Contratos de empreitada e mandato na construção na Suíça
A construção imobiliária na Suíça assenta em dois pilares contratuais fundamentais: o contrato de empreitada e o contrato de mandato. Estes instrumentos jurídicos determinam as relações entre donos de obra, empreiteiros, arquitetos e engenheiros ao longo dos projetos de construção. O direito suíço estabelece uma distinção clara entre estes dois tipos de contratos, regulados respetivamente pelos artigos 363 a 379 CO para o contrato de empreitada e pelos artigos 394 a 406 CO para o contrato de mandato. O nosso escritório acompanha os atores do setor na negociação, redação e execução destes contratos, velando pela proteção dos seus interesses e pela conformidade com o quadro jurídico helvético.
Diferenças fundamentais entre contrato de empreitada e contrato de mandato
O contrato de empreitada (art. 363 CO) caracteriza-se pela obrigação de resultado que recai sobre o empreiteiro. Este compromete-se a realizar uma obra conforme às especificações convencionadas e a entregá-la ao dono de obra. A remuneração está diretamente ligada à execução conforme da obra. O empreiteiro assume uma responsabilidade objetiva pelos defeitos da obra, independentemente de qualquer culpa da sua parte.
Pelo contrário, o contrato de mandato (art. 394 CO) define-se por uma obrigação de meios. O mandatário, geralmente o arquiteto ou o engenheiro, compromete-se a desenvolver todos os esforços necessários para atingir o objetivo fixado, sem garantir contudo um resultado preciso. A sua responsabilidade só é envolvida em caso de negligência ou incumprimento das suas obrigações de diligência e fidelidade.
Critérios de qualificação jurídica
- A natureza da obrigação: resultado vs. meios
- A independência na execução da prestação
- O modo de remuneração: forfetário ou baseado no tempo consagrado
- A possibilidade de dar instruções vinculativas
- O grau de subordinação entre as partes
Regime jurídico do contrato de empreitada na construção
O contrato de empreitada constitui o instrumento jurídico privilegiado para enquadrar os trabalhos de construção na Suíça. O empreiteiro compromete-se a executar uma obra em troca de uma remuneração que o dono de obra se obriga a pagar-lhe.
Obrigações principais do empreiteiro
- Executar pessoalmente a obra, salvo se a natureza do assunto não exige a sua intervenção pessoal (art. 364 CO)
- Fornecer a suas expensas os meios, ferramentas e equipamentos necessários à execução da obra (art. 364 CO)
- Começar e terminar a obra nos prazos fixados contratualmente
- Garantir que a obra estará isenta de defeitos que diminuam o seu valor ou a sua aptidão para o uso previsto (art. 368 CO)
- Informar o dono de obra de qualquer circunstância suscetível de afetar a execução do contrato
Em caso de defeitos de construção, o dono de obra dispõe de vários direitos:
- Rectificação gratuita se for possível sem despesas excessivas
- Redução do preço proporcional à menos-valia
- Resolução do contrato nos casos graves
- Indemnização por danos em caso de culpa do empreiteiro
O direito suíço prevê prazos de prescrição específicos em matéria de garantia por defeitos: cinco anos para os imóveis e dois anos para os móveis (art. 371 CO).
Especificidades do contrato de mandato no setor da construção
No domínio da construção na Suíça, o contrato de mandato rege principalmente as relações com os arquitetos, engenheiros e outros profissionais que prestam serviços intelectuais.
Responsabilidades e obrigações do mandatário
- Dever de diligência e fidelidade na execução do mandato
- Obrigação de prestar contas da sua gestão
- Dever de conselho e informação perante o dono de obra
- Responsabilidade pelos atos dos seus auxiliares (art. 101 CO)
- Proteção dos interesses do mandante conforme as regras da boa-fé
Uma particularidade notável do contrato de mandato reside na sua revogabilidade. O art. 404 CO prevê que cada parte pode revogar ou repudiar o mandato a qualquer momento. Esta disposição é considerada imperativa pela jurisprudência do Tribunal Federal. Contudo, uma revogação em momento inoportuno pode envolver a responsabilidade do seu autor pelos danos causados à outra parte.
Contrato de empreitada vs. contrato de mandato: comparativo
| Critério | Contrato de empreitada (art. 363 CO) | Contrato de mandato (art. 394 CO) |
|---|---|---|
| Natureza da obrigação | Obrigação de resultado | Obrigação de meios |
| Intervenientes típicos | Empreiteiros, pedreiros, eletricistas | Arquitetos, engenheiros, topógrafos |
| Responsabilidade por defeitos | Objetiva (sem culpa necessária) | Por culpa (negligência) |
| Prazo de garantia imóveis | 5 anos (art. 371 al. 2 CO) | 10 anos (prescrição ordinária) |
| Rescisão | Pelo dono de obra com indemnização | A qualquer momento por ambas as partes (art. 404 CO) |
| Remuneração | Forfetário, em regresso, preços unitários | Tempo consagrado, % do custo (normas SIA) |
Contratos complexos e formas contratuais mistas
O contrato de empreitada total confia a um único empreiteiro a responsabilidade do conjunto do projeto, desde a conceção até à realização completa. Combina assim prestações tradicionalmente próprias do mandato (conceção, planeamento) e da empreitada (execução dos trabalhos). Esta fórmula oferece ao dono de obra a vantagem de um único interlocutor.
O contrato de empreitada geral, por sua vez, confia a um empreiteiro a responsabilidade da execução de todos os trabalhos, sem incluir a conceção do projeto. O empreiteiro geral coordena a intervenção dos diferentes corps de métier que subcontrata.
Entre os modelos contratuais inovadores encontram-se:
- Os contratos de tipo Design & Build, onde conceção e construção estão integradas
- Os contratos EPC (Engineering, Procurement, Construction) para os projetos industriais
- As parcerias público-privadas (PPP) para as infraestruturas públicas
- Os contratos FIDIC, padrões internacionais adaptados ao contexto suíço
Perguntas frequentes sobre os contratos de construção
Pode rescindir-se um contrato de empreitada em curso de obra?
Sim. O dono de obra pode rescindir o contrato de empreitada a qualquer momento antes da conclusão da obra (art. 377 CO). Deve então indemnizar o empreiteiro pelos trabalhos já executados e pelo lucro cessante. O empreiteiro pode também rescindir por justos motivos (ex.: falta de pagamento persistente).
O arquiteto pode ser revogado a qualquer momento?
Sim, conforme o art. 404 CO que é imperativo. Cada parte pode revogar o contrato de mandato a qualquer momento. Contudo, uma revogação em momento inoportuno obriga o seu autor a reparar o prejuízo causado à outra parte.
Como gerir as modificações de trabalhos em curso de construção?
Toda a modificação significativa do projeto inicial deve ser formalizada mediante um adendo escrito que precise a natureza dos trabalhos adicionais, o seu custo e o impacto nos prazos. Sem acordo escrito prévio, o empreiteiro pode invocar o preço habitual para os trabalhos adicionais executados a pedido do dono de obra.
O que é um contrato de empreitada total?
O contrato de empreitada total confia a um único empreiteiro a conceção e realização completa de um projeto (Design and Build). O empreiteiro assume assim as responsabilidades habitualmente partilhadas entre o arquiteto-mandatário e o empreiteiro. Este modelo oferece um único interlocutor ao dono de obra mas reduz o seu controlo sobre a conceção.