A aquisição de imóveis por estrangeiros (Lex Koller) na Suíça
A legislação sobre a aquisição de imóveis por pessoas no estrangeiro, comummente designada Lex Koller, constitui um pilar fundamental do direito imobiliário suíço. Esta regulamentação enquadra estritamente as possibilidades de compra de bens imóveis por cidadãos estrangeiros no território helvético. O seu objetivo principal é prevenir o domínio estrangeiro sobre o solo suíço e manter um mercado imobiliário acessível aos cidadãos suíços. O nosso escritório de advogados acompanha os clientes neste complexo processo jurídico.
Condições de aquisição segundo o estatuto do adquirente estrangeiro
| Estatuto do adquirente | Residência principal | Residência secundária / férias | Imóvel comercial |
|---|---|---|---|
| Cidadão suíço | Livre | Livre (salvo Lex Weber) | Livre |
| Autorização C (estabelecimento) | Livre | Livre (salvo Lex Weber) | Livre |
| Autorização B (residência) | Livre no lugar de domicílio | Autorização necessária | Livre se uso efetivo |
| Não residente / autorização L | Proibido em geral | Autorização cantonal + quota | Livre se uso efetivo |
| Cidadão UE/AELE ativo na Suíça | Livre | Regime aliviado segundo ALC | Livre |
As principais exceções à Lex Koller
- Imóveis comerciais: excluídos se servirem de estabelecimento estável para uma atividade económica real na Suíça
- Residência principal do titular de autorização B: pode ser adquirida no lugar de domicílio sem autorização
- Herdeiros diretos: a aquisição por herança está por vezes isenta
- Fundos de investimento cotados (REITs suíços): parcialmente excluídos
O procedimento de autorização
- Pedido à autoridade cantonal competente (geralmente o departamento cantonal de território ou de economia)
- Instrução do processo e eventual audição
- Validação pelo Serviço federal de justiça (OFJ)
- Prazos: de algumas semanas a vários meses segundo a complexidade
- Recursos possíveis em caso de recusa: governo cantonal → tribunal administrativo cantonal → Tribunal Federal
Quem é considerado 'pessoa no estrangeiro' na aceção da Lex Koller?
Segundo a LFAIE, são consideradas pessoas no estrangeiro: (1) as pessoas singulares que não têm a nacionalidade suíça e não são titulares de uma autorização C; (2) as pessoas coletivas com sede no estrangeiro; (3) as pessoas coletivas com sede na Suíça mas controladas por pessoas no estrangeiro. Os estrangeiros titulares de uma autorização C (estabelecimento) não estão sujeitos à lei; os titulares de uma autorização B podem adquirir a sua residência principal no seu lugar de domicílio sem autorização. Os cidadãos da UE/AELE ativos na Suíça também beneficiam de um regime aliviado.
Pode um estrangeiro não residente comprar um apartamento de férias na Suíça?
Sim, mas sob condições estritas: é necessária uma autorização cantonal, as quotas de autorizações disponíveis por cantão são limitadas, o bem deve servir efetivamente de residência de férias (uso pessoal, sem arrendamento sistemático), e a superfície habitável é limitada (geralmente máx. 200 m²). Além disso, a Lex Weber proíbe a construção de novas residências secundárias nos municípios onde estas excedam 20% do parque imobiliário.
A compra de um imóvel comercial está sujeita à Lex Koller?
Em princípio não. A aquisição de um imóvel utilizado como estabelecimento estável para o exercício de uma atividade económica na Suíça (escritórios, comércios, hotéis, indústrias) está excluída do regime de autorização. Um investidor estrangeiro pode adquirir imóveis comerciais sem restrição, desde que o imóvel esteja efetivamente afeto a uma atividade económica.
Quais são os prazos e os recursos se a autorização for recusada?
O procedimento de autorização passa pela autoridade cantonal competente, depois pela validação do Serviço federal de justiça (OFJ). Os prazos variam de algumas semanas a vários meses segundo a complexidade do processo. Em caso de recusa cantonal, pode ser apresentado recurso junto do governo cantonal, depois do tribunal administrativo cantonal, e finalmente do Tribunal Federal. A PBM Avocats acompanha os investidores estrangeiros em Genebra e Lausana em todas as etapas do procedimento.
Como pode um estrangeiro estruturar o seu investimento imobiliário na Suíça?
Várias estruturas são possíveis no estrito respeito da lei: (1) aquisição direta se o bem for comercial ou se o adquirente for residente B/C; (2) constituição de uma sociedade suíça de exploração para imóveis comerciais; (3) obtenção do estatuto de residente (autorização B ou C) antes da compra; (4) parceria com um investidor suíço. Deve evitar-se qualquer estrutura cujo fim seja contornar a Lex Koller — o Tribunal Federal sanciona severamente estes montages (nulidade da transação, possíveis ações penais).