O contrato de arrendamento de locais comerciais é regido pelas mesmas disposições que o arrendamento de habitação (art. 253 a 274g CO), mas apresenta particularidades importantes que refletem as necessidades específicas das empresas inquilinas e dos proprietários institucionais. A duração dos contratos, a liberdade de negociar as condições, os investimentos em aménagement, o trespasse e a transmissão do contrato na venda de um fundo de comércio são questões que a PBM Avocats domina no dia a dia para os seus clientes empresários, investidores e senhorios institucionais em Genebra e no cantão de Vaud.
Especificidades do arrendamento comercial relativamente ao arrendamento de habitação
Embora o arrendamento comercial esteja sujeito ao mesmo quadro legal que o arrendamento de habitação, há várias diferenças práticas e legais a assinalar. A duração de prorrogação máxima que o juiz pode conceder em caso de rescisão do arrendamento é de seis anos para os locais comerciais (art. 272b al. 2 CO) contra quatro anos para as habitações. Esta maior duração reflete a importância da localização para a atividade comercial do inquilino e os investimentos que este realizou nos seus locais. A liberdade contratual é também mais ampla: as partes podem fixar livremente a duração do contrato, disposições sobre obras de arranjo, cláusulas de ampliação ou redução de superfície, e condições de indexação da renda.
Os arrendamentos comerciais a longo prazo — cinco, dez ou quinze anos — são frequentes para as grandes cadeias, hotéis e sedes sociais. Estes contratos incluem frequentemente cláusulas de opção de renovação, cláusulas break (que permitem ao inquilino rescindir a meio do período), cláusulas de revisão periódica da renda e disposições sobre obras de renovação a cargo do senhorio no início do contrato (franquia de renda, fit-out). A PBM Avocats negoceia e redige estas cláusulas complexas para garantir aos seus clientes um contrato seguro e equilibrado.
A duração e a renovação do arrendamento comercial
As partes de um arrendamento comercial podem escolher uma duração determinada ou indeterminada. Um contrato de duração determinada extingue-se automaticamente no vencimento acordado sem necessidade de rescisão (art. 266 CO), mas não beneficia dos mesmos prazos de rescisão legais. Se as partes continuarem a executar o contrato após o vencimento sem celebrar um novo, transforma-se em contrato de duração indeterminada (art. 266 al. 2 CO). As partes podem inserir cláusulas de renovação automática — salvo rescisão num determinado prazo antes do vencimento — ou opções de renovação à exclusiva discrição do inquilino.
As opções de renovação são habituais nos arrendamentos comerciais: conferem ao inquilino o direito unilateral de renovar o contrato por um ou vários períodos adicionais nas mesmas condições ou em condições pré-definidas. Para serem válidas, as opções devem ser redigidas com precisão (prazo de exercício, forma de exercício, condições de renovação). A inscrição de tais opções no registo predial como anotações (art. 959 CC) torna-as oponíveis aos adquirentes sucessivos do imóvel, o que protege eficazmente o inquilino em caso de venda do imóvel.
A transferência do contrato e a cessão do fundo de comércio (art. 263 CO)
O art. 263 CO prevê uma regra especial para o arrendamento comercial: o inquilino pode, com o acordo do senhorio, transferir o contrato a um terceiro quando lhe transmite também a sua empresa comercial. Esta disposição facilita a venda dos fundos de comércio ao permitir ao adquirente assumir não só a atividade mas também os locais, que são frequentemente a chave do valor do fundo. O senhorio só pode recusar o seu acordo por motivos legítimos: solvência insuficiente do adquirente, natureza incompatível da nova atividade com o imóvel ou a vizinhança.
Na prática, a negociação da transferência do contrato é uma etapa crítica da venda de um fundo de comércio. O acordo do senhorio deve ser obtido antes da finalização da cessão, sob pena de comprometer a operação. A PBM Avocats antecipa esta diligência e coordena a negociação tripartida entre cedente, cessionário e senhorio, redigindo os atos necessários (adenda ao contrato, acordo de transferência, liberação do cedente da sua responsabilidade) para proteger todas as partes.
