El contrato de obra es el contrato por el que el contratista se obliga a ejecutar una obra, mediante un precio que el comitente se compromete a pagar (art. 363 CO). Se distingue del mandato por la obligación de resultado: el contratista garantiza una obra conforme a las especificaciones convenidas. Este contrato rige multitud de situaciones: construcción y renovación inmobiliaria, desarrollo informático, fabricación de objetos, estudios técnicos. PBM Avocats en Ginebra y Lausana interviene en la redacción de estos contratos y en los litigios derivados de ellos.
Definición y obligación de resultado (art. 363-364 CO)
A diferencia del mandatario que se compromete a un esfuerzo diligente, el contratista garantiza un resultado: la obra debe entregarse conforme a las especificaciones contractuales, en los plazos convenidos. Esta obligación de resultado tiene varias implicaciones:
- El contratista soporta el riesgo del fracaso técnico si le es imputable;
- Está obligado a señalar al comitente los vicios del material suministrado o de las instrucciones recibidas que puedan comprometer la conformidad de la obra (art. 365 CO);
- Organiza libremente su trabajo y sus medios, sin estar sujeto a las instrucciones permanentes del comitente;
- La distinción con un contratoo de trabajo (subordinación) es a menudo litigiosa en la práctica.
La garantía por defectos de la obra (art. 368 CO)
La garantía por defectos es la obligación central del contratista frente al comitente. El art. 368 CO prevé los siguientes recursos en caso de defecto:
| Recurso | Condición | Contenido |
|---|---|---|
| Subsanación (corrección) | Defecto reparable sin costes desproporcionados | El contratista repara los defectos en un plazo conveniente |
| Reducción de precio | Defecto no reparado o reparación desproporcionada | Disminución del precio proporcional a la minusvalía |
| Resolución del contrato | Defecto grave que hace la obra inutilizable | Restitución de la obra y reembolso del precio |
| Daños y perjuicios | Culpa probada del contratista | Indemnización del daño adicional (art. 368 ap. 1 CO) |
El derecho a subsanar y sus límites
El derecho a subsanar del contratista (Nachbesserungsrecht) es una prioridad prevista por el art. 368 CO. Antes de ejercer los recursos más radicales (reducción de precio, resolución), el comitente debe en principio otorgar al contratista la posibilidad de subsanar los defectos en un plazo razonable. Este derecho a subsanar tiene sin embargo límites:
- La subsanación no es debida si es imposible (defecto irreparable);
- No es debida si es desproporcionada con respecto a la ventaja que obtendría el comitente;
- Puede negarse si el contratista ha manifestado claramente que no procederá a la subsanación;
- Si la subsanación fracasa dos veces, el comitente puede pasar directamente a los otros recursos.
Los plazos de prescripción en el contrato de obra (art. 371 CO)
Los plazos de prescripción de la acción de garantía varían según la naturaleza de la obra:
- 5 años para las obras mobiliarias (art. 371 ap. 1 CO) a contar desde la recepción;
- 5 años para las obras inmobiliarias (art. 371 ap. 2 CO) a contar desde la recepción;
- 20 años en caso de dolo del contratista (art. 371 ap. 2 in fine CO).
Estos plazos pueden modificarse contractualmente dentro de los límites legales. La norma SIA 118 (normas de la Sociedad suiza de ingenieros y arquitectos) prevé plazos de garantía específicos en el ámbito de la construcción, frecuentemente incorporados por referencia en los contratos de construcción.
El precio de la obra (art. 373-375 CO)
El derecho suizo distingue varios modos de determinación del precio en el contrato de obra:
- Precio alzado (art. 373 CO): el contratista no puede solicitar un aumento aunque los trabajos hayan superado sus previsiones iniciales, salvo en caso de circunstancias extraordinarias imprevistas;
- Precio por administración: calculado sobre la base del tiempo empleado y los materiales; el contratista debe informar al comitente si el importe debe superar las estimaciones iniciales;
- Precio mixto: combinación de elementos a tanto alzado y por administración según las partidas de obra.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de obra en Suiza
¿Cómo debe notificar el contratista los defectos en el contrato de obra?
Es el comitente (cliente) — y no el contratista — quien debe verificar y notificar los defectos. El art. 367 CO impone al comitente verificar la obra en cuanto la recibe y avisar al contratista sin demora si constata defectos. El aviso debe ser suficientemente preciso para permitir al contratista identificar el problema. Para los defectos ocultos, el aviso debe darse inmediatamente después de su descubrimiento. La falta de notificación conlleva la pérdida de los derechos de garantía.
¿Qué es el derecho a subsanar del contratista?
El derecho a subsanar es el derecho del contratista a corregir los defectos de su obra antes de que el comitente pueda ejercer otros recursos (reducción de precio, resolución del contrato, daños y perjuicios). El art. 368 CO prevé que cuando una obra es defectuosa, el comitente puede primero exigir que el contratista subsane los defectos en un plazo conveniente. Solo si el contratista no repara los defectos en ese plazo puede el comitente pasar a los otros recursos.
¿Quién soporta el riesgo de destrucción fortuita de la obra en curso de realización?
Según el art. 376 CO, si la obra perece o se deteriora por caso fortuito antes de la entrega y sin culpa del comitente, es el contratista quien soporta el riesgo. Sin embargo, si la pérdida se debe a la naturaleza del material suministrado por el comitente o a instrucciones dadas por él, los riesgos pasan al comitente. Si el comitente está en mora de recibir la obra, los riesgos también le son imputados.
¿Puede modificarse el precio durante la ejecución del contrato de obra?
En principio no, especialmente si el precio se acordó de manera firme (precio alzado según el art. 373 CO). El contratista no puede exigir un suplemento por trabajos adicionales que debieran haber sido previsibles al concluir el contrato. En cambio, si el precio no está fijado a tanto alzado sino calculado sobre la base del tiempo empleado y los materiales (precio por administración), son posibles desviaciones siempre que se informe previamente al comitente (art. 375 CO).
¿Puede el comitente rescindir el contrato de obra sin motivo?
Sí, es una particularidad del derecho de obras suizo. El art. 377 CO otorga al comitente el derecho a rescindir el contrato en cualquier momento, incluso sin motivo. Sin embargo, debe pagar al contratista la totalidad del precio convenido, deduciendo lo que el contratista ha ahorrado o podría haber obtenido empleando su trabajo en otro lugar. Esta norma es de orden público y no puede excluirse contractualmente.