Os litígios imobiliários abrangem uma grande variedade de situações conflituosas: defeitos descobertos após a compra de um imóvel, perturbações de vizinhança, contestações relativas a servidões ou direitos reais limitados, hipotecas legais inscritas por artesãos não pagos, diferendos em copropriedade PPE. A PBM Avocats representa os seus clientes perante as jurisdições cíveis e administrativas de Genebra e de Lausana, procurando sistematicamente a solução mais rápida e económica antes de iniciar um processo judicial.
Vícios ocultos e garantia do vendedor (art. 197-210 CO)
O comprador de um imóvel beneficia de uma garantia legal pelos defeitos da coisa vendida, quer se trate de defeitos aparentes ou de vícios ocultos. Os art. 197 a 210 CO, aplicáveis à venda imobiliária por remissão do art. 221 CO, regem esta garantia. Um vício é oculto quando não era detetável por um exame ordinário no momento da transferência de propriedade. Entre os vícios ocultos mais frequentemente encontrados em matéria imobiliária: humidade estrutural, contaminação dos solos, problemas de fundação, amianto, instalações elétricas ou sanitárias defeituosas não declaradas.
Desde a descoberta de um vício, o comprador deve avisar o vendedor sem demora (art. 201 CO aplicável por remissão) e decidir sobre a ação a exercer: redução do preço de venda (ação estimatória), resolução do contrato (ação redibitória) ou reparação do dano se o vendedor for culpado. Estas ações devem ser intentadas no prazo de caducidade de dois anos a contar da inscrição no registo predial (art. 219 al. 3 CO), ou de dez anos em caso de dolo. A rapidez de reação é portanto determinante. A PBM Avocats intervém desde a descoberta do vício para documentar o dano, notificar o vendedor e intentar a ação dentro dos prazos.
Perturbações de vizinhança e direito das relações de vizinhança (art. 684 CC)
O art. 684 CC estabelece o princípio segundo o qual os proprietários de prédios vizinhos têm o dever de se respeitar mutuamente no exercício dos seus direitos, nomeadamente abstendo-se de qualquer imissão excessiva que ultrapasse os limites da tolerância recíproca determinada pelo uso local. As imissões visadas podem ser físicas (ruído, fumo, odores, vibrações, luz intensa, sombra projetada) ou imateriais (ondas eletromagnéticas).
A apreciação do caráter excessivo da imissão tem em conta a situação local — uma zona industrial tolera mais ruído do que uma zona residencial — e a natureza do uso exercido. As perturbações causadas por construções legalmente autorizadas podem todavia justificar uma indemnização se o dano for grave e particular. A ação em cessação das perturbações (art. 679 CC) está aberta a quem sofra ou arrisque sofrer uma perturbação ilícita na sua propriedade; pode acompanhar-se de um pedido de indemnização de danos e de dano moral. A PBM Avocats avalia o fundamento da sua situação e representa-o nas negociações e, se necessário, perante os tribunais.
Servidões prediais e direitos reais limitados
As servidões prediais (art. 730-744 CC) são direitos reais que onerem um imóvel em benefício de outro. São inscritas no registo predial e transmitem-se com os imóveis em caso de venda. As servidões mais comuns são os direitos de passagem (a pé ou para veículos), os direitos de vista, os direitos de captação de água, os direitos de não construir ou de não ultrapassar uma determinada altura. Surgem frequentemente litígios sobre a sua extensão exata, o seu exercício concreto e a sua extinção por não uso ou por acordo das partes.
Para além das servidões convencionais, a lei prevê servidões legais que nascem diretamente da situação dos prédios: direito de passagem necessária (art. 694 CC) a favor do proprietário de um prédio encravado, distâncias legais entre construções, direito de vedação. Em caso de desacordo sobre a existência, extensão ou exercício de uma servidão, a PBM Avocats analisa o título constitutivo, examina o extrato do registo predial e, se necessário, intenta uma ação de declaração ou de execução perante os tribunais cíveis competentes.
Hipotecas legais e garantias reais imobiliárias
O art. 837 CC enumera as hipotecas legais que podem ser inscritas no registo predial sem convenção entre as partes. Para além da hipoteca legal dos artesãos e empreiteiros (art. 837 al. 1 n.º 3 CC), o Código Civil reconhece a hipoteca legal do vendedor (art. 837 al. 1 n.º 1 CC) e a dos coerdeiros em caso de partilha sucessória (art. 837 al. 1 n.º 2 CC). Estas hipotecas garantem créditos precisos e têm precedência a partir da data da sua inscrição no registo predial.
