Les litiges immobiliers recouvrent une grande variété de situations conflictuelles : défauts découverts après l'achat d'un immeuble, troubles de voisinage, contestations portant sur des servitudes ou des droits réels limités, hypothèques légales inscrites par des artisans impayés, différends en copropriété PPE. PBM Avocats représente ses clients devant les juridictions civiles et administratives de Genève et de Lausanne, en cherchant systématiquement la solution la plus rapide et la plus économique avant d'engager une procédure judiciaire.
Vices cachés et garantie du vendeur (art. 197-210 CO)
L'acheteur d'un immeuble bénéficie d'une garantie légale pour les défauts de la chose vendue, qu'il s'agisse de défauts apparents ou de vices cachés. Les art. 197 à 210 CO, applicables à la vente immobilière par renvoi de l'art. 221 CO, régissent cette garantie. Un vice est caché lorsqu'il n'était pas décelable par un examen ordinaire au moment du transfert de propriété. Parmi les vices cachés les plus fréquemment rencontrés en matière immobilière : humidité structurelle, contamination des sols, problèmes de fondation, amiante, installations électriques ou sanitaires défectueuses non signalées.
Dès la découverte d'un vice, l'acheteur doit en aviser le vendeur sans délai (art. 201 CO applicable par renvoi), puis décider de l'action à exercer : réduction du prix de vente (action estimatoire), résolution du contrat (action rédhibitoire) ou réparation du dommage si le vendeur est en faute. Ces actions doivent être intentées dans le délai de péremption de deux ans à compter de l'inscription au registre foncier (art. 219 al. 3 CO), ou de dix ans en cas de dol. La rapidité de la réaction est donc déterminante. PBM Avocats intervient dès la découverte du vice pour documenter le dommage, notifier le vendeur et introduire l'action dans les délais.
Troubles de voisinage et droit des relations de voisinage (art. 684 CC)
L'art. 684 CC pose le principe selon lequel les propriétaires de fonds voisins ont le devoir de se ménager mutuellement dans l'exercice de leurs droits, notamment en s'abstenant de toute immission excessive qui dépasserait les limites de la tolérance réciproque déterminée par l'usage local. Les immissions visées peuvent être physiques (bruit, fumée, odeurs, vibrations, lumière intense, ombre portée) ou immatérielles (ondes électromagnétiques).
L'appréciation du caractère excessif de l'immission tient compte de la situation locale — une zone industrielle tolère davantage de bruit qu'une zone résidentielle — et de la nature de l'usage exercé. Les troubles causés par des constructions légalement autorisées peuvent néanmoins justifier une indemnisation si le dommage est grave et particulier. L'action en cessation des troubles (art. 679 CC) est ouverte à quiconque subit ou risque de subir un trouble illicite dans sa propriété ; elle peut s'accompagner d'une demande en dommages-intérêts et en tort moral. PBM Avocats évalue le bien-fondé de votre situation et vous représente dans les négociations et, si nécessaire, devant les tribunaux.
Servitudes foncières et droits réels limités
Les servitudes foncières (art. 730-744 CC) sont des droits réels qui grèvent un immeuble au profit d'un autre. Elles sont inscrites au registre foncier et se transmettent avec les immeubles en cas de vente. Les servitudes les plus courantes sont les droits de passage (à pied ou pour véhicules), les droits de vue, les droits de prise d'eau, les droits de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur. Des litiges surgissent fréquemment sur leur étendue exacte, leur exercice concret et leur extinction par non-usage ou par accord des parties.
À côté des servitudes conventionnelles, la loi prévoit des servitudes légales qui naissent directement de la situation des fonds : droit au passage nécessaire (art. 694 CC) en faveur du propriétaire d'un fonds enclavé, distances légales entre constructions, droit de clôture. En cas de désaccord sur l'existence, l'étendue ou l'exercice d'une servitude, PBM Avocats analyse le titre constitutif, examine l'extrait du registre foncier et, si nécessaire, introduit une action en constatation ou en exécution devant les tribunaux civils compétents.
Hypothèques légales et garanties réelles immobilières
L'art. 837 CC énumère les hypothèques légales qui peuvent être inscrites au registre foncier sans convention entre les parties. Outre l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 837 al. 1 ch. 3 CC), le Code civil reconnaît l'hypothèque légale du vendeur (art. 837 al. 1 ch. 1 CC) et celle des cohéritiers en cas de partage successoral (art. 837 al. 1 ch. 2 CC). Ces hypothèques garantissent des créances précises et prennent rang à la date de leur inscription au registre foncier.
