Le contrat de vente est l'un des contrats nommés les plus fréquents en droit suisse. Il est régi par les art. 184 à 236 CO, complétés pour les immeubles par les art. 216 à 221 CO. Qu'il s'agisse de la vente d'un bien meuble, d'un immeuble, d'un fonds de commerce ou d'un portefeuille d'actions, les règles applicables déterminent les obligations des parties, la garantie pour défauts et les recours en cas de litige. PBM Avocats à Genève et Lausanne conseille acheteurs et vendeurs dans toutes les phases de leurs transactions.
Définition et éléments essentiels du contrat de vente (art. 184 CO)
L'art. 184 CO définit le contrat de vente comme le contrat par lequel le vendeur s'oblige à livrer la chose vendue et à en transférer la propriété à l'acheteur, et l'acheteur à payer le prix convenu. Ce contrat est parfait dès que les parties se sont entendues sur deux éléments essentiels :
- La chose : l'objet de la vente doit être déterminé ou au moins déterminable ;
- Le prix : le prix doit être fixé ou déterminable ; à défaut, un prix usuel ou de marché est présumé (art. 212 CO).
Le contrat de vente est en principe consensuel pour les biens meubles : il ne nécessite aucune forme particulière et peut être conclu verbalement, par écrit ou par comportement concluant. Pour les immeubles, la forme authentique est impérative (art. 216 CO).
Obligations du vendeur
Le vendeur a deux obligations principales :
- Transférer la propriété de la chose vendue : pour les meubles, cela s'opère par la tradition (remise physique) ; pour les immeubles, par l'inscription au registre foncier ;
- Livrer la chose dans l'état convenu, exempte de défauts matériels et juridiques, au lieu et à l'heure convenus.
Le vendeur garantit également l'acheteur contre les défauts juridiques, notamment contre l'éviction : si un tiers revendique la propriété de la chose vendue, le vendeur doit défendre l'acheteur ou lui rembourser le prix (art. 192 CO).
La garantie pour les défauts de la chose (art. 197-210 CO)
La garantie pour défauts est l'une des obligations les plus importantes du vendeur. Elle couvre deux catégories de défauts :
| Catégorie | Définition | Recours disponibles |
|---|---|---|
| Défauts matériels (art. 197 CO) | Chose ne possède pas les qualités promises ou supprime/réduit son usage | Résolution (art. 205), réduction du prix (art. 205), remplacement, DI |
| Défauts juridiques (art. 192-196 CO) | Droits de tiers sur la chose (servitudes, privilèges non déclarés) | Remboursement du prix, DI, résolution |
| Défauts cachés | Non décelables par examen ordinaire au moment de la réception | Avis immédiat dès découverte, action dans délai de prescription |
L'obligation d'avis (art. 201 CO)
L'art. 201 CO impose à l'acheteur une double obligation : vérifier l'état de la chose dès réception et aviser le vendeur immédiatement en cas de découverte d'un défaut. Cette obligation est une condition de l'action en garantie : l'acheteur qui omet d'aviser le vendeur en temps utile est réputé avoir accepté la chose en l'état. La jurisprudence du Tribunal fédéral est stricte sur ce point : quelques jours après la réception suffisent pour que l'acheteur soit forclos.
L'avis doit être suffisamment précis pour permettre au vendeur d'identifier le défaut invoqué. Un avis trop vague ou formule en termes généraux peut être considéré comme insuffisant. Pour les défauts cachés, le délai court à partir du moment où l'acheteur les a découverts ou aurait dû les découvrir avec la diligence raisonnable.
Le transfert de risque (art. 185-188 CO)
Le régime du transfert de risque en droit suisse est supplétif et peut être modifié par les parties :
- Pour les corps certains (chose individualisée) : le risque passe à l'acheteur dès la conclusion du contrat (art. 185 al. 1 CO), même avant la livraison ;
- Pour les choses de genre (marchandises fongibles) : le risque passe à la livraison ou lorsque les marchandises sont individualisées (pesées, comptées, mesurées) ;
- En cas de vente à distance : le risque passe dès la remise au transporteur (art. 189 CO).
