A criação e o regulamento de uma PPE na Suíça
A propriedade por andares (PPE) é uma forma especial de copropriedade imobiliária na Suíça que permite a várias pessoas ser proprietárias de uma parte definida de um edifício. Este regime jurídico, regulado pelos artigos 712a a 712t do Código Civil suíço, conhece um crescente sucesso no mercado imobiliário helvético. O nosso escritório de advogados acompanha promotores e proprietários em todas as etapas de constituição e gestão de uma PPE em Genebra e Lausana.
Etapas de criação de uma PPE
| Etapa | Responsável principal | Conteúdo / Resultado | Obrigatório? |
|---|---|---|---|
| 1. Projeto de divisão | Topógrafo / arquiteto | Delimitação de partes privativas e comuns, plantas | Sim |
| 2. Determinação das quotas | Jurista / especialista | Distribuição em milésimos segundo valor relativo | Sim |
| 3. Redação do regulamento PPE | Advogado especializado | Direitos de uso, encargos, fundo de renovação, maiorias | Muito recomendado |
| 4. Ato constitutivo autêntico | Notário | Descrição do imóvel, lotes, quotas (art. 732 CC) | Sim |
| 5. Inscrição no registo predial | Notário / conservatória | Criação jurídica da PPE, oponibilidade a terceiros | Sim (constitutivo) |
Conteúdo tipo de um regulamento de PPE
| Capítulo | Pontos essenciais | Importância prática |
|---|---|---|
| Partes privativas e comuns | Delimitação exata, direitos de uso particulares | Previne litígios sobre limites |
| Regras de uso | Ruídos, horários, Airbnb, animais, obras | Mantém a qualidade de vida |
| Assembleia de coproprietários | Frequência, convocação, maiorias, atas | Assegura a governança |
| Administrador | Nomeação, poderes, remuneração, duração | Clarifica as responsabilidades |
| Finanças e encargos | Distribuição de encargos, orçamento, chamadas de capital | Evita desentendimentos financeiros |
| Fundo de renovação | Taxa de contribuição, gestão, utilização | Preserva o valor do edifício |
| Resolução de conflitos | Mediação, sanções, exclusão (art. 649b CC) | Estabelece recursos graduais |
Quais são as etapas obrigatórias para criar uma PPE na Suíça?
A criação de uma PPE requer: (1) a elaboração de um projeto de divisão por um topógrafo ou arquiteto; (2) a determinação das quotas de copropriedade; (3) a redação do ato constitutivo e do regulamento de administração por um jurista especializado; (4) a autenticação perante notário (forma autêntica obrigatória segundo o art. 732 CC); (5) a inscrição no registo predial. Sem inscrição no registo predial, a PPE não existe juridicamente.
O regulamento da PPE é obrigatório?
Não, o regulamento de administração e utilização não é legalmente obrigatório. Na ausência de regulamento, aplicam-se as disposições supletivas do Código Civil (arts. 712a a 712t CC). Contudo, na prática, um regulamento à medida é indispensável para adaptar as regras às especificidades de cada edifício, atribuir direitos de uso particulares (jardins, lugares de estacionamento), regulamentar os arrendamentos de curta duração, organizar o fundo de renovação e prevenir conflitos entre coproprietários.
Como se calculam as quotas na PPE?
As quotas podem ser calculadas segundo diferentes métodos: valor proporcional dos lotes (método mais comum), superfície das partes privativas ou volume dos lotes. O método escolhido deve ser coerente e mencionado no ato constitutivo. As quotas são determinantes pois fixam o peso do voto na assembleia e a contribuição para os encargos comuns. Uma vez inscritas no registo predial, só podem ser modificadas com o acordo unânime de todos os coproprietários.
Pode transformar-se uma copropriedade ordinária em PPE?
Sim, mas requer a unanimidade de todos os coproprietários, o que pode representar um obstáculo importante. É necessário seguir o mesmo procedimento que para uma PPE nova: ato autêntico, inscrição no registo predial, elaboração de um regulamento. Na prática, é por isso que a constituição em PPE é geralmente efetuada desde a origem do projeto imobiliário.
O que deve conter o regulamento da PPE para os arrendamentos de curta duração?
O regulamento da PPE pode prever disposições específicas: proibição ou limitação dos arrendamentos de curta duração (número de noites por ano, registo obrigatório), obrigação de informação prévia ao administrador, regras de comportamento aplicáveis aos hóspedes e visitantes, sanções em caso de incumprimento. Sem disposição específica, a jurisprudência suíça analisa os arrendamentos em plataformas tipo Airbnb caso a caso.