Die Wohngemeinschaft ist eine in der Schweiz immer verbreitetere Wohnform, insbesondere in Genf und Lausanne, wo hohe Mietzinse viele Menschen dazu veranlassen, eine Wohnung zu teilen. Das Schweizer Mietrecht sieht kein spezifisches Regime für Wohngemeinschaften vor: Es gelten die allgemeinen Regeln des Wohnungsmietrechts, mit wichtigen Konsequenzen je nach gewählter Rechtsstruktur. PBM Avocats hilft Ihnen, Ihre Wohngemeinschaft auf solider rechtlicher Grundlage zu verstehen und zu organisieren.
Die zwei Rechtsstrukturen der Wohngemeinschaft
Die Rechtsstruktur einer Wohngemeinschaft bestimmt die Rechte und Pflichten jedes Mitbewohners gegenüber dem Vermieter und untereinander. Es gibt zwei Hauptkonfigurationen:
| Kriterium | Gemeinschaftlicher Mietvertrag (alle Mitunterzeichner) | Einzelmietvertrag (ein Hauptmieter) |
|---|---|---|
| Vertragsparteien | Alle Mitbewohner | Nur ein Hauptmieter |
| Mietzinsverantwortung | Solidarisch — jeder haftet für das Ganze | Nur der Hauptmieter verantwortlich |
| Verhältnis zum Vermieter | Jeder Mitbewohner ist Mieter | Die anderen sind Untermieter |
| Austausch eines Mitbewohners | Zustimmung aller + Zustimmung des Vermieters erforderlich | Zustimmung des Vermieters für Untermiete erforderlich |
| Kündigung durch einen Mitbewohner | Ohne Zustimmung aller nicht möglich | Untermieter kann seinen Anteil kündigen |
| Mietkaution | Gemeinsam hinterlegt | Vom Hauptmieter hinterlegt |
Die Solidarhaftung beim gemeinschaftlichen Mietvertrag
Wenn alle Mitbewohner denselben Mietvertrag mitunterzeichnet haben, haften sie dem Vermieter gegenüber solidarisch für sämtliche aus dem Mietvertrag entstehenden Pflichten (Art. 143 OR). Diese Solidarität bedeutet:
- Der Vermieter kann den vollen Mietzins von jedem beliebigen Mitbewohner einfordern, unabhängig vom tatsächlichen Anteil jedes Einzelnen
- Zahlt ein Mitbewohner seinen Anteil nicht, müssen die anderen den Ausfall decken, um einen Zahlungsrückstand zu vermeiden
- Schäden, die von einem Mitbewohner verursacht wurden, begründen die Haftung aller gegenüber dem Vermieter
- Der Mitbewohner, der mehr als seinen Anteil bezahlt hat, hat einen internen Rückgriffsanspruch gegen die anderen (Art. 149 OR)
Die interne WG-Vereinbarung
Um Konflikte zu vermeiden, wird den Mitbewohnern dringend empfohlen, eine interne WG-Vereinbarung abzuschliessen, die ihre gegenseitigen Beziehungen regelt. Diese vom Mietvertrag getrennte Vereinbarung kann vorsehen:
- Die Aufteilung des Mietzinses und der Nebenkosten unter den Mitbewohnern
- Die Regeln des Zusammenlebens (Küche, Haushalt, Gäste, Lärm)
- Das Verfahren beim Auszug eines Mitbewohners (interne Kündigungsfrist, Suche nach einem Nachfolger)
- Die Aufteilung der Mietkaution beim Auszug
- Die Modalitäten der gemeinsamen Entscheidungsfindung bei Meinungsverschiedenheiten
- Die Aufteilung allfälliger Schäden an der Wohnung
Der Austausch eines Mitbewohners
Der Austausch eines Mitbewohners ist eine heikle Situation, die die Zustimmung aller Parteien erfordert:
Beim gemeinschaftlichen Mietvertrag
Der ausziehende und der einziehende Mitbewohner müssen die Zustimmung der anderen Mitbewohner und des Vermieters einholen. Das typische Vorgehen ist wie folgt:
- Die Mitbewohner schlagen dem Vermieter einen zahlungsfähigen Kandidaten vor
- Der Vermieter prüft die Zahlungsfähigkeit und kann Referenzen verlangen
- Akzeptiert der Vermieter, wird von allen ein Nachtrag zum Mietvertrag unterzeichnet
- Der ausziehende Mitbewohner ist ab Unterzeichnung des Nachtrags von seinen künftigen Pflichten befreit
Bei der Untermietestruktur
Der Hauptmieter kann den Untermieter mit Zustimmung des Vermieters wechseln (Art. 262 OR). Das Verfahren ist einfacher, da es keine Änderung des Hauptmietvertrags erfordert.
