Nel diritto svizzero, la proprietà conferisce al suo titolare il dominio più esteso su un bene (art. 641 CC). Accanto ad essa esiste tuttavia una categoria di diritti che incidono sulla cosa altrui conferendo al loro titolare un diritto opponibile a tutti: i diritti reali limitati. Questi diritti si distinguono dai semplici diritti personali (obbligazioni, crediti) perché sono assoluti — si impongono erga omnes — e perché sono iscritti nel registro fondiario quando riguardano un fondo.
Il diritto svizzero è retto dal principio del numerus clausus dei diritti reali: possono essere costituiti solo i tipi di diritti reali previsti dalla legge; le parti non possono crearne di nuovi a loro piacimento. I diritti reali limitati sui fondi si dividono in tre categorie: le servitù (art. 730-781 CC), i pesi fondiari (art. 782-792 CC) e i pegni immobiliari (art. 793-875 CC), in particolare la cartella ipotecaria. La presente pagina si concentra sulle servitù.
Servitù prediali (art. 730-744 CC)
La servitù prediale è un diritto reale che grava un fondo — detto fondo servente — a favore del proprietario di un altro fondo — detto fondo dominante (art. 730 cpv. 1 CC). La servitù è legata ai fondi e non alle persone che ne sono proprietarie: si trasmette automaticamente con la proprietà di ciascun fondo in caso di alienazione.
Definizione e contenuto
Il proprietario del fondo servente è tenuto a tollerare certi atti del proprietario del fondo dominante, oppure ad astenersi dall'esercitare certi diritti inerenti alla proprietà (art. 730 cpv. 1 CC). La servitù può quindi consistere in:
- una servitù di sofferenza (servitus in patiendo): il proprietario del fondo servente tollera atti del titolare del fondo dominante (es. servitù di passaggio, di condotta, di veduta)
- una servitù di non fare (servitus in non faciendo): il proprietario del fondo servente si astiene dall'esercitare un diritto che gli spetterebbe normalmente (es. divieto di costruire oltre una certa altezza)
La servitù non può tuttavia obbligare il proprietario del fondo servente a fare qualcosa (art. 730 cpv. 2 CC), salvo nei casi espressamente previsti dalla legge o quando ciò risulta accessoriamente dall'obbligazione principale.
Costituzione delle servitù prediali
La costituzione di una servitù prediale richiede (art. 731-732 CC):
- Un titolo di acquisto valido: in linea di principio un atto pubblico rogato davanti a un notaio (art. 732 cpv. 1 CC). Una servitù può anche risultare da una sentenza o da un acquisto per usucapione (art. 731 cpv. 2-3 CC).
- L'iscrizione nel registro fondiario, che è costitutiva: la servitù nasce come diritto reale al momento dell'iscrizione, e non al momento della conclusione del contratto (art. 731 cpv. 1 CC in relazione con l'art. 972 CC).
Estensione ed esercizio
La servitù si esercita secondo il suo titolo e, in caso di dubbio, secondo la naturale destinazione del fondo dominante (art. 737 CC). Il proprietario del fondo dominante deve esercitare il suo diritto con il riguardo dovuto al fondo servente; il proprietario del fondo servente non può ostacolare l'esercizio con alcun atto (art. 737 cpv. 2-3 CC). Se la servitù comporta opere necessarie al suo esercizio, è in linea di principio il proprietario del fondo dominante a sostenerne le spese di manutenzione (art. 741 CC).
Estinzione delle servitù prediali
Le servitù prediali si estinguono in particolare per (art. 734-736 CC):
- Cancellazione nel registro fondiario sulla base di un accordo tra i proprietari dei due fondi (art. 734 CC)
- Confusione: riunione dei due fondi in una stessa mano (art. 735 CC) — la servitù sussiste in caso di successiva divisione se è stata mantenuta nel registro fondiario
- Perdita dell'utilità: il giudice può pronunciare la soppressione della servitù quando ha perso ogni utilità per il fondo dominante (art. 736 cpv. 1 CC)
- Sproporzione di interessi: la servitù può essere soppressa o modificata giudizialmente quando presenta solo un'utilità minima rispetto all'onere imposto al fondo servente (art. 736 cpv. 2 CC)
Servitù personali (art. 745-781 CC)
Le servitù personali sono diritti reali limitati costituiti a favore di una persona determinata, e non a favore di un fondo dominante. Comprendono l'usufrutto, il diritto di abitazione, il diritto di superficie e altre servitù personali atipiche.
