Die Senkung des Referenzhypothekarzinssatzes gibt dem Schweizer Mieter das Recht, eine entsprechende Herabsetzung seines Mietzinses zu verlangen. Dieser Mechanismus, der durch das Obligationenrecht und die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) vorgesehen ist, bildet das symmetrische Gegenstück zum Recht des Vermieters, den Mietzins bei einer Erhöhung desselben Satzes anzuheben. PBM Avocats begleitet Mieter bei der Berechnung, Formulierung und gegebenenfalls dem Klageverfahren ihrer Mietzinsherabsetzungsbegehren in Genf und Lausanne.
Der Referenzhypothekarzinssatz: zentraler Mechanismus
Der Referenzhypothekarzinssatz wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) veröffentlicht. Er wird auf der Grundlage der durchschnittlichen Zinssätze aller ausstehenden Schweizer Hypothekarforderungen, gewichtet nach ihrem Volumen, berechnet. Dieser Satz ist die Orientierungsgrösse des Schweizer Mietrechts für jede an die Immobilienfinanzierungsbedingungen geknüpfte Mietzinsanpassung.
Seit seiner Einführung im Jahr 2008 hat dieser Satz eine wesentliche Entwicklung durchgemacht:
| Periode | Referenzsatz | Auswirkung auf Mietzinse |
|---|---|---|
| 2008 (Einführung) | 3,50 % | Ausgangsgrösse |
| 2015–2022 | 1,25 % (Tiefstand) | Kumulierte Herabsetzungen möglich |
| 2023 | 1,50 % dann 1,75 % | Erhöhungen ausgelöst |
| 2024 | 1,75 % | Stabil |
| 2025 | 1,50 % | Senkung — Anspruch auf Herabsetzung |
Berechnung der Mietzinsherabsetzung
Die Berechnung der Herabsetzung, auf die der Mieter Anspruch hat, richtet sich nach der Bundesgerichtsrechtsprechung. Die offizielle Methode berücksichtigt mehrere Faktoren:
1. Die Herabsetzung aufgrund des Hypothekarzinssatzes
Für jeden Viertelspunkt-Rückgang (0,25 %) des Referenzhypothekarzinssatzes, der noch nicht auf den Mietzins seit seiner letzten Festsetzung übertragen wurde, hat der Mieter Anspruch auf eine Herabsetzung von 3 % des Nettomietzinses. Es ist wesentlich, die Anpassungsgeschichte zu prüfen, um keine bereits gewährte Herabsetzung zurückzufordern.
2. Die teilweise Kompensation durch Kostensteigerungen
Der Vermieter kann einem Teil der Herabsetzung widersprechen, indem er geltend macht:
- Die Steigerung des LIK seit der letzten Mietzinsfestsetzung (40 % übertragbar)
- Die dokumentierte Erhöhung der Betriebskosten (Versicherungen, Steuern, Unterhalt)
- Zusätzliche Investitionen am Gebäude
| Senkung des Referenzsatzes | Theoretische Herabsetzung | Beispiel (Mietzins CHF 2000) |
|---|---|---|
| –0,25 % (1 Viertelspunkt) | –3 % | –CHF 60/Monat |
| –0,50 % (2 Viertelspunkte) | –6 % | –CHF 120/Monat |
| –0,75 % (3 Viertelspunkte) | –9 % | –CHF 180/Monat |
| –1,00 % (4 Viertelspunkte) | –12 % | –CHF 240/Monat |
Das Verfahren für das Herabsetzungsbegehren
Schritt 1: Das schriftliche Gesuch an den Vermieter
Der Mieter richtet an den Vermieter ein schriftliches Gesuch um Mietzinsherabsetzung und gibt dabei an:
- Den aktuellen Referenzhypothekarzinssatz und den bei der letzten Mietzinsfestsetzung geltenden
- Die Berechnung der verlangten Herabsetzung
- Das gewünschte Datum des Inkrafttretens (nächster vertraglicher Termin, mit 10-tägiger Vorankündigungsfrist)
Akzeptiert der Vermieter, genügen ein Nachtrag zum Mietvertrag oder eine schriftliche Bestätigung. Verweigert der Vermieter oder antwortet er nicht innerhalb einer angemessenen Frist, muss der Mieter die Schlichtungsbehörde anrufen.
Schritt 2: Die Anrufung der Schlichtungsbehörde
Bei Ablehnung reicht der Mieter ein Schlichtungsbegehren ein bei:
- Der Commission de conciliation en matière de baux et loyers in Genf
- Dem Friedensrichter im Kanton Waadt
Die Frist von 30 Tagen läuft ab dem Termin, auf den die Herabsetzung beantragt wurde. Das Verfahren ist für Wohnungsmieten in Genf kostenlos. Scheitert die Schlichtung, wird eine Klagebewilligung erteilt, um das Gericht innerhalb von 30 Tagen anzurufen.