En pratique, les hypothèques légales des artisans constituent l'une des principales sources de litiges dans le secteur de la construction. Un acheteur qui acquiert un immeuble récemment construit peut se retrouver grevé d'hypothèques légales inscrites après l'acquisition, si le promoteur ou le maître de l'ouvrage n'a pas réglé les entreprises intervenantes. Pour s'en protéger, il convient de vérifier systématiquement l'état des créances ouvertes avant la signature du contrat de vente. PBM Avocats conseille les acheteurs, les propriétaires et les artisans sur leurs droits et obligations dans ce domaine.
Questions fréquentes sur les litiges immobiliers
Quel est le délai pour agir en garantie pour vices cachés après un achat immobilier ?
Selon l'art. 219 al. 3 CO renvoyant à l'art. 210 CO, l'acheteur doit vérifier l'état de l'immeuble et notifier immédiatement au vendeur tout défaut constaté. Pour les vices cachés, l'action en garantie doit être introduite dans un délai de deux ans à compter du transfert de propriété (inscription au registre foncier), sous peine de péremption. Ce délai est allongé à dix ans lorsque le vendeur a frauduleusement dissimulé le vice (art. 210 al. 6 CO). Il est donc capital d'agir rapidement dès la découverte d'un défaut, en contactant un avocat pour évaluer les options — réduction du prix, résolution du contrat ou réparation.
Qu'est-ce qu'un trouble de voisinage et quels recours sont disponibles ?
L'art. 684 CC interdit au propriétaire d'un fonds d'incommoder excessivement ses voisins par des émanations, des bruits, des trépidations, des rayonnements ou d'autres nuisances résultant de l'exploitation de son fonds, lorsqu'ils excèdent les limites de la tolérance que se doivent mutuellement les propriétaires voisins eu égard à l'usage local. La mesure de l'excès s'apprécie objectivement selon la situation locale et l'usage réel du fonds. Le voisin lésé peut agir en cessation des troubles (action négatoire, art. 679 CC), en réparation du dommage et, dans certains cas, en réduction du loyer si l'immeuble est loué. Une mise en demeure préalable est recommandée avant toute action judiciaire.
Qu'est-ce qu'une servitude et comment peut-on en contester l'étendue ?
Une servitude est un droit réel limité qui oblige le propriétaire d'un fonds (fonds servant) à tolérer certains actes de la part d'un tiers ou à s'abstenir d'exercer certains droits (art. 730 ss CC). Son étendue est déterminée en premier lieu par son inscription au registre foncier et, en second lieu, par son titre constitutif. En cas de litige sur l'étendue ou l'exercice d'une servitude, le juge interprète le titre de constitution conformément au principe in dubio mitius — en cas de doute, la servitude est interprétée dans le sens le moins gênant pour le fonds servant. Une modification ou une extinction de la servitude nécessite en principe l'accord des propriétaires des deux fonds et une nouvelle inscription au registre foncier.
Qu'est-ce que l'hypothèque légale des artisans et comment la faire valoir ?
L'art. 837 al. 1 ch. 3 CC accorde aux artisans et entrepreneurs ayant participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble le droit de requérir l'inscription d'une hypothèque légale sur le fonds, à concurrence de la valeur de leurs travaux, même sans accord préalable du propriétaire. Ce droit doit être exercé par une requête au registre foncier dans un délai de quatre mois à compter de la fin des travaux (art. 839 al. 2 CC). L'hypothèque légale inscrite prend rang à la date de son inscription et garantit la créance de l'artisan en cas d'insolvabilité du maître de l'ouvrage. Le propriétaire peut éviter l'inscription en fournissant une sûreté équivalente (art. 839 al. 3 CC).
La médiation est-elle possible en matière de litiges immobiliers ?
Oui. En matière de litiges immobiliers, la médiation est une voie de règlement alternatif des conflits qui présente de nombreux avantages : rapidité, confidentialité, préservation des relations entre voisins ou copropriétaires et maîtrise des coûts. En Suisse, le Code de procédure civile (CPC) prévoit une procédure de conciliation obligatoire devant l'autorité de conciliation du for compétent avant toute action judiciaire ordinaire (art. 197 ss CPC). Certains cantons, dont Genève et Vaud, disposent d'autorités de conciliation spécialisées pour les litiges immobiliers et de bail. La médiation est distincte de la conciliation : elle est volontaire et fait appel à un médiateur neutre choisi par les parties. PBM Avocats vous conseille sur la voie la mieux adaptée à votre situation.