Encargos locativos e custos acessórios na Suíça
Em matéria de arrendamento imobiliário na Suíça, a distinção entre renda base e custos acessórios suscita regularmente interrogações tanto nos arrendatários como nos senhorios. O direito suíço regula com precisão o que o proprietário pode faturar como encargos e custos acessórios, bem como as modalidades da sua liquidação. Esta regulação, resultante principalmente do Código das Obrigações (CO), visa garantir o equilíbrio entre as partes do contrato de arrendamento. O nosso gabinete acompanha diariamente proprietários e inquilinos na compreensão e aplicação correta destas disposições legais, frequentemente fonte de litígios pela sua complexidade e pelas implicações financeiras que comportam.
Enquadramento jurídico dos encargos locativos na Suíça
Na Suíça, os encargos locativos são regulados principalmente pelos artigos 257a e seguintes do Código das Obrigações. O artigo 257a CO define os custos acessórios como as despesas efetivas do senhorio por prestações relacionadas com o uso da coisa arrendada. Um princípio fundamental estabelece que apenas os encargos expressamente mencionados no contrato de arrendamento podem ser faturados separadamente da renda.
O direito suíço distingue claramente entre:
- A renda líquida (ou renda base), que representa a contrapartida devida pelo uso da coisa arrendada
- Os custos acessórios, que correspondem às despesas efetivas do senhorio por prestações relacionadas com o uso da coisa arrendada
Esta distinção é fundamental, pois os encargos não designados expressamente como acessórios no contrato são considerados incluídos na renda. O senhorio não pode, portanto, faturar separadamente encargos que não tenham sido explicitamente acordados como custos acessórios.
Quadro dos encargos admissíveis e não admissíveis
| Categoria de encargo | Admissível como custo acessório? | Condição |
|---|---|---|
| Aquecimento e água quente | Sim | Expressamente previsto no contrato |
| Água fria | Sim | Expressamente previsto no contrato |
| Eletricidade das partes comuns | Sim | Expressamente previsto no contrato |
| Portaria, limpeza, jardim | Sim | Expressamente previsto no contrato |
| Taxas de lixo / depuração | Sim | Expressamente previsto no contrato |
| Elevador (exploração) | Sim | Expressamente previsto no contrato |
| Impostos prediais | Não | Nunca repercutíveis |
| Prémios de seguro do edifício | Não | Nunca repercutíveis |
| Despesas de administração geral | Não | Nunca repercutíveis (ATF 135 III 591) |
| Obras de renovação maiores | Não | Nunca repercutíveis como encargos |
Modalidades de faturação e liquidação dos encargos
A faturação dos encargos locativos na Suíça obedece a regras estritas. Coexistem dois sistemas principais:
O sistema de adiantamentos
Neste sistema, o arrendatário paga adiantamentos periódicos (geralmente mensais) pelos encargos. No final do período de liquidação (habitualmente anual), o senhorio elabora uma liquidação detalhada dos encargos efetivos. Se os adiantamentos ultrapassarem os encargos reais, o senhorio deve reembolsar a diferença. No caso contrário, o arrendatário deve pagar o saldo. O artigo 257b al. 1 CO precisa que o senhorio deve elaborar esta liquidação pelo menos uma vez por ano.
O sistema de forfait
Neste caso, é convencionado um montante fixo entre as partes, independentemente dos custos reais. Em caso de ambiguidade no contrato, a jurisprudência tende a interpretar a cláusula em favor do sistema de adiantamentos, mais protetor para o arrendatário.
Direitos do arrendatário
- Direito de consultar os documentos justificativos dos encargos faturados
- Direito de contestar a liquidação num prazo razoável após a sua receção
- Direito ao reembolso dos adiantamentos excedentários
- Direito de recusar pagar encargos que não tenham sido expressamente acordados como acessórios no contrato
Perguntas frequentes sobre os encargos locativos
Que encargos pode o senhorio faturar além da renda líquida?
Apenas os encargos expressamente mencionados no contrato de arrendamento como custos acessórios podem ser faturados separadamente (art. 257a CO). Os encargos admissíveis compreendem nomeadamente: custos de aquecimento e água quente, água fria, eletricidade das partes comuns, portaria, manutenção dos espaços verdes, limpeza das partes comuns, remoção de neve, taxas de recolha de lixo e depuração das águas. Em contrapartida, os impostos prediais, os prémios de seguros do edifício, os custos de administração geral e os custos de renovação nunca podem ser faturados como custos acessórios.
O senhorio é obrigado a entregar-me uma liquidação anual dos encargos?
Sim. O senhorio é legalmente obrigado a elaborar uma liquidação detalhada dos encargos pelo menos uma vez por ano (art. 257b al. 1 CO). Esta liquidação deve ser suficientemente precisa para que o arrendatário possa verificar a sua exatidão. A pedido, o senhorio deve colocar à disposição os documentos justificativos (faturas, extratos). Se a liquidação revelar que os adiantamentos pagos ultrapassam os encargos reais, o senhorio deve reembolsar a diferença.
Qual é a diferença entre encargos em adiantamentos e encargos em forfait?
No sistema de adiantamentos, o arrendatário paga montantes periódicos com base numa estimativa, e depois é elaborada uma liquidação anual com regularização. No sistema de forfait, é convencionado um montante fixo independentemente dos custos reais, sem regularização. Em caso de ambiguidade no contrato, a jurisprudência suíça interpreta em favor do sistema de adiantamentos, mais protetor para o arrendatário.
Posso recusar pagar encargos que não estão previstos no meu contrato?
Sim. Se os encargos não estiverem expressamente mencionados no contrato de arrendamento como custos acessórios, são considerados incluídos na renda líquida (art. 257a al. 2 CO). O arrendatário pode legitimamente recusar-se a pagá-los. Em caso de desacordo, deve dirigir uma reclamação escrita ao senhorio, e depois recorrer à autoridade de conciliação se este recusar. A PBM Avocats acompanha os arrendatários em Genebra e Lausana na contestação de encargos indevidamente faturados.
Em que prazo posso contestar uma liquidação de encargos?
A lei não fixa um prazo preciso para a contestação de uma liquidação de encargos, mas a jurisprudência considera geralmente que uma contestação deve ocorrer num prazo razoável após a receção da liquidação — na prática cerca de 30 dias. O primeiro passo é uma reclamação amigável escrita ao senhorio. Se o desacordo persistir, deve recorrer-se à autoridade de conciliação em matéria de arrendamentos, prévia obrigatória a qualquer ação judicial. Esperar demasiado pode ser interpretado como aceitação tácita.