La ordenación del territorio en Suiza
La ordenación del territorio en Suiza está regulada principalmente por la Ley federal sobre la ordenación del territorio (LAT), que define los principios de utilización del suelo y la distribución de las zonas. Los cantones y los municipios disponen de una cierta autonomía en la aplicación de estas normas, lo que genera diferencias importantes entre las distintas entidades territoriales. PBM Avocats asesora a particulares y empresas confrontados a cuestiones de planificación territorial en Ginebra y Lausana.
Las principales zonas definidas por la LAT
| Tipo de zona | Usos permitidos | Restricciones principales |
|---|---|---|
| Zona de construcción | Viviendas, comercios, oficinas, industrias según subzona | Coeficiente de utilización del suelo, altura máxima, distancias |
| Zona agrícola | Agricultura, explotaciones ganaderas | Construcción generalmente prohibida fuera del uso agrícola |
| Zona de protección | Conservación del paisaje, biotopo | Construcción muy restringida o prohibida |
| Zona industrial | Instalaciones industriales, artesanales | Generalmente prohibidas las viviendas |
La clasificación de un terreno en zona de construcción
La clasificación de un terreno en zona de construcción (dezonificación o rezonificación) es un proceso complejo que depende de los planes directores cantonales y de los planes de zona municipales. La LAT revisada (en vigor desde 2014) impone restricciones más estrictas a la expansión de las zonas de construcción para luchar contra la dispersión urbana.
Los recursos en materia de ordenación del territorio
Las decisiones relativas a la ordenación del territorio y a las licencias de obras pueden ser recurridas en vía administrativa:
- Recurso ante la autoridad administrativa cantonal (generalmente el departamento cantonal competente)
- Recurso ante el tribunal administrativo cantonal
- Recurso ante el Tribunal Federal (recurso de derecho público en materia de derecho público)
¿Puede un propietario obtener la reclasificación de su terreno en zona de construcción?
Es posible pero muy difícil desde la revisión de la LAT en 2014. El propietario debe presentar una solicitud motivada ante la autoridad de planificación cantonal. La reclasificación requiere la conformidad con el plan director cantonal, una necesidad real demostrada y la disponibilidad de infraestructuras. El proceso puede durar varios años.
¿Qué recurso tiene el propietario si su terreno es desclasificado de zona de construcción?
Una desclasificación puede generar una indemnización por expropiación material si reduce sustancialmente el valor del bien. El propietario puede reclamar esta indemnización ante el tribunal competente. El plazo para hacerlo es de 5 años desde que el propietario tuvo conocimiento de la desclasificación (art. 5 LAT).
¿En qué se diferencian los planes de zona de Ginebra y Vaud?
En Ginebra, la planificación se rige principalmente por la Ley de ordenación del territorio (LaLAT) y el Plan directeur cantonal. Los planes de zona son competencia del Estado de Ginebra. En Vaud, la planificación se articula en torno al Plan directeur cantonal (PDCn) y los planes de ordenación comunales (PGA). Las especificidades locales requieren el asesoramiento de abogados que conocen estas legislaciones cantonales.