Usufrutto (art. 745-775 CC)
L'usufrutto conferisce al suo titolare il diritto di godere pienamente di una cosa o di un diritto appartenente ad altri, a condizione di conservarne la sostanza (art. 745 cpv. 1 CC). L'usufruttuario ha il diritto di usare la cosa, di percepirne i frutti e i redditi, e può delegarne l'esercizio (ma non il diritto stesso) a un terzo. Sopporta le spese ordinarie di manutenzione e deve conservare la destinazione economica del bene (art. 764 CC).
L'usufrutto può avere per oggetto cose mobili, fondi, crediti o un intero patrimonio. Per i fondi, sono richiesti l'atto pubblico e l'iscrizione nel registro fondiario (art. 746 cpv. 2 CC). L'usufrutto è intrasmissibile e personale: è al massimo vitalizio per le persone fisiche e limitato a 100 anni per le persone giuridiche (art. 749 CC).
Diritto di abitazione (art. 776-778 CC)
Il diritto di abitazione è una servitù personale che conferisce al suo titolare il diritto di abitare in un edificio o in una parte di edificio (art. 776 cpv. 1 CC). È soggetto, nei limiti della sua estensione, alle norme applicabili all'usufrutto. Se ne distingue tuttavia su diversi punti essenziali:
- È strettamente intrasmissibile e non può essere locato a terzi (art. 776 cpv. 2 CC)
- Il titolare può esercitarlo solo per i propri bisogni e quelli dei membri della sua famiglia (art. 777 CC)
- Si estingue al più tardi al decesso del titolare (art. 778 cpv. 2 CC)
Il diritto di abitazione è frequentemente costituito nell'ambito di successioni o donazioni tra coniugi, al fine di permettere al coniuge superstite di rimanere nell'abitazione familiare.
Diritto di superficie (art. 779-779l CC)
Il diritto di superficie è una servitù personale che conferisce al suo titolare (il superficiario) il diritto di avere o fare costruzioni sul fondo altrui, al di sotto o al di sopra del suolo (art. 779 cpv. 1 CC). Può essere costituito come diritto distinto e permanente (DDP) e immatricolato nel registro fondiario come fondo, il che permette di ipotecarlo indipendentemente dal fondo.
Caratteristiche principali del diritto di superficie:
- Durata massima: 100 anni (art. 779l CC); rinnovabile
- Canone superficiario: il superficiario corrisponde in linea di principio un canone annuo al proprietario del fondo (art. 779a CC)
- Ritorno delle costruzioni: alla scadenza del diritto, le costruzioni ritornano al proprietario del fondo, che deve corrispondere un'equa indennità (art. 779c CC)
- Risoluzione anticipata: in caso di grave abuso del diritto, il proprietario del fondo può chiedere la risoluzione giudiziale (art. 779f-779g CC)
Altre servitù personali (art. 781 CC)
L'art. 781 CC consente di costituire altre servitù personali su fondi, a favore di una persona o di una collettività, nella misura in cui ciò è consentito dal diritto. Queste servitù innominate sono soggette alle norme applicabili alle servitù prediali. Permettono in particolare di predisporre diritti d'uso limitati (diritto di attingere acqua, diritto di pascolo per il bestiame, ecc.) che non corrispondono a nessuna delle categorie legalmente definite.