Ces règles ont des implications pratiques importantes : si la chose vendue périt accidentellement avant la livraison alors que l'acheteur supportait déjà le risque, il reste tenu de payer le prix. Les conditions générales peuvent déroger à ces règles en repartissant le risque différemment entre les parties.
Exclusion et limitation de la garantie (art. 199-200 CO)
Les parties peuvent restreindre ou supprimer la garantie pour défauts, sauf si le vendeur a frauduleusement dissimulé l'existence du défaut (art. 199 CO). Cette clause d'exclusion doit être expresse et ne peut pas s'appliquer aux défauts que le vendeur connaissait au moment de la vente et a tu. Dans les contrats de consommation (B2C), les clauses d'exclusion de garantie sont soumises à un contrôle de l'art. 8 LCD et peuvent être déclarées nulles si elles sont significativement désavantageuses pour le consommateur.
Questions fréquentes sur le contrat de vente en Suisse
Dans quel délai l'acheteur doit-il notifier les défauts de la chose vendue ?
L'art. 201 CO impose à l'acheteur de vérifier l'état de la chose dès réception et d'aviser le vendeur immédiatement s'il découvre des défauts. Pour les défauts apparents, l'avis doit être donné dans un délai très bref après la réception (quelques jours selon la jurisprudence). Pour les défauts cachés, l'avis doit être donné dès la découverte. À défaut d'avis dans les délais requis, l'acheteur est réputé avoir accepté la chose et perd ses droits en garantie.
Quelle est la prescription de l'action en garantie pour les défauts dans la vente ?
Pour les meubles, l'action en garantie se prescrit par deux ans dès la livraison de la chose (art. 210 al. 1 CO). Pour les immeubles, le délai est de cinq ans. Ces délais sont des délais de prescription et peuvent être interrompus par une reconnaissance de dette, une poursuite ou une action en justice. Les parties peuvent contractuellement étendre ou réduire ces délais, dans les limites posées par l'art. 210 al. 2 CO (pas moins d'un an pour les meubles).
L'acheteur peut-il choisir librement entre la réduction de prix et la résolution du contrat ?
En principe oui, mais avec des nuances. L'art. 205 CO accorde à l'acheteur le choix entre la résolution du contrat (action rédhibitoire) et la réduction du prix (action en réduction). Toutefois, le juge peut refuser la résolution si le défaut est minime et n'affecte pas significativement l'utilité de la chose. De plus, si le vendeur offre de réparer ou de remplacer la chose et que cela est possible sans inconvénient pour l'acheteur, le juge peut l'imposer à la place de la résolution.
Le transfert de risque intervient-il lors de la conclusion du contrat ou lors de la livraison ?
Selon l'art. 185 CO, le risque et les profits de la chose passe à l'acheteur au moment de la conclusion du contrat, si la chose est un corps certain (chose individualisée). Si la vente porte sur une chose de genre (quantité de marchandises fongibles), le risque passe à la livraison ou lors de la mise à disposition de l'acheteur (art. 188 CO). Les parties peuvent déroger à ces règles supplétives par convention contractuelle.
Que se passe-t-il si le vendeur revend la même chose à deux acheteurs différents ?
En droit suisse, la propriété mobilière s'acquiert par la tradition (remise physique de la chose) selon l'art. 714 CC. Le premier acheteur à prendre possession de la chose devient propriétaire. Le second acheteur qui n'a pas encore reçu la chose ne peut que réclamer des dommages-intérêts au vendeur pour inexécution du contrat. Pour les immeubles, c'est l'inscription au registre foncier qui détermine le propriétaire (art. 656 CC), et la double vente engage la responsabilité civile et pénale du vendeur.