A propriedade por andares (PPE) é a forma de propriedade imobiliária mais difundida na Suíça para a detenção de apartamentos e locais comerciais. Regulada pelos art. 712a a 712t do Código Civil (CC), combina um direito de copropriedade sobre o conjunto do imóvel com um direito exclusivo sobre um lote determinado. A sua gestão suscita questões jurídicas complexas que a PBM Avocats trata quotidianamente em nome de coproprietários, administradores de comunidades PPE e promotores imobiliários em Genebra e Lausana.
A estrutura jurídica da PPE: art. 712a a 712t CC
A propriedade por andares é definida no art. 712a CC como a quota de copropriedade de um imóvel que confere ao seu titular um direito exclusivo sobre uma parte determinada do edifício, bem como o direito de dispor livremente dela como habitação, local comercial ou outro uso. A PPE constitui-se mediante inscrição no registo predial, com base num regulamento de administração e utilização (RAU) que define as suas modalidades essenciais.
Cada coproprietário dispõe de uma quota expressa em milésimos ou em frações, que determina tanto o seu direito de voto na assembleia como a sua contribuição para os encargos comuns. As partes comuns — estrutura, telhado, fachadas, átrio de entrada, elevadores, instalações técnicas comuns — pertencem ao conjunto dos coproprietários em proporção às suas quotas e não podem ser alienadas separadamente. As partes privativas correspondem aos locais de uso exclusivo de cada coproprietário, conforme definidos pelo regulamento e pelos planos.
O regulamento de administração e utilização constitui o documento fundador da comunidade PPE. Deve ser inscrito no registo predial para ser oponível a terceiros (art. 712g CC). Regula nomeadamente a repartição dos encargos, os direitos e obrigações em matéria de utilização das partes privativas e comuns, as regras de convocação e votação da assembleia, bem como as competências do administrador.
A assembleia de coproprietários: convocação, votação e decisões
A assembleia de coproprietários é o órgão supremo da comunidade PPE. Reúne-se pelo menos uma vez por ano para aprovar as contas e o orçamento, decidir sobre obras importantes e, se for caso disso, eleger ou revogar o administrador. As regras de convocação, quórum e maioria estão fixadas pelos art. 712m e seguintes CC e pelo regulamento de administração.
Em princípio, as decisões são tomadas por maioria dos coproprietários que representam mais de metade das quotas (dupla maioria). Certas decisões particularmente significativas podem requerer uma maioria qualificada mais elevada, ou mesmo unanimidade, consoante as disposições legais ou regulamentares. Cada coproprietário tem o direito de participar na assembleia, de intervir e de votar. Pode fazer-se representar por um mandatário, incluindo um advogado, para defender os seus interesses.
A PBM Avocats assiste os seus clientes nas assembleias de coproprietários, redige ou examina as convocações e atas, e aconselha sobre a legalidade das decisões previstas. Em caso de bloqueio decisional — frequente quando as quotas estão equitativamente repartidas entre dois coproprietários — é possível recorrer ao tribunal para obter uma decisão judicial que supra o consentimento em falta.
Os encargos comuns e a sua repartição
Os encargos comuns compreendem todas as despesas necessárias à manutenção, gestão e administração das partes comuns do imóvel: prémios de seguro, despesas de portaria, custos de aquecimento central e água quente, manutenção de espaços verdes, contribuições para o fundo de renovação, honorários do administrador. São em princípio repartidos entre os coproprietários em proporção às suas quotas (art. 712h CC), salvo disposição contrária do regulamento.
O fundo de renovação — provisionamento destinado a financiar futuras obras extraordinárias — constitui um elemento essencial da boa gestão de uma PPE. O seu nível deve ser adaptado ao estado e à idade do imóvel. Um coproprietário que não paga os seus encargos pode ser objeto de uma ação de cobrança e, em caso de reincidência, a lei prevê mecanismos de garantia sobre o lote (art. 712i CC). A PBM Avocats aconselha as comunidades PPE sobre a redação dos seus regulamentos financeiros e assiste os administradores na cobrança dos encargos em dívida.