I diversi diritti reali limitati sui fondi
| Diritto reale | Base legale (CC) | A favore di | Trasmissibile | Durata massima |
|---|---|---|---|---|
| Servitù prediale | Art. 730-744 | Fondo dominante | Sì (con il fondo) | Perpetua (salvo termine) |
| Usufrutto | Art. 745-775 | Persona determinata | No (esercizio delegabile) | Vitalizio / 100 anni (pers. giur.) |
| Diritto di abitazione | Art. 776-778 | Persona determinata | No | Vitalizio |
| Diritto di superficie (DDP) | Art. 779-779l | Persona determinata | Sì | 100 anni |
| Servitù personale atipica | Art. 781 | Persona / collettività | Secondo titolo | Secondo titolo |
| Peso fondiario | Art. 782-792 | Fondo dominante o creditore | Sì (con il fondo) | Perpetuo (salvo termine) |
| Cartella ipotecaria | Art. 842-865 | Creditore ipotecario | Sì | Fino alla cancellazione |
Costituzione e iscrizione nel registro fondiario
Per i diritti reali limitati riguardanti un fondo, l'iscrizione nel registro fondiario è in linea di principio costitutiva: il diritto reale nasce al momento dell'iscrizione (art. 972 cpv. 1 CC). Questa regola vale per le servitù prediali (art. 731 CC), l'usufrutto immobiliare (art. 746 CC), il diritto di abitazione e il diritto di superficie. Prima dell'iscrizione, tra le parti esiste solo un rapporto obbligatorio.
La procedura si svolge come segue:
- Atto pubblico: il titolo di acquisto deve essere rogato davanti a un notaio nel cantone competente. Il notaio redige l'atto e lo sottopone alle parti per la firma.
- Istanza di iscrizione: il notaio o le parti depositano presso il competente ufficio del registro fondiario (determinato dalla situazione del fondo) un'istanza corredata dei documenti giustificativi.
- Iscrizione: il conservatore del registro fondiario procede all'iscrizione nel libro mastro. La servitù figura nel foglio del fondo servente (e del fondo dominante per una servitù prediale).
- Notifica: le parti ricevono un estratto del registro fondiario attestante l'iscrizione.
Il contenuto dell'iscrizione deve essere sufficientemente preciso per delimitare il diritto. Per le servitù prediali, può essere allegato un piano di servitù per delimitare geograficamente il passaggio o l'uso in questione.
Estinzione delle servitù
Le cause di estinzione variano a seconda della natura della servitù:
Estinzione delle servitù prediali (art. 734-736 CC)
- Accordo e cancellazione: entrambi i proprietari si accordano per sopprimere la servitù, e un'istanza di cancellazione è depositata al registro fondiario (art. 734 CC)
- Confusione: quando il fondo servente e il fondo dominante appartengono allo stesso proprietario, la servitù si estingue — sussiste tuttavia se è stata mantenuta nel registro fondiario in vista di una futura alienazione (art. 735 CC)
- Termine o condizione risolutiva previsti nel titolo costitutivo
- Decisione giudiziale: cfr. di seguito (art. 736 CC)
Estinzione delle servitù personali
- L'usufrutto si estingue al decesso dell'usufruttuario o alla scadenza del termine (art. 748-749 CC); per le persone giuridiche, al più tardi dopo 100 anni
- Il diritto di abitazione si estingue al decesso del titolare o alla scadenza del termine (art. 778 cpv. 2 CC)
- Il diritto di superficie si estingue alla scadenza del termine, per risoluzione anticipata o per confusione (art. 779b-779g CC)
In tutti i casi, l'estinzione deve essere seguita da una cancellazione nel registro fondiario al fine di depurare il foglio del fondo. Questa cancellazione non è costitutiva per l'estinzione del diritto (il diritto è già estinto), ma è indispensabile per ripristinare la piena proprietà libera da oneri.
Modifica e soppressione giudiziale (art. 736 CC)
Quando una servitù prediale ha perso ogni utilità per il fondo dominante, il proprietario del fondo servente può chiederne la cancellazione nel registro fondiario (art. 736 cpv. 1 CC). Il proprietario del fondo dominante può opporvisi solo se giustifica un interesse ancora attuale alla servitù.
Una regola analoga si applica quando la sproporzione tra l'utilità della servitù per il fondo dominante e l'onere che essa rappresenta per il fondo servente è diventata manifesta: il giudice può allora ordinare la soppressione o la modifica della servitù mediante un'indennità (art. 736 cpv. 2 CC). Questa azione giudiziaria presuppone che le circostanze siano mutate dalla costituzione della servitù in modo tale che un mantenimento integrale sarebbe contrario all'equità.
Il procedimento è di competenza del tribunale civile ordinario del luogo di situazione del fondo. La decisione, una volta passata in giudicato, fonda la cancellazione nel registro fondiario.