Praktische Informationen für Mitbewohner in Genf und Lausanne
| Praktische Frage | Antwort |
|---|---|
| Maximale Anzahl Mitbewohner | Keine gesetzliche Grenze, aber die Nutzung muss dem Mietvertrag entsprechen |
| Steuerlicher Wohnsitz jedes Mitbewohners | Jeder kann sich gemäss kantonalen Regeln domizilieren |
| Hausratsversicherung | Für jeden Mitbewohner empfohlen (Haftpflicht) |
| Geteilte Mietkaution | Kann anteilsmässig von jedem Mitbewohner hinterlegt werden |
| Kündigung beim gemeinschaftlichen Mietvertrag | Alle Mitbewohner müssen die Kündigung unterzeichnen |
PBM Avocats begleitet Sie bei der rechtlichen Strukturierung Ihrer Wohngemeinschaft, der Abfassung einer internen WG-Vereinbarung und der Beilegung von Streitigkeiten zwischen Mitbewohnern oder mit dem Vermieter. Unsere Expertise im Mietrecht in Genf und Lausanne garantiert Ihnen eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Bei jeglicher Frage zu Ihrem Mietvertrag stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Häufig gestellte Fragen zur Wohngemeinschaft in der Schweiz
Ist jeder Mitbewohner für den gesamten Mietzins verantwortlich?
Das hängt von der Vertragsstruktur ab. Wenn alle Mitbewohner denselben Mietvertrag unterzeichnet haben (gemeinschaftlicher Mietvertrag), haften sie dem Vermieter gegenüber grundsätzlich solidarisch für den gesamten Mietzins (Art. 143 OR). Der Vermieter kann daher den vollständigen Mietzins von jedem beliebigen Mitbewohner einfordern. Wenn hingegen jeder Mitbewohner einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter für sein Zimmer abgeschlossen hat, ist die Verantwortung auf den Anteil jedes Einzelnen beschränkt. Die Vertragsstruktur ist daher massgebend für die Beurteilung der finanziellen Risiken.
Wie kann ein Mitbewohner die WG vor Vertragsende verlassen?
Wenn alle Mitbewohner einen gemeinschaftlichen Mietvertrag unterzeichnet haben, kann ein Mitbewohner nicht allein ausziehen ohne Zustimmung der anderen und des Vermieters. Er kann dem Vermieter einen akzeptablen Nachfolger vorschlagen (zahlungsfähig, einwandfreier Leumund). Akzeptiert der Vermieter, wird ein Nachtrag zum Mietvertrag abgeschlossen. Wenn alle Mitbewohner eine Regelung ablehnen, bleibt der ausziehende Mitbewohner an den Mietvertrag und seine Solidarhaftung gebunden. PBM Avocats empfiehlt, jede Nachfolgevereinbarung zwischen Mitbewohnern und Vermieter stets schriftlich festzuhalten.
Ist die Untermiete eines Zimmers in einer WG möglich?
Ja, vorbehaltlich der Zustimmung des Vermieters (Art. 262 OR). Der Mieter (oder die Mitbewohner) muss die vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen, bevor er ein Zimmer untervermietet. Der Vermieter kann nur aus bestimmten Gründen ablehnen: Die Untermietbedingungen sind im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich, die Untermiete bringt dem Vermieter wesentliche Nachteile, oder der Mieter weigert sich, die Untermietbedingungen mitzuteilen. Eine ungerechtfertigte Ablehnung durch den Vermieter kann vor der Schlichtungsbehörde angefochten werden.
Wie können Konflikte zwischen Mitbewohnern gelöst werden?
Konflikte zwischen Mitbewohnern (Nichtzahlung des Anteils eines Mitbewohners, Ruhestörung, Schäden an der Wohnung) sind privatrechtliche Angelegenheiten zwischen den Mitbewohnern selbst. Wenn die Mitbewohner durch eine interne WG-Vereinbarung verbunden sind, gilt diese. Fehlt eine Vereinbarung, gelten die allgemeinen Regeln des Obligationenrechts. Der Vermieter ist an internen Konflikten zwischen Mitbewohnern nicht beteiligt — er hat lediglich eine Forderung gegenüber den solidarisch haftenden Mitbewohnern. Eine gut formulierte WG-Vereinbarung verhindert die Mehrzahl dieser Konflikte.
Kann der Vermieter einen vorgeschlagenen neuen Mitbewohner ablehnen?
Der Vermieter kann dem Austausch eines Mitbewohners widersprechen, wenn er ernsthafte Gründe hat: Der vorgeschlagene Kandidat ist zahlungsunfähig, er bietet keine ausreichenden Bonitätsgarantien, oder er hat eine Geschichte von Mietstreitigkeiten. Er kann jedoch nicht willkürlich oder diskriminierend ablehnen. Wenn der Vermieter einen zahlungsfähigen und gut beleumundeten Kandidaten ohne triftigen Grund ablehnt, können die Mitbewohner diese Ablehnung vor der Schlichtungsbehörde anfechten. PBM Avocats unterstützt Sie bei diesen Schritten.