El contrato de compraventa es uno de los contratos nominados más frecuentes en el derecho suizo. Está regido por los art. 184 a 236 CO, complementados para los inmuebles por los art. 216 a 221 CO. Ya sea la venta de un bien mueble, un inmueble, un fondo de comercio o una cartera de acciones, las reglas aplicables determinan las obligaciones de las partes, la garantía por defectos y los recursos en caso de litigio. PBM Avocats en Ginebra y Lausana asesora a compradores y vendedores en todas las fases de sus transacciones.
Definición y elementos esenciales del contrato de compraventa (art. 184 CO)
El art. 184 CO define el contrato de compraventa como el contrato por el que el vendedor se obliga a entregar la cosa vendida y a transferir su propiedad al comprador, y el comprador a pagar el precio convenido. Este contrato es perfecto en cuanto las partes se han puesto de acuerdo sobre dos elementos esenciales:
- La cosa: el objeto de la venta debe estar determinado o al menos ser determinable;
- El precio: el precio debe estar fijado o ser determinable; en su defecto, se presume un precio habitual o de mercado (art. 212 CO).
El contrato de compraventa es en principio consensual para los bienes muebles: no requiere ninguna forma particular y puede celebrarse verbalmente, por escrito o por comportamiento concluyente. Para los inmuebles, la forma auténtica es imperativa (art. 216 CO).
Obligaciones del vendedor
El vendedor tiene dos obligaciones principales:
- Transferir la propiedad de la cosa vendida: para los muebles, esto se realiza por la tradición (entrega física); para los inmuebles, por la inscripción en el Registro de la Propiedad;
- Entregar la cosa en el estado convenido, libre de defectos materiales y jurídicos, en el lugar y en el tiempo convenidos.
El vendedor también garantiza al comprador contra los defectos jurídicos, especialmente contra la evicción: si un tercero reivindica la propiedad de la cosa vendida, el vendedor debe defender al comprador o devolverle el precio (art. 192 CO).
La garantía por los defectos de la cosa (art. 197-210 CO)
La garantía por defectos es una de las obligaciones más importantes del vendedor. Cubre dos categorías de defectos:
| Categoría | Definición | Recursos disponibles |
|---|---|---|
| Defectos materiales (art. 197 CO) | La cosa no posee las cualidades prometidas o suprime/reduce su uso | Resolución (art. 205), reducción del precio (art. 205), sustitución, daños |
| Defectos jurídicos (art. 192-196 CO) | Derechos de terceros sobre la cosa (servidumbres, privilegios no declarados) | Devolución del precio, daños, resolución |
| Defectos ocultos | No detectables por examen ordinario en el momento de la recepción | Aviso inmediato en cuanto se descubran, acción dentro del plazo de prescripción |
La obligación de aviso (art. 201 CO)
El art. 201 CO impone al comprador una doble obligación: verificar el estado de la cosa en cuanto la reciba y avisar al vendedor inmediatamente en caso de descubrir un defecto. Esta obligación es una condición de la acción de garantía: el comprador que omite avisar al vendedor a tiempo se presume haber aceptado la cosa en su estado. La jurisprudencia del Tribunal Federal es estricta al respecto: varios días después de la recepción pueden ser suficientes para que el comprador pierda sus derechos.
El aviso debe ser suficientemente preciso para permitir al vendedor identificar el defecto invocado. Un aviso demasiado vago puede considerarse insuficiente. Para los defectos ocultos, el plazo corre a partir del momento en que el comprador los ha descubierto o debería haberlos descubierto con la diligencia razonable.
El traslado de riesgo (art. 185-188 CO)
El régimen del traslado de riesgo en el derecho suizo es supletorio y puede ser modificado por las partes:
- Para los cuerpos ciertos (cosa individualizada): el riesgo pasa al comprador desde la celebración del contrato (art. 185 ap. 1 CO), incluso antes de la entrega;
- Para las cosas genéricas (mercancías fungibles): el riesgo pasa con la entrega o cuando las mercancías son individualizadas (pesadas, contadas, medidas);
- En caso de venta a distancia: el riesgo pasa en cuanto se entrega al transportista (art. 189 CO).
Exclusión y limitación de la garantía (art. 199-200 CO)
Las partes pueden restringir o suprimir la garantía por defectos, salvo si el vendedor ha ocultado fraudulentamente la existencia del defecto (art. 199 CO). Esta cláusula de exclusión debe ser expresa y no puede aplicarse a los defectos que el vendedor conocía en el momento de la venta y calló. En los contratos de consumo (B2C), las cláusulas de exclusión de garantía están sujetas al control del art. 8 LCD y pueden ser declaradas nulas si son significativamente desfavorables para el consumidor.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa en Suiza
¿En qué plazo debe el comprador notificar los defectos de la cosa vendida?
El art. 201 CO impone al comprador verificar el estado de la cosa en cuanto la reciba y avisar al vendedor inmediatamente si descubre defectos. Para los defectos aparentes, el aviso debe darse en un plazo muy breve tras la recepción (varios días según la jurisprudencia). Para los defectos ocultos, el aviso debe darse en cuanto sean descubiertos. A falta de aviso en los plazos requeridos, el comprador se presume haber aceptado la cosa y pierde sus derechos en garantía.
¿Cuál es la prescripción de la acción de garantía por defectos en la compraventa?
Para los bienes muebles, la acción de garantía prescribe a los dos años desde la entrega de la cosa (art. 210 ap. 1 CO). Para los inmuebles, el plazo es de cinco años. Estos plazos pueden ser interrumpidos por un reconocimiento de deuda, una ejecución o una acción judicial. Las partes pueden contractualmente ampliar o reducir estos plazos, dentro de los límites del art. 210 ap. 2 CO (no menos de un año para los muebles).
¿Puede el comprador elegir libremente entre la reducción del precio y la resolución del contrato?
En principio sí, pero con matices. El art. 205 CO otorga al comprador la elección entre la resolución del contrato (acción redhibitoria) y la reducción del precio (acción estimatoria). No obstante, el juez puede rechazar la resolución si el defecto es mínimo y no afecta significativamente la utilidad de la cosa. Además, si el vendedor ofrece reparar o sustituir la cosa y ello es posible sin inconveniente para el comprador, el juez puede imponerlo en lugar de la resolución.
¿El traslado de riesgo se produce al celebrar el contrato o al entregar la cosa?
Según el art. 185 CO, el riesgo y los beneficios de la cosa pasan al comprador en el momento de la celebración del contrato, si la cosa es un cuerpo cierto (cosa individualizada). Si la venta versa sobre una cosa genérica (cantidad de mercancías fungibles), el riesgo pasa con la entrega o cuando las mercancías son individualizadas (pesadas, contadas, medidas) (art. 188 CO). Las partes pueden derogar estas reglas supletorias por convenio contractual.
¿Qué ocurre si el vendedor revende la misma cosa a dos compradores distintos?
En el derecho suizo, la propiedad mobiliaria se adquiere por la tradición (entrega física de la cosa) según el art. 714 CC. El primer comprador en tomar posesión de la cosa se convierte en propietario. El segundo comprador que aún no ha recibido la cosa solo puede reclamar daños y perjuicios al vendedor por incumplimiento del contrato. Para los inmuebles, es la inscripción en el Registro de la Propiedad la que determina al propietario (art. 656 CC).