| Type de bail | Délai de résiliation | Terme usuel (GE / VD) | Formulaire officiel ? | Base légale |
|---|---|---|---|---|
| Logement (durée indéterminée) | 3 mois | 1er avril / 1er octobre | Oui (art. 266l CO) | Art. 266a CO |
| Locaux commerciaux | 6 mois | Échéance contractuelle | Oui (art. 266l CO) | Art. 266d CO |
| Logement meublé (semaine/mois) | 2 semaines | Fin de semaine ou de mois | Non requis | Art. 266b CO |
| Bail déterminé | Aucun (fin auto) | – | – | Art. 266 CO |
| Résil. extraordinaire (défaut paiement — logement) | 30 jours (après mise en demeure) | – | Oui | Art. 257d CO |
| Résil. extraordinaire (défaut paiement — commercial) | 10 jours (après mise en demeure) | – | Oui | Art. 257d CO |
| Contestation du congé (délai de déchéance) | 30 jours dès réception | – | – | Art. 273 al. 1 CO |
La résiliation du bail est l'une des matières les plus contentieuses du droit suisse. Elle est encadrée par un régime légal détaillé qui fixe les délais et les formes du congé ordinaire (art. 266a à 266o CO) et instaure une protection contre les congés abusifs (art. 271 et 271a CO). PBM Avocats accompagne ses clients — locataires d'habitation, locataires commerciaux et bailleurs — à toutes les étapes de la procédure, depuis la réception ou la notification d'un congé jusqu'à la représentation devant l'autorité de conciliation et le tribunal.
Le congé ordinaire : délais et forme (art. 266a–266o CO)
Le contrat de bail de durée indéterminée prend fin par résiliation ordinaire. Les délais et termes sont fixés par les art. 266a à 266e CO selon le type de chose louée. Pour les habitations, le délai légal est de trois mois pour une échéance contractuelle ou, à défaut, pour un terme usuel local (art. 266a CO). À Genève et dans le canton de Vaud, les termes usuels sont le 1er avril et le 1er octobre. Pour les locaux commerciaux, le délai est de six mois pour une échéance contractuelle ou un terme usuel (art. 266d CO). Des délais spéciaux plus courts s'appliquent aux locations meublées, aux chambres d'hôtel et aux logements de service.
Le contrat de bail peut prévoir des délais plus longs que les délais légaux, mais non des délais plus courts (art. 273c CO). Lorsque les parties ont convenu d'un délai contractuel, ce délai prévaut sur le délai légal, sous réserve qu'il ne soit pas moins favorable au locataire que le délai légal. La computation des délais obéit aux règles de l'art. 77 CO : le délai commence à courir le lendemain de la notification du congé et expire le dernier jour du délai fixé. PBM Avocats vérifie systématiquement la validité des délais appliqués et signale toute irrégularité susceptible d'affecter la validité du congé.
Exigences formelles du congé : le formulaire officiel (art. 266l–266n CO)
Le congé donné par le bailleur pour un appartement, une maison d'habitation ou des locaux commerciaux doit être notifié sur le formulaire officiel cantonal approuvé par le département cantonal compétent (art. 266l al. 1 CO). Ce formulaire indique les motifs du congé, les délais de résiliation et les voies de recours à disposition du locataire. Il est imprimé séparément pour les deux cantons — Genève dispose de son propre formulaire officiel, le canton de Vaud du sien. La jurisprudence du Tribunal fédéral a précisé que l'envoi d'une simple lettre ou d'un courriel, sans formulaire officiel, rend le congé nul (art. 266l al. 2 CO).
Lorsque l'objet loué sert de logement à la famille du locataire, le congé doit être notifié séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire enregistré (art. 266n CO). Cette double notification doit respecter les mêmes délais et formes. L'omission de notifier le congé au conjoint ou partenaire rend le congé nul à l'égard des deux. Cette règle protège le logement familial contre une résiliation que le locataire-titulaire du bail aurait acceptée sans en informer l'autre conjoint. PBM Avocats contrôle la régularité formelle du congé avant de conseiller sur la stratégie à adopter.
La protection contre le congé abusif (art. 271 et 271a CO)
Le législateur suisse a institué une protection substantielle contre les congés donnés de mauvaise foi. Selon l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'art. 271a CO établit une liste non exhaustive de situations dans lesquelles le congé est présumé abusif, notamment lorsqu'il est donné parce que le locataire a fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (contestation du loyer, signalement d'un défaut, demande de réparation), en représailles d'une procédure judiciaire, ou dans le but d'acquérir l'objet loué pour un tiers à des conditions plus avantageuses.
La protection de l'art. 271a CO s'applique également lorsque le congé est donné pendant une procédure de conciliation ou judiciaire relative au bail, ou dans les trois ans qui suivent la fin d'une telle procédure (art. 271a al. 1 let. d CO). Le bailleur peut renverser la présomption d'abus en prouvant qu'il avait un motif légitime et prépondérant à la résiliation. Il appartient ensuite au tribunal d'apprécier librement si les circonstances révèlent ou non un abus de droit. Cette analyse est souvent délicate et requiert l'assistance d'un avocat spécialisé pour identifier les arguments pertinents et les moyens de preuve appropriés.