Rechte und Pflichten des Mieters
- Der Mieter ist nicht verpflichtet, eine Mietzinsherabsetzung zu verlangen — aber es liegt in seinem Interesse
- Das Herabsetzungsbegehren unterliegt während des Mietverhältnisses keiner spezifischen Verjährungsfrist
- Die gewährte Herabsetzung wirkt ab dem in der Anfrage angegebenen Termin
- Das zuviel bezahlte Mietzinsgeld ab diesem Datum ist rückerstattungsfähig
- Der Mieter muss den aktuellen Mietzins weiter zahlen bis zur endgültigen Entscheidung
PBM Avocats hilft Ihnen, Ihre Rechte auf eine Mietzinsherabsetzung durch Analyse der Geschichte der Mieten in der Schweiz und der früheren Anpassungen Ihres Mietvertrags zu ermitteln. Wir führen die genaue Berechnung der Ihnen zustehenden Herabsetzung durch und vertreten Sie bei Bedarf vor den zuständigen Behörden in Genf und Lausanne. Weitere Informationen zu Ihren Rechten im Bereich Mietrecht erhalten Sie durch Kontaktaufnahme mit uns.
Häufig gestellte Fragen zur Mietzinsherabsetzung in der Schweiz
Wann kann ich in der Schweiz eine Mietzinsherabsetzung verlangen?
Sie können eine Mietzinsherabsetzung verlangen, sobald der Referenzhypothekarzinssatz seit der letzten Mietzinsfestsetzung gesunken ist und der Vermieter diese Senkung noch nicht weitergegeben hat. Sie können auch eine Herabsetzung verlangen, wenn Sie nachweisen können, dass der aktuelle Mietzins dem Vermieter einen übermässigen Ertrag einbringt (Art. 269 OR), oder dass die Betriebskosten gesunken sind. Das Gesuch kann jederzeit an den Vermieter gerichtet werden, auf den nächsten vertraglichen Termin, mit einer Vorankündigungsfrist von 10 Tagen.
Wie berechnet man die Mietzinsherabsetzung, auf die man Anspruch hat?
Für jeden Viertelspunkt-Rückgang des Referenzhypothekarzinssatzes, der noch nicht auf den Mietzins übertragen wurde, hat man Anspruch auf eine Reduktion von 3 % des Nettobestandteilets. Ist z.B. der Satz von 3,25 % auf 1,25 % gesunken (8 Viertelspunkte) ohne Mietzinsanpassung, wäre die theoretische maximale Reduktion 24 %. Diese Reduktion kann jedoch teilweise durch die Steigerung der Betriebskosten oder des LIK seit der letzten Mietzinsfestsetzung kompensiert werden. PBM Avocats führt diese komplexe Berechnung für Sie durch.
Ist der Vermieter verpflichtet, meinen Antrag auf Mietzinsherabsetzung zu akzeptieren?
Nein, der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Antrag spontan anzunehmen. Verweigert er dies oder antwortet er nicht innerhalb einer angemessenen Frist, muss der Mieter die zuständige Schlichtungsbehörde (Schlichtungskommission in Genf, Friedensrichter im Kanton Waadt) innerhalb von 30 Tagen ab dem nächsten Termin, auf den die Herabsetzung beantragt wurde, anrufen. Verweigert der Vermieter ohne triftigen Grund, kann das Gericht die Herabsetzung anordnen und den Vermieter zur Rückerstattung des zuviel Bezahlten verurteilen.
Kann ich die Rückerstattung der zuviel bezahlten Mietzinse verlangen?
Ja. Wenn das Gericht den Anspruch auf Mietzinsherabsetzung anerkennt, wirkt die Herabsetzung ab dem Termin, auf den sie in der gesetzlichen Form geltend gemacht wurde. Die seit diesem Datum zuviel eingenommenen Mietzinse sind zurückzuerstatten. Die Verjährungsfrist für die Geltendmachung dieser Beträge beträgt jedoch 10 Jahre (Art. 127 OR). Es ist daher wichtig, rasch zu handeln und die gesetzlichen Formen der Anfrage von Anfang an einzuhalten, um die potenzielle Rückerstattung zu maximieren.
Ist der Referenzhypothekarzinssatz das einzige Kriterium für eine Mietzinsherabsetzung?
Nein. Auch wenn der Referenzhypothekarzinssatz nicht gesunken ist, kann der Mieter eine Herabsetzung verlangen, wenn: (1) die Betriebskosten gesunken sind (reduzierte Versicherungsprämien, Energieeinsparungen); (2) der aktuelle Mietzins dem Vermieter gemessen an seinem investierten Eigenkapital einen übermässigen Nettoertrag einbringt (Art. 269 OR); (3) die ortsüblichen Mietzinse unter dem praktizierten Mietzins liegen. Diese alternativen Kriterien erlauben eine Anfechtung unabhängig von der Entwicklung des Referenzsatzes.