Das Stockwerkeigentum (PPE) ist die in der Schweiz am weitesten verbreitete Form des Immobilieneigentums für den Besitz von Wohnungen und Geschäftsräumen. Es wird durch die Art. 712a bis 712t des Zivilgesetzbuches (ZGB) geregelt und verbindet ein Miteigentumsrecht an der gesamten Liegenschaft mit einem ausschliesslichen Recht an einer bestimmten Einheit. Seine Verwaltung wirft komplexe Rechtsfragen auf, mit denen sich PBM Avocats täglich im Auftrag von Miteigentümern, Verwaltungen von Stockwerkeigentumsgemeinschaften und Immobilienentwicklern in Genf und Lausanne befasst.
Die Rechtsstruktur des Stockwerkeigentums: Art. 712a bis 712t ZGB
Das Stockwerkeigentum ist in Art. 712a ZGB definiert als der Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft, der seinem Inhaber ein ausschliessliches Recht an einem bestimmten Teil des Gebäudes sowie das Recht einräumt, diesen als Wohnung, Geschäftsraum oder in anderer Weise nach eigenem Ermessen zu nutzen. Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet, auf der Grundlage eines Verwaltungs- und Nutzungsreglements (VNR), das seine wesentlichen Modalitäten festlegt.
Jeder Miteigentümer verfügt über einen in Tausendsteln oder Bruchteilen ausgedrückten Anteil, der sowohl sein Stimmrecht an der Versammlung als auch seinen Beitrag zu den gemeinschaftlichen Lasten bestimmt. Die gemeinschaftlichen Teile — Rohbau, Dach, Fassaden, Eingangsbereich, Aufzüge, gemeinsame technische Anlagen — gehören allen Miteigentümern im Verhältnis ihrer Anteile und können nicht gesondert veräussert werden. Die Sondereigentumseinheiten entsprechen den Räumlichkeiten zur ausschliesslichen Nutzung durch jeden Miteigentümer, wie sie durch das Reglement und die Pläne definiert sind.
Das Verwaltungs- und Nutzungsreglement ist das Gründungsdokument der Stockwerkeigentumsgemeinschaft. Es muss im Grundbuch eingetragen werden, um Dritten gegenüber wirksam zu sein (Art. 712g ZGB). Es regelt insbesondere die Lastenverteilung, die Rechte und Pflichten hinsichtlich der Nutzung der Sondereigentumseinheiten und gemeinschaftlichen Teile, die Einberufungs- und Abstimmungsregeln der Versammlung sowie die Befugnisse des Verwalters.
Die Miteigentümerversammlung: Einberufung, Abstimmung und Beschlüsse
Die Miteigentümerversammlung ist das oberste Organ der Stockwerkeigentumsgemeinschaft. Sie tagt mindestens einmal jährlich, um die Jahresrechnung und den Voranschlag zu genehmigen, über wichtige Arbeiten zu beschliessen und gegebenenfalls den Verwalter zu wählen oder abzuberufen. Die Regeln für Einberufung, Beschlussfähigkeit und Mehrheit sind in den Art. 712m ff. ZGB sowie im Verwaltungsreglement festgelegt.
Grundsätzlich werden Beschlüsse mit der Mehrheit der Miteigentümer gefasst, die mehr als die Hälfte der Anteile vertreten (doppelte Mehrheit). Bestimmte besonders bedeutsame Beschlüsse können eine höhere qualifizierte Mehrheit oder sogar Einstimmigkeit erfordern, je nach den gesetzlichen oder reglementarischen Bestimmungen. Jeder Miteigentümer hat das Recht, an der Versammlung teilzunehmen, das Wort zu ergreifen und zu stimmen. Er kann sich durch einen Bevollmächtigten, einschliesslich eines Anwalts, vertreten lassen, um seine Interessen zu wahren.