Contestação de decisões e litígios em copropriedade
Os litígios em copropriedade são frequentes: desacordos sobre obras importantes, conflitos sobre a utilização das partes comuns ou privativas, contestação dos encargos, revogação de um administrador negligente. A via judicial está aberta quando as tentativas de resolução amigável fracassam. A ação de anulação de uma decisão da assembleia deve ser intentada no prazo imperativo de um mês a contar da decisão (art. 75 CC aplicável por analogia). Os coproprietários podem também agir em cessação de perturbações, em danos e perdas ou em execução forçada das obrigações decorrentes do regulamento.
A PBM Avocats intervém em todas as fases do litígio: aconselhamento pré-contencioso, redação de cartas de interpelação, representação nos procedimentos de conciliação obrigatórios (art. 197 ss CPC) e atuação perante os tribunais cíveis de Genebra e Vaud. Assistimos tanto coproprietários individuais como comunidades inteiras representadas pelo seu administrador.
Perguntas frequentes sobre a copropriedade e a PPE
O que é a quota de copropriedade na PPE e como é calculada?
A quota de copropriedade (ou quota PPE) é a fração ideal do imóvel que pertence a cada coproprietário. É expressa em milésimos ou em frações e serve de base ao cálculo dos direitos de voto na assembleia e da participação nas encargos comuns. Em princípio, a quota é determinada no momento da constituição da PPE pelo promotor ou pelos proprietários fundadores, com base num método definido no regulamento (superfície dos lotes, valor relativo, etc.). Uma modificação da quota requer o acordo unânime dos coproprietários (art. 712e CC) e deve ser inscrita no registo predial.
Que decisões requerem unanimidade na assembleia de coproprietários?
O art. 712m CC distingue as decisões por maioria simples dos coproprietários que representam mais de metade das quotas, e as que requerem uma maioria qualificada ou unanimidade. A modificação do regulamento de administração e utilização requer uma maioria dos coproprietários que representem mais de metade das quotas. Certas decisões particularmente importantes — como a transformação do imóvel ou a modificação da relação entre partes comuns e partes privativas — requerem unanimidade. O próprio regulamento pode prever maiorias mais elevadas para determinadas decisões. A PBM Avocats analisa o seu regulamento para determinar as maiorias aplicáveis a cada situação.
Como contestar uma decisão da assembleia de coproprietários?
Um coproprietário que se considere lesado por uma decisão da assembleia pode impugná-la judicialmente no prazo de um mês a contar da decisão (art. 712m al. 2 CC com remissão para o art. 75 CC). A ação de anulação é admissível nomeadamente quando a decisão viola a lei, o regulamento ou os direitos das minorias. A legitimidade ativa cabe aos coproprietários que votaram contra a decisão ou se abstiveram. É imperativo respeitar o prazo de um mês, que é um prazo de caducidade: decorrido esse prazo, a decisão torna-se definitiva e já não pode ser questionada. É em princípio necessária uma tentativa de conciliação antes de qualquer ação judicial (art. 197 CPC).
O administrador PPE pode ser revogado e em que condições?
Sim. A assembleia de coproprietários pode revogar o administrador em qualquer momento, por maioria dos coproprietários que representem mais de metade das quotas (art. 712r CC). Se o regulamento previr uma duração do mandato, a revogação antecipada sem justa causa pode dar direito a indemnização por danos ao administrador. Pelo contrário, se forem constatadas faltas graves — contas não elaboradas, fundos desviados, ausência de convocação de assembleias — a revogação por justa causa é possível e justificada. Qualquer coproprietário pode recorrer ao tribunal para que seja nomeado um administrador judicial se a assembleia não funcionar ou em caso de bloqueio.
O que cobre o fundo de renovação PPE e é obrigatório?
O fundo de renovação é uma reserva constituída pelas contribuições anuais dos coproprietários, destinada a financiar as obras extraordinárias de renovação e manutenção do imóvel (telhado, fachada, elevador, aquecimento, etc.). A constituição de um fundo de renovação não é expressamente obrigatória pelo CC, mas é fortemente recomendada e prevista na quase totalidade dos regulamentos PPE profissionais. Os regulamentos de muitos municípios e alguns cantões (entre os quais Genebra e Vaud) recomendam um nível de provisionamento de cerca de 0,3 a 0,5% do valor de reconstrução por ano. A ausência de um fundo de renovação suficiente pode conduzir a chamadas de fundos extraordinárias, litígios entre coproprietários e uma depreciação do valor dos lotes.