A questão dos animais de estimação nas habitações arrendadas é uma fonte recorrente de tensões entre inquilinos e senhorios na Suíça. O direito suíço do arrendamento não proíbe a detenção de animais, mas permite aos senhorios enquadrá-la contratualmente, nos limites fixados pela jurisprudência. A PBM Avocats analisa os direitos e obrigações de cada parte em Genebra e Lausana.
O quadro legal: entre liberdade contratual e limites jurisprudenciais
A lei suíça não contém disposições específicas sobre animais de estimação nos contratos de arrendamento habitacional. O regime aplicável decorre das regras gerais do Código das Obrigações sobre liberdade contratual, das disposições semi-imperativas do direito do arrendamento e da jurisprudência do Tribunal Federal sobre o uso ordinário da habitação.
O princípio central é o do uso ordinário da habitação: o inquilino pode utilizar a habitação como uma pessoa razoável o faria. A jurisprudência definiu progressivamente quais os animais que correspondem a esse uso ordinário — e não requerem, portanto, o acordo do senhorio — e quais necessitam de uma autorização contratual explícita.
| Tipo de animal | Uso ordinário? | É necessário o acordo do senhorio? | Cláusula de proibição válida? |
|---|---|---|---|
| Peixes em aquário | Sim | Não | Não (cláusula nula) |
| Pássaros em gaiola (canários, periquitos) | Sim | Não | Não (cláusula nula) |
| Hamsters, coelhos anões, cobaias | Em princípio sim | Geralmente não | Discutível |
| Gatos | Não (segundo TF) | Sim se houver cláusula no contrato | Sim |
| Cães | Não | Sim se houver cláusula no contrato | Sim |
| Animais exóticos / perigosos | Não | Sim (recusa geralmente legítima) | Sim |
A cláusula relativa a animais no contrato de arrendamento
Muitos contratos de arrendamento na Suíça contêm uma cláusula que subordina a detenção de animais de estimação ao acordo prévio do senhorio. A validade e o alcance desta cláusula dependem da sua redação:
Cláusula de acordo prévio
A cláusula que estipula que «a detenção de animais está sujeita ao acordo prévio do senhorio» é em princípio válida para cães e gatos. Obriga o inquilino a solicitar autorização antes de adquirir o animal. O senhorio pode recusar, mas esta recusa deve basear-se em motivos objetivos e razoáveis:
- Riscos de perturbações para os demais inquilinos do edifício
- Regulamento de copropriedade que proíba os animais
- Alergias documentadas de vizinhos ou do senhorio
- Carácter potencialmente perigoso da raça
- Edifício sem espaço exterior adequado
Cláusula de proibição absoluta
Uma cláusula que proíba todo o animal sem exceção é parcialmente nula na medida em que se aplique a animais cuja detenção constitui um uso ordinário da habitação (animais pequenos, peixes, pássaros em gaiola). Para cães e gatos, uma proibição absoluta é discutível mas pode ser válida se for justificada por motivos específicos do edifício.
As perturbações causadas pelos animais
A detenção de um animal, mesmo que autorizada, pode implicar a responsabilidade do inquilino se causar perturbações excessivas aos demais ocupantes do edifício:
- Latidos repetidos ou contínuos (perturbações sonoras)
- Odores persistentes que afetem as partes comuns ou as habitações vizinhas
- Mordeduras ou agressões a outros ocupantes ou aos seus animais
- Sujidade das partes comuns
Em caso de perturbações comprovadas, o senhorio pode:
- Notificar o inquilino para fazer cessar as perturbações
- Retirar a autorização previamente concedida (se as perturbações justificarem a retirada)
- Resolver o contrato de forma extraordinária por violação grave das obrigações do inquilino (art. 257f CO), após notificação sem efeito
Os danos causados pelos animais e a caução de arrendamento
No final do contrato, o senhorio pode reter da caução de arrendamento os montantes correspondentes aos danos causados pelos animais do inquilino, na medida em que excedam o desgaste normal:
- Arranhões profundos no soalho ou no azulejo
- Alcatifa danificada ou muito odorante
- Papel de parede ou pintura arranhados ou sujos
- Tratamentos antiparasitários necessários por infestação de pulgas
- Despesas de limpeza especializada para eliminar odores persistentes
A PBM Avocats aconselha-o sobre os seus direitos relativos aos animais de estimação na sua habitação e representa-o em caso de litígio com o seu senhorio ou o seu inquilino. A nossa especialização em direito do arrendamento em Genebra e Lausana garante-lhe uma análise precisa da sua situação contratual.
Pode um senhorio proibir os animais de estimação num contrato de arrendamento?
Sim, mas não de forma absoluta. Uma cláusula que proíba todos os animais sem exceção é nula no que respeita aos animais pequenos (peixes, pássaros em gaiola, hamsters, etc.) que a jurisprudência do Tribunal Federal assimila a um uso ordinário da habitação que não necessita do acordo do senhorio. Em contrapartida, uma cláusula que proíba cães e gatos é em princípio válida. A PBM Avocats analisa o alcance exato da cláusula constante do seu contrato.
O inquilino deve obter a autorização do senhorio para ter um cão ou um gato?
Depende do contrato. Se o arrendamento contiver uma cláusula que subordine a detenção de animais de estimação ao acordo do senhorio, o inquilino deve efetivamente obter esse acordo prévio. O senhorio pode recusar, mas esta recusa não deve ser arbitrária: deve basear-se em motivos objetivos (risco de perturbações para os outros inquilinos, regulamento de copropriedade, alergias documentadas, etc.). Uma recusa sistemática e injustificada pode ser contestada. Na ausência de cláusula, o inquilino é em princípio livre de deter animais ordinários.
Quais são os direitos do senhorio se um inquilino detiver um animal não autorizado?
Se o inquilino detiver um animal em violação de uma cláusula válida do contrato, o senhorio pode enviar-lhe uma notificação escrita solicitando-lhe que se desfaça do animal num prazo razoável. Se o inquilino recusar, o senhorio pode resolver o contrato de forma extraordinária (art. 257f CO — violação grave das obrigações), após notificação sem efeito. Esta resolução está sujeita a um pré-aviso mínimo de 30 dias para as habitações. Os tribunais examinam a proporcionalidade da sanção.
O que fazer se um vizinho inquilino tiver um animal que causa perturbações?
As perturbações causadas por um animal (latidos excessivos, odores, agressões) podem constituir perturbações de vizinhança no sentido do direito civil (art. 684 CC). O inquilino que sofre as perturbações deve primeiro informar o senhorio por escrito, solicitando-lhe que intervenha junto do inquilino infrator. Se o senhorio não tomar medidas eficazes, pode ser responsabilizado pelas perturbações sofridas pelo seu inquilino. A redução da renda e a resolução extraordinária podem ser consideradas se as perturbações forem graves e persistentes.
Os danos causados por um animal são da responsabilidade do inquilino?
Sim. O inquilino é responsável pelos danos causados pelos seus animais na habitação arrendada (art. 267 al. 1 CO). Estes danos devem ser constatados na vistoria de saída e vão além do desgaste normal: arranhões importantes no soalho, danos na alcatifa, odores persistentes que necessitem de tratamento especial, danos nas paredes ou nas portas. O senhorio pode deduzir o custo de reparação da caução de arrendamento, ou mesmo intentar uma ação de indemnização se a caução for insuficiente.