PBM Avocats unterstützt seine Mandanten bei Miteigentümerversammlungen, verfasst oder prüft Einladungen und Protokolle und berät zur Rechtmässigkeit der geplanten Beschlüsse. Bei Entscheidungsblockaden — die häufig auftreten, wenn die Anteile gleichmässig auf zwei Miteigentümer verteilt sind — ist es möglich, das Gericht anzurufen, um eine gerichtliche Entscheidung zu erwirken, die die fehlende Zustimmung ersetzt.
Die gemeinschaftlichen Lasten und ihre Verteilung
Die gemeinschaftlichen Lasten umfassen alle Ausgaben, die für den Unterhalt, die Verwaltung und die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft erforderlich sind: Versicherungsprämien, Hauswartkosten, Kosten für Zentralheizung und Warmwasser, Unterhalt der Grünflächen, Beiträge zum Erneuerungsfonds, Verwalterhonorar. Sie werden grundsätzlich zwischen den Miteigentümern im Verhältnis ihrer Anteile aufgeteilt (Art. 712h ZGB), sofern das Reglement nichts anderes vorsieht.
Der Erneuerungsfonds — eine Rückstellung zur Finanzierung künftiger ausserordentlicher Arbeiten — ist ein wesentliches Element einer guten Verwaltung eines Stockwerkeigentums. Sein Niveau muss dem Zustand und dem Alter der Liegenschaft angepasst sein. Gegen einen Miteigentümer, der seine Lasten nicht bezahlt, kann eine Betreibung eingeleitet werden, und bei Wiederholung sieht das Gesetz Sicherungsmechanismen auf der Einheit vor (Art. 712i ZGB). PBM Avocats berät Stockwerkeigentumsgemeinschaften bei der Ausarbeitung ihrer Finanzreglemente und unterstützt Verwalter bei der Eintreibung unbezahlter Lasten.
Anfechtung von Beschlüssen und Streitigkeiten im Stockwerkeigentum
Streitigkeiten im Stockwerkeigentum sind häufig: Meinungsverschiedenheiten über wichtige Arbeiten, Konflikte über die Nutzung gemeinschaftlicher oder privater Teile, Anfechtung von Lasten, Abberufung eines säumigen Verwalters. Der Rechtsweg steht offen, wenn Versuche einer gütlichen Einigung scheitern. Die Anfechtungsklage gegen einen Versammlungsbeschluss muss innerhalb der zwingenden Frist von einem Monat ab dem Beschluss eingereicht werden (Art. 75 ZGB sinngemäss anwendbar). Die Miteigentümer können auch auf Unterlassung von Störungen, auf Schadenersatz oder auf Zwangsvollstreckung der aus dem Reglement fliessenden Pflichten klagen.
PBM Avocats greift in allen Verfahrensstadien ein: vorprozessuale Beratung, Abfassung von Mahnschreiben, Vertretung in den obligatorischen Schlichtungsverfahren (Art. 197 ff. ZPO) und Plädoyer vor den Genfer und Waadtländer Zivilgerichten. Wir unterstützen sowohl einzelne Miteigentümer als auch ganze Gemeinschaften, die durch ihren Verwalter vertreten werden.
Häufige Fragen zum Stockwerkeigentum
Was ist der Miteigentumsanteil beim Stockwerkeigentum und wie wird er berechnet?
Der Miteigentumsanteil (oder Stockwerkeigentumsanteil) ist der ideelle Bruchteil der Liegenschaft, der jedem Miteigentümer gehört. Er wird in Tausendsteln oder Bruchteilen ausgedrückt und dient als Grundlage für die Berechnung der Stimmrechte an der Versammlung und der Beteiligung an den gemeinschaftlichen Lasten. Der Anteil wird grundsätzlich bei der Begründung des Stockwerkeigentums vom Bauträger oder den Gründungseigentümern festgesetzt, nach einer im Reglement definierten Methode (Fläche der Einheiten, relativer Wert usw.). Eine Änderung des Anteils erfordert die Zustimmung aller Miteigentümer (Art. 712e ZGB) und muss im Grundbuch eingetragen werden.
