| Tipo de arrendamento | Prazo de rescisão | Prazo habitual (GE / VD) | Formulário oficial? | Base legal |
|---|---|---|---|---|
| Habitação (duração indeterminada) | 3 meses | 1 de abril / 1 de outubro | Sim (art. 266l CO) | Art. 266a CO |
| Espaço comercial | 6 meses | Vencimento contratual | Sim (art. 266l CO) | Art. 266d CO |
| Habitação mobilada (semana/mês) | 2 semanas | Fim de semana ou de mês | Não necessário | Art. 266b CO |
| Contrato determinado | Nenhum (fim auto.) | – | – | Art. 266 CO |
| Rescisão extraordinária (falta de pag. — habitação) | 30 dias (após interpelação) | – | Sim | Art. 257d CO |
| Rescisão extraordinária (falta de pag. — comercial) | 10 dias (após interpelação) | – | Sim | Art. 257d CO |
| Contestação da rescisão (prazo de caducidade) | 30 dias desde a receção | – | – | Art. 273 al. 1 CO |
A resolução do contrato de arrendamento é uma das matérias mais contenciosas do direito suíço. É regulada por um regime legal detalhado que fixa os prazos e as formas do aviso prévio ordinário (art. 266a a 266o CO) e institui uma proteção contra as rescisões abusivas (art. 271 e 271a CO). A PBM Avocats acompanha os seus clientes — inquilinos de habitação, inquilinos comerciais e senhorios — em todas as etapas do procedimento, desde a receção ou a notificação de uma rescisão até à representação perante a autoridade de conciliação e o tribunal.
O aviso prévio ordinário: prazos e forma (art. 266a–266o CO)
O contrato de arrendamento de duração indeterminada termina por rescisão ordinária. Os prazos e vencimentos são fixados pelos art. 266a a 266e CO consoante o tipo de coisa arrendada. Para as habitações, o prazo legal é de três meses para um vencimento contratual ou, na sua falta, para um prazo habitual local (art. 266a CO). Em Genebra e no cantão de Vaud, os prazos habituais são 1 de abril e 1 de outubro. Para os espaços comerciais, o prazo é de seis meses para um vencimento contratual ou um prazo habitual (art. 266d CO). Prazos especiais mais curtos aplicam-se aos arrendamentos mobilados, aos quartos de hotel e aos alojamentos de função.
O contrato de arrendamento pode prever prazos mais longos do que os prazos legais, mas não prazos mais curtos (art. 273c CO). Quando as partes acordaram um prazo contratual, este prazo prevalece sobre o prazo legal, desde que não seja menos favorável para o inquilino do que o prazo legal. A contagem dos prazos obedece às regras do art. 77 CO: o prazo começa a correr no dia seguinte à notificação da rescisão e expira no último dia do prazo fixado. A PBM Avocats verifica sistematicamente a validade dos prazos aplicados e sinaliza qualquer irregularidade suscetível de afetar a validade da rescisão.
Exigências formais da rescisão: o formulário oficial (art. 266l–266n CO)
A rescisão dada pelo senhorio para um apartamento, uma casa de habitação ou espaços comerciais deve ser notificada no formulário oficial cantonal aprovado pelo departamento cantonal competente (art. 266l al. 1 CO). Este formulário indica os motivos da rescisão, os prazos de rescisão e as vias de recurso à disposição do inquilino. É impresso separadamente para os dois cantões — Genebra dispõe do seu próprio formulário oficial, o cantão de Vaud do seu. A jurisprudência do Tribunal Federal precisou que o envio de uma simples carta ou de um e-mail, sem formulário oficial, torna a rescisão nula (art. 266l al. 2 CO).
Quando o objeto arrendado serve de habitação à família do inquilino, a rescisão deve ser notificada separadamente ao inquilino e ao seu cônjuge ou parceiro registado (art. 266n CO). Esta dupla notificação deve respeitar os mesmos prazos e formas. A omissão de notificar a rescisão ao cônjuge ou parceiro torna a rescisão nula em relação a ambos. Esta regra protege a habitação familiar contra uma rescisão que o inquilino-titular do contrato teria aceitado sem informar o outro cônjuge. A PBM Avocats controla a regularidade formal da rescisão antes de aconselhar sobre a estratégia a adotar.
A proteção contra a rescisão abusiva (art. 271 e 271a CO)
O legislador suíço instituiu uma proteção substancial contra as rescisões dadas de má-fé. Segundo o art. 271 al. 1 CO, a rescisão é anulável quando viola as regras da boa-fé. O art. 271a CO estabelece uma lista não exaustiva de situações em que a rescisão se presume abusiva, nomeadamente quando é dada porque o inquilino invocou de boa-fé pretensões decorrentes do contrato de arrendamento (contestação da renda, comunicação de um defeito, pedido de reparação), em represálias de um processo judicial, ou com o objetivo de adquirir o objeto arrendado para um terceiro em condições mais vantajosas.
A proteção do art. 271a CO aplica-se igualmente quando a rescisão é dada durante um processo de conciliação ou judicial relativo ao contrato de arrendamento, ou nos três anos seguintes ao fim de tal processo (art. 271a al. 1 let. d CO). O senhorio pode inverter a presunção de abuso provando que tinha um motivo legítimo e preponderante para a rescisão. Cabe então ao tribunal apreciar livremente se as circunstâncias revelam ou não um abuso de direito. Esta análise é frequentemente delicada e requer a assistência de um advogado especializado para identificar os argumentos pertinentes e os meios de prova adequados.