Na prática, as hipotecas legais dos artesãos constituem uma das principais fontes de litígios no setor da construção. Um comprador que adquire um imóvel recentemente construído pode encontrar-se com hipotecas legais inscritas após a aquisição, se o promotor ou o dono da obra não pagou as empresas intervenientes. Para se proteger, importa verificar sistematicamente o estado dos créditos em aberto antes da assinatura do contrato de compra e venda. A PBM Avocats aconselha os compradores, os proprietários e os artesãos sobre os seus direitos e obrigações neste domínio.
Perguntas frequentes sobre litígios imobiliários
Qual é o prazo para agir em garantia por vícios ocultos após uma compra imobiliária?
Nos termos do art. 219 al. 3 CO com remissão para o art. 210 CO, o comprador deve verificar o estado do imóvel e notificar imediatamente o vendedor de qualquer defeito constatado. Para os vícios ocultos, a ação em garantia deve ser intentada no prazo de dois anos a contar da transferência de propriedade (inscrição no registo predial), sob pena de caducidade. Este prazo é alargado para dez anos quando o vendedor dissimulou fraudulentamente o vício (art. 210 al. 6 CO). É portanto fundamental agir rapidamente desde a descoberta de um defeito, contactando um advogado para avaliar as opções — redução do preço, resolução do contrato ou reparação.
O que é uma perturbação de vizinhança e que recursos estão disponíveis?
O art. 684 CC proíbe o proprietário de um prédio de incomodar excessivamente os seus vizinhos com emanações, ruídos, trepidações, radiações ou outras perturbações resultantes da exploração do seu prédio, quando excedam os limites da tolerância que os proprietários vizinhos se devem mutuamente tendo em conta o uso local. A medida do excesso aprecia-se objetivamente segundo a situação local e o uso real do prédio. O vizinho lesado pode agir em cessação das perturbações (ação negatória, art. 679 CC), em reparação do dano e, em certos casos, em redução da renda se o imóvel for arrendado. Recomenda-se uma interpelação prévia antes de qualquer ação judicial.
O que é uma servidão e como se pode contestar a sua extensão?
Uma servidão é um direito real limitado que obriga o proprietário de um prédio (prédio serviente) a tolerar certos atos por parte de um terceiro ou a abster-se de exercer certos direitos (art. 730 ss CC). A sua extensão é determinada em primeiro lugar pela sua inscrição no registo predial e, em segundo lugar, pelo seu título constitutivo. Em caso de litígio sobre a extensão ou o exercício de uma servidão, o juiz interpreta o título de constituição em conformidade com o princípio in dubio mitius — em caso de dúvida, a servidão é interpretada no sentido menos oneroso para o prédio serviente. Uma modificação ou extinção da servidão exige em princípio o acordo dos proprietários de ambos os prédios e uma nova inscrição no registo predial.
O que é a hipoteca legal dos artesãos e como fazer valer esse direito?
O art. 837 al. 1 n.º 3 CC concede aos artesãos e empreiteiros que participaram na construção ou renovação de um imóvel o direito de requerer a inscrição de uma hipoteca legal sobre o prédio, até ao valor dos seus trabalhos, mesmo sem acordo prévio do proprietário. Este direito deve ser exercido por requerimento ao registo predial no prazo de quatro meses a contar da conclusão dos trabalhos (art. 839 al. 2 CC). A hipoteca legal inscrita tem precedência a partir da data da sua inscrição e garante o crédito do artesão em caso de insolvência do dono da obra. O proprietário pode evitar a inscrição fornecendo uma garantia equivalente (art. 839 al. 3 CC).
É possível a mediação em matéria de litígios imobiliários?
Sim. Em matéria de litígios imobiliários, a mediação é uma via de resolução alternativa de conflitos que apresenta inúmeras vantagens: rapidez, confidencialidade, preservação das relações entre vizinhos ou coproprietários e controlo dos custos. Na Suíça, o Código de Processo Civil (CPC) prevê um procedimento de conciliação obrigatória perante a autoridade de conciliação do foro competente antes de qualquer ação judicial ordinária (art. 197 ss CPC). Certos cantões, entre os quais Genebra e Vaud, dispõem de autoridades de conciliação especializadas para os litígios imobiliários e de arrendamento. A mediação distingue-se da conciliação: é voluntária e recorre a um mediador neutro escolhido pelas partes. A PBM Avocats aconselha-o sobre a via mais adequada à sua situação.