Cartella ipotecaria e pegni immobiliari
I pegni immobiliari — ipoteca (art. 793-822 CC) e cartella ipotecaria (art. 842-865 CC) — sono anch'essi diritti reali limitati su fondi, ma non appartengono alla categoria delle servitù. Hanno la funzione di garantire un credito mediante l'onerazione di un fondo. La cartella ipotecaria è oggi lo strumento di garanzia immobiliare più frequentemente utilizzato in Svizzera.
Questi strumenti sono oggetto di una pagina specifica a cui si rinvia. PBM Avocats consiglia regolarmente i propri clienti nella costituzione, modifica e realizzazione di pegni immobiliari nell'ambito di transazioni immobiliari e finanziamenti.
Domande frequenti sulle servitù nel diritto svizzero
Qual è la differenza tra una servitù prediale e una servitù personale?
La servitù prediale (art. 730 CC) grava un fondo (fondo servente) a favore del proprietario di un altro fondo (fondo dominante): è legata ai fondi e non alle persone che ne sono proprietarie. Si trasmette automaticamente con la proprietà di ciascun fondo. La servitù personale, invece, è costituita a favore di una persona determinata — fisica o giuridica — e non a favore di un fondo dominante. L'usufrutto (art. 745 CC), il diritto di abitazione (art. 776 CC) e il diritto di superficie (art. 779 CC) ne sono le principali forme. Una servitù personale è in linea di principio intrasmissibile e si estingue al più tardi al decesso del titolare (usufrutto) o alla scadenza del termine convenuto.
Come si costituisce una servitù nel diritto svizzero?
La costituzione di una servitù richiede due elementi cumulativi. Innanzitutto, un titolo di acquisto valido: per le servitù prediali e la maggior parte delle servitù personali, questo titolo assume la forma di un atto pubblico (art. 732 cpv. 1 CC per le servitù prediali; art. 746 cpv. 2 CC per l'usufrutto su un fondo). In secondo luogo, l'iscrizione nel registro fondiario, che è costitutiva: senza iscrizione, la servitù non esiste come diritto reale (art. 731 cpv. 1 CC in relazione con l'art. 972 CC). Una servitù può anche risultare da un acquisto per usucapione o da una sentenza, ma questi casi rimangono rari nella pratica.
Una servitù è perpetua?
Le servitù prediali sono in linea di principio perpetue, salvo che le parti abbiano convenuto una durata limitata. Si estinguono in particolare per cancellazione nel registro fondiario, per riunione dei due fondi in una stessa mano (confusione, art. 735 CC) o per perdita dell'utilità (art. 736 CC). Le servitù personali hanno una durata che dipende dalla loro natura: l'usufrutto è al massimo vitalizio per le persone fisiche e limitato a 100 anni per le persone giuridiche (art. 749 CC); il diritto di abitazione si estingue al decesso del titolare (art. 778 cpv. 2 CC); il diritto di superficie può essere costituito per una durata fino a 100 anni (art. 779l CC).
L'usufrutto può essere ceduto a un terzo?
No. L'usufrutto è un diritto strettamente personale e intrasmissibile (art. 758 cpv. 1 CC). Il titolare non può trasferirlo a un terzo. Può tuttavia delegare l'esercizio del proprio usufrutto: può dare in locazione o in affitto la cosa gravata, a condizione di non cambiare la destinazione economica del bene e di rispettare gli obblighi a suo carico (art. 758 cpv. 2 CC). Questa delega dell'esercizio non costituisce una cessione del diritto stesso. Alla morte dell'usufruttuario, l'usufrutto si estingue di diritto e non passa agli eredi.
Che cos'è il diritto di superficie e quali sono i suoi effetti?
Il diritto di superficie è una servitù personale (art. 779 CC) che conferisce al suo titolare (il superficiario) il diritto di avere o fare costruzioni sul fondo altrui, al di sotto o al di sopra del suolo. Può essere costituito come diritto distinto e permanente (DDP) e immatricolato nel registro fondiario come fondo separato, il che permette al superficiario di ipotecare le costruzioni. La sua durata massima è di 100 anni (art. 779l CC). Alla scadenza del diritto, le costruzioni ritornano in linea di principio al proprietario del fondo, che deve corrispondere un'equa indennità al superficiario (art. 779c CC).