La police des constructions et la mise en conformité en Suisse
La police des constructions désigne l'ensemble des mesures que peuvent prendre les autorités administratives pour contrôler le respect de la législation sur les constructions et y remédier en cas de violation. En Suisse, ce domaine relève principalement du droit cantonal, chaque canton ayant sa propre législation sur les constructions (LCI à Genève, LATC à Vaud). PBM Avocats représente propriétaires et voisins à Genève et Lausanne dans ces procédures.
La construction illicite : définition et causes
Une construction est illicite lorsqu'elle a été réalisée sans autorisation, en violation de l'autorisation accordée, ou lorsqu'elle est incompatible avec les normes légales applicables. Les principales causes :
- Absence d'autorisation : construction sans dépôt préalable d'une demande de permis
- Dépassement de l'autorisation : construction qui excède les dimensions ou caractéristiques autorisées
- Changement d'affectation non autorisé : utilisation d'un local à des fins différentes de celles autorisées
- Non-respect des charges et conditions : non-exécution des mesures imposées par le permis
- Violation postérieure à l'autorisation : modifications réalisées après obtention du permis sans nouvelle autorisation
Les mesures de police des constructions disponibles
| Mesure | Description | Conditions |
|---|---|---|
| Arrêt des travaux | Interruption immédiate du chantier illicite | Urgence ; mesure provisoire |
| Régularisation | Obtention a posteriori d'une autorisation si la construction peut être légalisée | Construction conformable au droit |
| Mise en conformité | Modification de la construction pour la rendre conforme | Violation partielle ; modifications possibles |
| Démolition / remise en état | Destruction de la construction illicite et rétablissement de l'état antérieur | Proportionnée ; violation grave et non régularisable |
| Amende administrative | Sanction financière pour infraction aux règles de construction | Selon la loi cantonale |
Le principe de proportionnalité dans les mesures de police
Le principe de proportionnalité (art. 5 al. 2 Cst.) est déterminant dans le choix de la mesure de police des constructions. L'autorité doit opter pour la mesure la moins sévère permettant d'atteindre le but légitime (rétablissement de la légalité). Ainsi :
- Si la construction peut être régularisée a posteriori, l'autorisation peut être accordée rétroactivement sans mesure destructrice
- Si des modifications mineures suffisent à rendre la construction conforme, elles seront préférées à la démolition
- La démolition totale n'est ordonnée que si l'illégalité est grave, que la régularisation est impossible, et que les intérêts publics et privés en présence le justifient
La prescription et la bonne foi en police des constructions
Deux moyens de défense importants contre les mesures de police des constructions :
- Prescription : certains cantons prévoient un délai de prescription pour les mesures de remise en état (souvent 30 ans). Le Tribunal fédéral est restrictif sur ce point et tend à refuser la prescription si l'état illicite perdure. Toutefois, une tolérance prolongée de l'autorité peut limiter son droit d'intervention
- Bonne foi du constructeur : si le constructeur a agi de bonne foi en se fiant à des indications erronées de l'autorité, la mesure de remise en état peut être limitée ou exclue selon le principe de la protection de la confiance légitime (art. 9 Cst.)
Particularités genevoise et vaudoise
À Genève, le Département du territoire (DT) est compétent pour les mesures de police des constructions. Les ordres de remise en état sont susceptibles de recours devant le TAPI puis la Chambre administrative. À Vaud, les communes et le canton partagent les compétences de police des constructions selon la LATC. Le recours va devant la CDAP du Tribunal cantonal.
Qu'est-ce que la police des constructions en droit suisse ?
La police des constructions est l'ensemble des pouvoirs dont dispose l'autorité administrative pour contrôler le respect des normes légales en matière de construction et, en cas de violation, ordonner des mesures de remise en conformité. Elle peut contraindre le propriétaire à démolir une construction illicite, à la modifier ou à obtenir rétroactivement une autorisation si cela est possible.
L'autorité peut-elle toujours ordonner la démolition d'une construction illicite ?
Non, pas dans tous les cas. Le principe de proportionnalité s'applique : si la violation est mineure et peut être régularisée, la démolition ne sera pas ordonnée. Si la construction peut être mise en conformité avec des modifications mineures, cela sera préféré à la démolition. Enfin, si un délai très long s'est écoulé depuis la construction illicite, la prescription de la compétence de police peut être invoquée, bien que les tribunaux l'admettent restrictivement.
Existe-t-il un délai de prescription pour les infractions aux règles de construction ?
La question est controversée. Le Tribunal fédéral a tendance à refuser la prescription absolue pour les constructions illicites, au motif que l'état illicite perdure. Cependant, la sécurité du droit et la bonne foi peuvent limiter le pouvoir d'intervention de l'autorité, notamment si l'illégalité résulte d'une tolérance prolongée ou d'une erreur de l'autorité elle-même. La jurisprudence est casuistique.
Un voisin peut-il demander à l'autorité d'intervenir contre une construction illicite ?
Oui. Un voisin directement touché par une construction illicite peut adresser une demande à l'autorité compétente pour qu'elle prenne des mesures de police des constructions. Si l'autorité refuse d'agir, le voisin peut contester ce refus par voie de recours administratif, pour autant qu'il ait un intérêt digne de protection à l'intervention de l'autorité (atteinte à ses droits de voisinage, violation d'une norme protectrice).
Que risque un propriétaire qui construit sans autorisation ?
Le propriétaire qui construit sans autorisation s'expose à : (1) l'ordre de démolition ou de mise en conformité avec l'obligation de remise en état ; (2) des amendes administratives selon la loi cantonale ; (3) des poursuites pénales dans certains cantons pour contravention aux lois de construction ; (4) des difficultés pour vendre le bien (le vice doit être déclaré à l'acheteur). Il est préférable de régulariser la situation dès que possible.