A assembleia de condóminos e a tomada de decisões na Suíça
A propriedade horizontal (PPE) é uma forma difundida de propriedade imobiliária na Suíça que impõe uma organização coletiva para gerir as partes comuns do edifício. A assembleia de condóminos é o órgão supremo desta organização, onde são tomadas as decisões fundamentais relativas ao edifício. O quadro legal suíço, regulado principalmente pelos artigos 712a e seguintes do Código civil, define com precisão as modalidades de funcionamento destas assembleias e os processos de tomada de decisões. A PBM Avocats aconselha os condóminos e administradores em Genebra e Lausana.
Maiorias exigidas consoante o tipo de decisão em PPE
| Tipo de decisão | Maioria exigida | Base legal |
|---|---|---|
| Gestão corrente e administração | Maioria simples dos votos presentes | Art. 712m CC |
| Obras úteis (não urgentes) | Maioria de condóminos + maioria de quotas de participação | Art. 712g al. 2 CC |
| Modificação do regulamento PPE | Unanimidade (ou maioria qualificada se prevista) | Art. 712g CC |
| Obras suntuárias (de luxo) | Unanimidade | Art. 712g al. 3 CC |
| Eleição do administrador | Maioria simples | Art. 712q CC |
| Obras urgentes (medidas conservatórias) | Um único condómino pode agir | Art. 712h CC |
Convocação da assembleia
A convocação da assembleia de condóminos deve respeitar um determinado formalismo para ser válida. O artigo 712n parágrafo 3 do Código civil impõe um prazo mínimo de dez dias entre o envio da convocação e a realização da assembleia. A convocação deve mencionar os pontos da ordem de trabalhos de forma suficientemente precisa. Uma decisão tomada sobre um assunto não inscrito na ordem de trabalhos é em princípio nula, salvo se todos os condóminos estiverem presentes e aceitarem tratar desse ponto.
- A convocação deve indicar: data, hora e local da assembleia
- A ordem de trabalhos detalhada dos pontos a tratar
- Os documentos pertinentes (contas, orçamentos, etc.)
- As modalidades de representação para os ausentes
O quórum
Para que a assembleia possa deliberar validamente, o artigo 712p parágrafo 1 do Código civil exige a presença ou representação de metade dos condóminos que possuam pelo menos metade das quotas de participação. Se este quórum não for atingido, pode ser convocada uma segunda assembleia, que poderá deliberar independentemente do número de condóminos presentes.
Contestação e anulação das decisões da assembleia
As decisões tomadas em assembleia de condóminos não são incontestáveis. O artigo 712m parágrafo 2 do Código civil permite intentar uma ação de anulação perante o juiz competente. Esta ação deve ser intentada no prazo estrito de um mês a contar do conhecimento da decisão contestada. Os motivos de contestação podem ser:
- Formais: convocação irregular, ordem de trabalhos incompleta, incumprimento das regras de maioria
- De fundo: violação da lei ou do regulamento, lesão dos direitos legítimos de um condómino
Qual é a frequência mínima das assembleias de condóminos?
O Código civil não fixa uma frequência mínima legal para as assembleias de condóminos PPE. Na prática, o regulamento de copropriedade prevê geralmente uma assembleia anual para aprovar as contas, o orçamento e tratar os assuntos de administração corrente. As assembleias extraordinárias podem ser convocadas a pedido de um quinto dos condóminos.
Pode contestar-se uma decisão da assembleia de condóminos?
Sim. Um condómino pode contestar perante o tribunal competente uma decisão da assembleia que considere ilícita ou injusta (art. 712m al. 2 CC). A ação deve ser intentada no prazo de um mês a contar da comunicação da decisão. A ação de nulidade (por violação manifesta da lei) não está sujeita a este prazo curto.
Pode um condómino ausente votar por procuração?
Sim, desde que o regulamento de copropriedade o autorize. Em geral, um condómino pode fazer-se representar por um mandatário à sua escolha, incluindo outro condómino. Alguns regulamentos limitam o número de procurações que uma mesma pessoa pode deter.
O que fazer se o administrador não convocar a assembleia anual?
Se o administrador não cumprir a sua obrigação de convocar a assembleia, um quinto dos condóminos (em número ou em quotas de participação) pode exigir a convocação de uma assembleia extraordinária (art. 712m CC). Em caso de recusa, podem recorrer ao juiz para que ordene a convocação ou designe um administrador judicial provisório.