O procedimento de contestação da rescisão (art. 273 CO)
O inquilino que pretende contestar uma rescisão — seja para a anular, seja para pedir uma prorrogação do contrato — deve acionar a autoridade de conciliação competente nos trinta dias a contar da receção da rescisão (art. 273 al. 1 CO). Este prazo é imperativo e o seu cumprimento condiciona a admissibilidade de qualquer ação ulterior. Em Genebra, a autoridade de conciliação competente em matéria de arrendamento é a Comissão de conciliação em matéria de contratos de arrendamento; no cantão de Vaud, é o Juiz de paz. Se a conciliação falhar, a autoridade emite uma autorização para proceder e o inquilino pode acionar o tribunal competente nos trinta dias (art. 209 CPC).
O inquilino pode igualmente pedir, no mesmo prazo, a prorrogação do contrato por uma duração máxima de quatro anos para as habitações ou de seis anos para os espaços comerciais (art. 272b CO). O pedido de prorrogação e a ação de anulação da rescisão são cumuláveis e são frequentemente depositados em conjunto. Durante o processo, o contrato é mantido até decisão definitiva. A PBM Avocats acompanha os seus clientes em cada etapa deste procedimento, assegurando o respeito estrito dos prazos imperativos.
Perguntas frequentes sobre a resolução do contrato de arrendamento
Quais são os prazos de rescisão legais para um contrato de arrendamento habitacional na Suíça?
Para as habitações, o prazo legal de aviso prévio é de três meses e a rescisão deve ser notificada para um vencimento contratual ou, na sua falta, para um prazo habitual do local (art. 266a al. 1 CO). Em Genebra e no cantão de Vaud, os prazos habituais são 1 de abril e 1 de outubro (semestre), com um pré-aviso de três meses. Para um apartamento mobilado arrendado à semana ou ao mês, o prazo é de duas semanas para o fim de uma semana ou de um mês (art. 266b CO). Um contrato de duração determinada termina sem rescisão no prazo convencionado (art. 266 CO), mas transforma-se em contrato de duração indeterminada se as partes continuarem a executá-lo após esse prazo (art. 266 al. 2 CO).
Como deve o senhorio notificar a rescisão a um inquilino de habitação?
A rescisão dada pelo senhorio a um inquilino de habitação ou de espaço comercial deve obrigatoriamente ser notificada através do formulário oficial cantonal (art. 266l al. 1 CO). Nos cantões de Genebra e de Vaud, este formulário indica as vias de recurso disponíveis para o inquilino. Uma rescisão dada sem este formulário é nula (art. 266l al. 2 CO). Além disso, se o imóvel arrendado for a habitação da família, a rescisão deve ser notificada separadamente ao inquilino e ao seu cônjuge ou parceiro registado (art. 266n CO), sob pena de nulidade. Estas exigências formais são frequentemente desconhecidas pelos senhorios privados, o que resulta em rescisões nulas.
O que é uma rescisão abusiva nos termos do art. 271 CO e como contestá-la?
Uma rescisão é anulável quando viola as regras da boa-fé (art. 271 al. 1 CO). A lei presume nomeadamente o abuso se a rescisão for dada porque o inquilino invoca de boa-fé pretensões decorrentes do contrato de arrendamento, ou em represálias de uma ação judicial (art. 271a al. 1 CO). A lista do art. 271a CO é exemplificativa: os tribunais reconhecem outros motivos abusivos. O inquilino deve contestar a rescisão perante a autoridade de conciliação nos trinta dias a contar da receção da rescisão (art. 273 al. 1 CO). Este prazo é de caducidade e não pode ser suspenso nem prorrogado. A PBM Avocats analisa a motivação da rescisão e age dentro dos prazos para preservar os direitos do inquilino.
O inquilino pode pedir uma prorrogação do contrato em caso de rescisão?
Sim. Quando o fim do contrato de arrendamento acarreta para o inquilino ou para a sua família dificuldades graves que o interesse do senhorio não justifica, o tribunal pode conceder uma prorrogação (art. 272 CO). Para as habitações, a prorrogação total não pode exceder quatro anos; para os espaços comerciais, está limitada a seis anos (art. 272b CO). O pedido de prorrogação deve ser depositado perante a autoridade de conciliação nos trinta dias a contar da receção da rescisão (art. 273 al. 2 CO). O tribunal ou a autoridade de conciliação examina o interesse respetivo das partes tendo em conta a idade do inquilino, a duração da ocupação, a situação no mercado de arrendamento local e a situação pessoal e familiar do inquilino.
O que é a rescisão extraordinária por motivos sérios e quando se aplica?
O art. 266g CO permite a cada parte rescindir o contrato de arrendamento a qualquer momento por motivos sérios, com um pré-aviso correspondente ao prazo legal ou contratual mínimo. Existe um motivo sério quando a execução do contrato até ao próximo prazo ordinário é objetivamente insuportável para a parte que rescinde. Do lado do senhorio, os atrasos repetidos de renda apesar de interpelação (art. 257d CO) ou as perturbações graves de vizinhança permitem uma rescisão extraordinária. Para o inquilino, um defeito grave e persistente não reparado pode justificar tal rescisão. A rescisão extraordinária deve ser notificada segundo as mesmas formas que a rescisão ordinária; em caso de contestação, o tribunal aprecia livremente as circunstâncias.