La procédure de contestation du congé (art. 273 CO)
Le locataire qui souhaite contester un congé — soit en le faisant annuler, soit en demandant une prolongation du bail — doit saisir l'autorité de conciliation compétente dans les trente jours à compter de la réception du congé (art. 273 al. 1 CO). Ce délai est impératif et son respect conditionne la recevabilité de toute action ultérieure. À Genève, l'autorité de conciliation compétente en matière de bail est la Commission de conciliation en matière de baux et loyers ; dans le canton de Vaud, il s'agit du Juge de paix. Si la conciliation échoue, l'autorité délivre une autorisation de procéder et le locataire peut saisir le tribunal compétent dans les trente jours (art. 209 CPC).
Le locataire peut également demander, dans le même délai, la prolongation du bail pour une durée maximale de quatre ans pour les habitations ou de six ans pour les locaux commerciaux (art. 272b CO). La demande de prolongation et l'action en annulation du congé sont cumulables et sont souvent déposées ensemble. Pendant la procédure, le bail est maintenu jusqu'à droit jugé. PBM Avocats accompagne ses clients à chaque étape de cette procédure, en veillant au respect strict des délais impératifs.
Questions fréquentes sur la résiliation du bail
Quels sont les délais de résiliation légaux pour un bail d'habitation en Suisse ?
Pour les habitations, le délai de congé légal est de trois mois et le congé doit être donné pour une échéance contractuelle ou, à défaut, pour un terme usuel du lieu (art. 266a al. 1 CO). À Genève et dans le canton de Vaud, les termes usuels sont le 1er avril et le 1er octobre (semestre), avec un préavis de trois mois. Pour un appartement meublé loué à la semaine ou au mois, le délai est de deux semaines pour la fin d'une semaine ou d'un mois (art. 266b CO). Un bail de durée déterminée prend fin sans résiliation au terme convenu (art. 266 CO), mais se transforme en bail de durée indéterminée si les parties continuent à l'exécuter après ce terme (art. 266 al. 2 CO).
Comment le bailleur doit-il notifier un congé à un locataire d'habitation ?
Le congé donné par le bailleur à un locataire d'habitation ou de locaux commerciaux doit impérativement être notifié au moyen du formulaire officiel cantonal (art. 266l al. 1 CO). Dans les cantons de Genève et de Vaud, ce formulaire indique les voies de droit disponibles pour le locataire. Un congé donné sans ce formulaire est nul (art. 266l al. 2 CO). De plus, si l'immeuble loué est le logement de la famille, le congé doit être notifié séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire enregistré (art. 266n CO), sous peine de nullité. Ces exigences formelles sont fréquemment méconnues des bailleurs privés, ce qui aboutit à des résiliations nulles.
Qu'est-ce qu'un congé abusif au sens de l'art. 271 CO et comment le contester ?
Un congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La loi présume notamment l'abus si le congé est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail, ou en représailles d'une action en justice (art. 271a al. 1 CO). La liste de l'art. 271a CO est exemplative : les tribunaux reconnaissent d'autres motifs abusifs. Le locataire doit contester le congé devant l'autorité de conciliation dans les trente jours à compter de la réception du congé (art. 273 al. 1 CO). Ce délai est de déchéance et ne peut être ni suspendu ni prolongé. PBM Avocats analyse la motivation du congé et agit dans les délais pour préserver les droits du locataire.
Le locataire peut-il demander une prolongation du bail en cas de résiliation ?
Oui. Lorsque la fin du bail entraîne pour le locataire ou sa famille des difficultés graves que l'intérêt du bailleur ne justifie pas, le tribunal peut accorder une prolongation (art. 272 CO). Pour les habitations, la prolongation totale ne peut dépasser quatre ans ; pour les locaux commerciaux, elle est limitée à six ans (art. 272b CO). La demande de prolongation doit être déposée devant l'autorité de conciliation dans les trente jours à compter de la réception du congé (art. 273 al. 2 CO). Le tribunal ou l'autorité de conciliation examine l'intérêt respectif des parties en tenant compte de l'âge du locataire, de la durée de l'occupation, de la situation sur le marché locatif local et de la situation personnelle et familiale du locataire.
Qu'est-ce que la résiliation extraordinaire pour justes motifs et quand s'applique-t-elle ?
L'art. 266g CO permet à chaque partie de résilier le bail à tout moment pour de justes motifs, moyennant un préavis correspondant au délai légal ou contractuel minimum. Un juste motif existe lorsque l'exécution du contrat jusqu'au prochain terme ordinaire est objectivement insupportable pour la partie qui résilie. Côté bailleur, les retards répétés de loyer malgré mise en demeure (art. 257d CO) ou les troubles graves de voisinage permettent une résiliation extraordinaire. Pour le locataire, un défaut grave et persistant non réparé peut justifier une telle résiliation. La résiliation extraordinaire doit être notifiée selon les mêmes formes que la résiliation ordinaire ; en cas de contestation, le tribunal apprécie librement les circonstances.