sein muss. Das RPG 2013 hat die Voraussetzungen für Umzonungen verschärft.
Was ist die Ästhetikklausel im Baurecht?
Die Ästhetikklausel ermöglicht es den Behörden, eine Baubewilligung abzulehnen oder Änderungen zu verlangen, wenn das Projekt dem Charakter oder dem Erscheinungsbild des Ortes schadet (altes Gebäude, historisches Viertel, Landschaft). Diese Klausel ist in den meisten kantonalen Baugesetzen vorgesehen. Ihre Anwendung muss verhältnismässig und sachlich gerechtfertigt bleiben; eine auf rein ästhetischen Präferenzen beruhende Ablehnung kann angefochten werden.
Kann man in der Landwirtschaftszone aus persönlichen Gründen bauen (Ferienhaus)?
Nein. Der Bau eines Ferienhauses oder eines Zweitwohnsitzes in der Landwirtschaftszone ist grundsätzlich verboten. Nur für den Landwirtschaftsbetrieb notwendige Gebäude (Bauernhöfe, Scheunen, Wohnhaus des Betriebsleiters) dürfen in der Landwirtschaftszone errichtet werden. Für Zweckänderungen bestehender landwirtschaftlicher Gebäude gibt es sehr strenge Ausnahmen gemäss Art. 24 ff. der Raumplanungsverordnung (RPV).
Wie ficht man einen Nutzungsplan oder eine Zoneneinteilung an?
Nutzungspläne können bei ihrer Verabschiedung oder Revision angefochten werden. Die Beschwerde muss innerhalb der gesetzlichen Fristen ab der öffentlichen Auflage eingereicht werden. Grundsätzlich kann ein rechtskräftiger Nutzungsplan nicht mehr direkt angegriffen werden; nur Anwendungsentscheide (Baubewilligungen) können unter indirekter Geltendmachung der Rechtswidrigkeit des Plans angefochten werden.