Welche Beschlüsse erfordern Einstimmigkeit an der Versammlung der Miteigentümer?
Art. 712m ZGB unterscheidet zwischen Beschlüssen, die mit der einfachen Mehrheit der Miteigentümer, die mehr als die Hälfte der Anteile vertreten, gefasst werden, und solchen, die eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit erfordern. Die Änderung des Verwaltungs- und Nutzungsreglements erfordert eine Mehrheit der Miteigentümer, die mehr als die Hälfte der Anteile vertreten. Bestimmte besonders wichtige Beschlüsse — wie die Umgestaltung der Liegenschaft oder die Änderung des Verhältnisses zwischen gemeinschaftlichen und privaten Teilen — erfordern Einstimmigkeit. Das Reglement selbst kann für bestimmte Beschlüsse höhere Mehrheiten vorsehen. PBM Avocats analysiert Ihr Reglement, um die für jede Situation geltenden Mehrheiten zu bestimmen.
Wie kann ein Beschluss der Miteigentümerversammlung angefochten werden?
Ein Miteigentümer, der durch einen Versammlungsbeschluss beeinträchtigt wird, kann diesen innerhalb einer Frist von einem Monat ab dem Beschluss gerichtlich anfechten (Art. 712m Abs. 2 ZGB mit Verweis auf Art. 75 ZGB). Die Anfechtungsklage ist insbesondere zulässig, wenn der Beschluss das Gesetz, das Reglement oder die Rechte der Minderheit verletzt. Klageberechtigt sind Miteigentümer, die gegen den Beschluss gestimmt haben oder sich der Stimme enthalten haben. Die Monatsfrist, die eine Verwirkungsfrist ist, muss unbedingt eingehalten werden: Nach Ablauf dieser Frist wird der Beschluss rechtskräftig und kann nicht mehr angefochten werden. Ein Schlichtungsversuch ist vor jeder gerichtlichen Klage grundsätzlich erforderlich (Art. 197 ZPO).
Kann der Stockwerkeigentums-Verwalter abberufen werden und unter welchen Voraussetzungen?
Ja. Die Miteigentümerversammlung kann den Verwalter jederzeit mit der Mehrheit der Miteigentümer, die mehr als die Hälfte der Anteile vertreten, abberufen (Art. 712r ZGB). Wenn das Reglement eine Mandatsdauer vorsieht, kann die vorzeitige Abberufung ohne wichtigen Grund einen Anspruch des Verwalters auf Schadenersatz begründen. Werden hingegen schwerwiegende Mängel festgestellt — nicht geführte Buchhaltung, unterschlagene Gelder, fehlende Einberufung der Versammlungen — ist die Abberufung aus wichtigen Gründen zulässig und gerechtfertigt. Jeder Miteigentümer kann das Gericht anrufen, um einen gerichtlichen Verwalter ernennen zu lassen, wenn die Versammlung säumig ist oder bei einer Blockade.
Was deckt der Erneuerungsfonds des Stockwerkeigentums und ist er obligatorisch?
Der Erneuerungsfonds ist eine Reserve, die durch jährliche Einlagen der Miteigentümer gebildet wird und dazu bestimmt ist, ausserordentliche Renovierungs- und Unterhaltsarbeiten an der Liegenschaft zu finanzieren (Dach, Fassade, Aufzug, Heizung usw.). Die Bildung eines Erneuerungsfonds ist im ZGB nicht ausdrücklich vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen und in nahezu allen professionellen Stockwerkeigentumsreglementen vorgesehen. Die Reglemente vieler Gemeinden und bestimmter Kantone (darunter Genf und Waadt) empfehlen eine Rückstellungsquote von etwa 0,3 bis 0,5% des Wiederbeschaffungswertes pro Jahr. Das Fehlen eines ausreichenden Erneuerungsfonds kann zu ausserordentlichen Nachschüssen, Streitigkeiten zwischen Miteigentümern und einer Wertminderung der Einheiten führen.