Proteção do inquilino comercial em caso de rescisão
O inquilino comercial beneficia das mesmas proteções legais que o inquilino de habitação contra as rescisões abusivas (art. 271-271a CO) e dispõe do direito de solicitar uma prorrogação do contrato em caso de dificuldades graves (art. 272 CO), com uma duração máxima de seis anos. O procedimento de contestação é idêntico: a autoridade de conciliação competente deve ser requerida nos trinta dias seguintes à receção do despejo (art. 273 CO). A PBM Avocats avalia a solidez do despejo recebido pelo inquilino comercial e aconselha sobre a oportunidade e as possibilidades de êxito de uma contestação, tendo em conta os investimentos realizados e a importância do local para a atividade.
Perguntas frequentes sobre o arrendamento comercial
Quais são as principais diferenças entre o arrendamento comercial e o arrendamento de habitação?
O arrendamento comercial está sujeito às mesmas disposições gerais dos art. 253 a 274g CO que o arrendamento de habitação, mas certas regras de proteção são diferentes. A duração de prorrogação máxima que o juiz pode conceder é de seis anos para os locais comerciais contra quatro anos para as habitações (art. 272b CO). Não existe em todos os cantões a obrigação de formulário oficial para a notificação da renda inicial dos locais comerciais. As partes dispõem de uma maior liberdade contratual para os locais comerciais, nomeadamente quanto à duração, os arranjos, os investimentos do inquilino e a repartição dos encargos. A liberdade contratual não pode todavia afetar os direitos semi-imperativos do inquilino.
O que é o trespasse e é legal no direito suíço?
O trespasse (ou direito de entrada) é uma quantia paga pelo novo inquilino ao senhorio ou ao inquilino cessante em troca da celebração de um arrendamento comercial ou da cedência de um fundo de comércio. A sua legalidade no direito suíço depende da sua qualificação jurídica. Um trespasse pago ao senhorio para a obtenção do contrato é geralmente admissível se corresponde ao valor comercial da localização (fundo de comércio) e não a uma renda disfarçada. Um trespasse pago ao inquilino cessante pela cedência do fundo de comércio (clientela, instalações, stock) é uma operação comercial distinta do próprio contrato. A PBM Avocats analisa a qualificação jurídica e as implicações fiscais de cada trespasse.
Pode o inquilino comercial transferir o seu contrato ao comprador do seu fundo de comércio?
Sim, sob certas condições. O art. 263 CO permite ao inquilino transferir o contrato a um terceiro com o acordo do senhorio quando lhe transmite a exploração de uma empresa comercial. O senhorio só pode recusar o seu acordo por motivos legítimos (solvência duvidosa do adquirente, mudança de atividade incompatível com o imóvel). Se recusar sem motivo legítimo, o inquilino pode rescindir o contrato com um pré-aviso de um mês para o fim de um mês. A transferência de contrato é frequente na venda de um comércio: convém antecipá-la e estruturá-la contratualmente para evitar litígios entre cedente, cessionário e senhorio. A PBM Avocats redige as convenções de transferência de contrato e negoceia com os senhorios.
Pode a renda comercial ser indexada ao volume de negócios do inquilino?
Sim. A renda proporcional ao volume de negócios é admitida no direito suíço e frequente nos centros comerciais e para certos tipos de locais (restaurantes, lojas de luxo). Pode tratar-se de uma renda inteiramente variável (pouco habitual) ou de uma combinação de uma renda base fixa e uma renda adicional calculada em percentagem do volume de negócios acima de um limiar. A cláusula de renda proporcional deve ser redigida com precisão (base de cálculo, período de referência, direito de auditoria do senhorio) para evitar litígios.
Que precauções tomar para as obras de arranjo do inquilino comercial?
O inquilino comercial que deseje realizar obras de arranjo nos seus locais deve em princípio obter o acordo prévio do senhorio (art. 260a CO). O acordo deveria precisar a natureza das obras autorizadas, as condições da sua realização e o seu destino no final do contrato (conservação ou reposição no estado inicial). Na ausência de cláusula contratual a este respeito, o senhorio pode exigir a reposição no estado inicial no final do contrato a expensas do inquilino (art. 267a CO). Se as obras aumentarem o valor do imóvel, o inquilino pode reclamar uma indemnização no final do contrato, calculada segundo a mais-valia subsistente no momento da restituição (art. 260a al. 3 CO).