A aquisição ou a cessão de um imóvel na Suíça é uma operação juridicamente complexa, regulada pelo Código Civil (CC) e pelo Código das Obrigações (CO). A PBM Avocats assiste os seus clientes em cada etapa do processo: análise pré-contratual, negociação das condições, coordenação com o notário e garantia da transmissão da propriedade. O nosso escritório intervém nos mercados genevrina e vaudense, dois cantões com especificidades fiscais e administrativas distintas que é indispensável dominar para conduzir uma transação com plena segurança.
O enquadramento legal da transmissão de propriedade imobiliária
No direito suíço, a propriedade de um imóvel adquire-se mediante a inscrição no registo predial (art. 656 n.º 1 CC). Esta inscrição é o modo ordinário de aquisição e constitui o momento preciso em que a propriedade passa do vendedor para o comprador. Baseia-se num ato jurídico válido — neste caso o contrato de compra e venda — que deve ser outorgado em forma autêntica perante um oficial público (art. 657 n.º 1 CC). Esta exigência formal é uma condição de validade do próprio contrato, o que significa que um acordo sob forma privada não produz qualquer efeito vinculativo sobre a transmissão da propriedade.
A due diligence prévia à aquisição
Antes de assinar qualquer documento, o comprador diligente realiza uma due diligence jurídica e técnica aprofundada. Do ponto de vista jurídico, trata-se de examinar o extrato do registo predial para identificar todos os encargos que oneram o imóvel: servidões (direitos de passagem, direitos de vistas, etc.), encargos reais, hipotecas e cédulas hipotecárias, direitos de preferência legais entre comproprietários (art. 682 CC) ou convencionais. As decisões recentes da assembleia de condóminos e as obras votadas mas ainda não realizadas também devem ser examinadas, pois podem gerar encargos adicionais importantes.
No plano fiscal, a due diligence inclui uma estimativa do imposto sobre as mais-valias imobiliárias (que é da responsabilidade do vendedor, salvo estipulação contrária) e dos direitos de transmissão a cargo do comprador. A PBM Avocats realiza estas verificações por conta dos seus clientes compradores e vendedores, e negoceia as cláusulas contratuais que daí decorrem — garantias por defeitos, condições suspensivas, ajustamentos de preço.
Os artigos 216 a 221 CO: garantias e obrigações das partes
O contrato de compra e venda imobiliária está sujeito às disposições especiais dos art. 216 a 221 CO, que complementam as regras gerais sobre a compra e venda (art. 184 e ss. CO). O vendedor está sujeito a uma garantia pelos defeitos do imóvel (art. 219 CO), que cobre tanto os defeitos aparentes como os ocultos. Para os vícios ocultos, o comprador deve notificar o defeito assim que o descobrir e dispõe de um prazo de dois anos a contar da transmissão da propriedade para interpor uma ação judicial (art. 219 n.º 3 CO).
O financiamento e os aspetos fiscais da transação
A maioria das aquisições imobiliárias é financiada por um empréstimo hipotecário, tipicamente até 80% do valor de garantia determinado pelo banco. Os fundos próprios requeridos (20%) podem provir da poupança pessoal, do levantamento antecipado ou da oneração dos haveres de previdência profissional (art. 30b e 30c LPP), ou ainda de uma doação ou adiantamento sobre herança. Do ponto de vista fiscal, o imposto sobre as mais-valias imobiliárias é cobrado pelos cantões sobre o ganho realizado pelo vendedor na cessão. A PBM Avocats coordena estes aspetos fiscais com especialistas para otimizar a estrutura de cada transação.
Perguntas frequentes sobre a compra e venda imobiliária
A forma autêntica é sempre obrigatória para vender um imóvel?
Sim. O art. 657 n.º 1 CC exige a forma autêntica — isto é, a intervenção de um notário — para todo o contrato relativo à transmissão da propriedade de um imóvel. Esta exigência é uma condição de validade do próprio contrato: uma promessa de venda não notariada é nula e não pode obrigar as partes a concluir a venda. No cantão de Genebra, é o Oficial público e notário que instrumenta o ato; no cantão de Vaud, é um notário liberal. Um pré-contrato de reserva também deve, para produzir efeitos vinculativos, respeitar esta forma.
O que é a due diligence imobiliária e por que é indispensável?
A due diligence imobiliária consiste em verificar, antes da assinatura do contrato autêntico, todos os elementos jurídicos, técnicos e fiscais suscetíveis de afetar o valor ou o gozo do bem. Do ponto de vista jurídico, compreende a consulta do extrato do registo predial (servidões, encargos reais, hipotecas legais segundo o art. 837 CC, direitos de preferência legais segundo o art. 681 CC), o exame das decisões da assembleia de condóminos se aplicável, e a verificação das licenças de construção. No plano fiscal, inclui a estimativa do imposto sobre as mais-valias imobiliárias. A PBM Avocats conduz esta análise de forma sistemática para proteger os seus clientes contra surpresas desagradáveis após a aquisição.
Que direitos de transmissão se aplicam em caso de compra imobiliária em Genebra e no cantão de Vaud?
Em Genebra, a transmissão da propriedade de um imóvel está sujeita ao direito de registo previsto pela Lei genevrina sobre os direitos de registo (LDE), cuja taxa é de 3% do preço de venda ou do valor fiscal se for superior. Acrescem os emolumentos notariais e as despesas de inscrição no registo predial. No cantão de Vaud, é cobrado um imposto de transmissão segundo uma tabela progressiva prevista pela Lei vaudense sobre os direitos de transmissão (LDM). Estes custos, que representam vários pontos percentuais do preço de venda, devem obrigatoriamente ser integrados no plano de financiamento desde a fase de negociação.
O que é uma hipoteca legal de artesãos e empreiteiros e como proteger-se?
O art. 837 n.º 1 ch. 3 CC confere aos artesãos e empreiteiros que participaram na construção ou renovação de um imóvel o direito à inscrição de uma hipoteca legal sobre a obra, até ao montante do seu crédito, mesmo sem acordo prévio. Este direito pode ser exercido até quatro meses após o fim das obras (art. 839 n.º 2 CC). O comprador de um imóvel recentemente construído ou renovado fica exposto ao risco de ver hipotecas legais inscritas após a compra. Para se proteger, convém verificar o estado dos pagamentos devidos às empresas intervenientes, exigir atestados de pagamento ou reter parte do preço de venda como garantia até ao término do prazo de inscrição legal.
Posso desistir após a assinatura de um contrato de compra e venda imobiliária?
No direito suíço, não existe um direito legal de arrependimento em matéria de compra e venda imobiliária, ao contrário de certos direitos estrangeiros. Uma vez assinado o contrato autêntico, as partes ficam vinculadas. A rescisão amigável é possível, mas requer o acordo do vendedor e pode dar lugar ao pagamento de uma indemnização. Certos contratos preveem condições suspensivas — financiamento bancário, resultado de uma perícia técnica — que permitem às partes desvincular-se se estas condições não se verificarem. É, portanto, fundamental negociar estas cláusulas antes da assinatura e não assinar o contrato autêntico antes de ter a certeza do financiamento.