Copropriedade e propriedade por andares (PPE) na Suíça
A propriedade por andares (PPE) representa uma forma particular de copropriedade muito difundida na Suíça. Este regime jurídico permite a várias pessoas serem proprietárias de um mesmo imóvel, dispondo cada uma de um direito exclusivo sobre uma parte determinada deste. Enquadrada pelos artigos 712a a 712t do Código Civil suíço, a PPE constitui uma solução muito valorizada para o acesso à propriedade imobiliária num país onde a taxa de proprietários se mantém relativamente baixa em comparação com os padrões europeus. O quadro legal suíço oferece uma estrutura sólida que define com precisão os direitos e obrigações de cada coproprietário, organizando ao mesmo tempo a gestão comum das partes do imóvel partilhadas por todos.
Fundamentos jurídicos da propriedade por andares na Suíça
A propriedade por andares na Suíça assenta num quadro legislativo rigoroso, definido principalmente pelo Código Civil suíço (CCS). Introduzida em 1965, esta forma de propriedade imobiliária combina elementos de propriedade individual e coletiva, criando assim um regime jurídico misto.
Segundo o artigo 712a CCS, a PPE confere a cada coproprietário o direito de usar e dispor interiormente de partes determinadas de um edifício. Estas partes, denominadas lotes, compreendem geralmente apartamentos ou locais comerciais. Cada proprietário tem um direito exclusivo sobre o seu lote, partilhando simultaneamente a propriedade das partes comuns do imóvel com os demais coproprietários.
A PPE caracteriza-se por três elementos fundamentais:
- Uma quota de copropriedade sobre o conjunto do imóvel, expressa em milésimos
- Um direito exclusivo sobre uma parte determinada do imóvel
- Uma participação nos órgãos da PPE (assembleia de coproprietários)
Constituição de uma PPE
A criação de uma PPE pode fazer-se de várias maneiras:
- Por convenção entre os coproprietários de um imóvel
- Por declaração do proprietário único que deseja dividir o seu bem
- Por sentença no âmbito de uma ação de partilha
O ato constitutivo da PPE deve obrigatoriamente revestir a forma autêntica e ser inscrito no registo predial. Este documento define com precisão as partes privativas e as partes comuns, bem como a quota atribuída a cada lote. A repartição das quotas faz-se geralmente com base no valor relativo de cada lote em relação ao conjunto do imóvel.
O regime jurídico da PPE prevê igualmente o estabelecimento de um regulamento de administração e utilização. Este documento fixa as regras de convivência e precisa os direitos e obrigações de cada coproprietário. Embora facultativo, na prática é adotado de forma quase sistemática para prevenir potenciais conflitos.
Maiorias exigidas para as decisões em assembleia PPE
| Tipo de decisão | Maioria exigida | Exemplos | Base legal |
|---|---|---|---|
| Atos de administração corrente | Maioria simples (presentes ou representados) | Orçamento anual, manutenção corrente, designação do administrador | Art. 712m CC |
| Atos de administração importantes | Maioria qualificada (>50% dos coproprietários e quotas) | Grandes obras, modificação do regulamento (cláusulas ordinárias) | Art. 712m CC |
| Atos de disposição ou modificações importantes | Dupla maioria qualificada (≥2/3 dos coproprietários e quotas) | Transformação estrutural, modificação substancial do regulamento | Art. 712m CC |
| Modificações que afetam direitos fundamentais | Unanimidade | Alteração das quotas, supressão de direitos privativos | Art. 648 CC |
Organização e funcionamento da copropriedade
A gestão de uma PPE articula-se em torno de estruturas organizativas bem definidas que garantem o seu bom funcionamento. Esta organização assenta em dois pilares principais: a assembleia de coproprietários e o administrador.
A assembleia de coproprietários constitui o órgão supremo da PPE. Reúne o conjunto dos proprietários e toma as decisões mais importantes relativas ao imóvel. As suas competências abrangem nomeadamente:
- A adoção e modificação do regulamento de administração e utilização
- A nomeação e revogação do administrador
- A aprovação dos orçamentos e das contas anuais
- As decisões relativas às obras de manutenção e renovação
- A constituição de fundos de renovação
Papel do administrador
O administrador da PPE desempenha um papel central na gestão quotidiana do imóvel. Nomeado pela assembleia de coproprietários, assume funções variadas:
- Execução das decisões da assembleia
- Gestão administrativa e contabilística
- Manutenção corrente do imóvel
- Representação da comunidade de coproprietários
- Preparação e convocação das assembleias
O administrador pode ser um coproprietário ou um profissional externo (agência imobiliária). A sua remuneração é fixada pela assembleia e repartida entre os coproprietários segundo as suas quotas.
O bom funcionamento da PPE requer uma comunicação transparente entre o administrador e os coproprietários, bem como uma gestão rigorosa das finanças. A constituição de um fundo de renovação é fortemente recomendada para antecipar as obras de manutenção importantes e evitar chamadas de fundos excecionais que poderiam colocar alguns coproprietários em dificuldades financeiras.
Direitos e obrigações dos coproprietários
No sistema de propriedade por andares, cada coproprietário beneficia de direitos específicos estando ao mesmo tempo sujeito a certas obrigações. Este equilíbrio entre liberdades individuais e restrições coletivas constitui a essência mesma da PPE.
Quanto aos direitos dos coproprietários, cada um dispõe de uma liberdade considerável sobre a sua parte privativa. Pode:
- Arranjar e decorar o seu lote segundo as suas preferências
- Arrendar o seu apartamento sem autorização prévia
- Vender o seu lote ou onerá-lo com direitos reais limitados (hipoteca, usufruto)
- Participar nas assembleias e votar segundo a sua quota
- Contestar as decisões da assembleia perante os tribunais no prazo de um mês
No entanto, esta liberdade não é absoluta. O coproprietário deve exercer os seus direitos no respeito pelo regulamento da PPE e pelos direitos dos outros proprietários. Por exemplo, as obras suscetíveis de afetar as partes comuns ou a estrutura do edifício requerem geralmente uma autorização prévia.
Limites e obrigações
As obrigações dos coproprietários são múltiplas e visam preservar a harmonia no seio da comunidade:
- Contribuição para os encargos comuns em proporção à sua quota
- Manutenção da sua parte privativa de modo a não prejudicar o imóvel
- Respeito pelo regulamento de administração e utilização
- Obrigação de permitir o acesso ao seu lote para obras de interesse comum
- Dever de tolerância perante certas perturbações normais decorrentes da vida em coletividade
O incumprimento destas obrigações pode acarretar diversas sanções, que vão da multa convencional à exclusão da comunidade nos casos mais graves. O artigo 649b CCS prevê com efeito a possibilidade de excluir um coproprietário que incumpre gravemente as suas obrigações para com os outros.
A questão dos encargos de copropriedade merece atenção particular. Estes encargos compreendem as despesas de manutenção das partes comuns, os prémios de seguro, as despesas de administração, os encargos de aquecimento e água quente, bem como as contribuições para o fundo de renovação. A sua repartição entre os coproprietários faz-se geralmente segundo as quotas, mas o regulamento pode prever chaves de repartição diferentes para certos encargos específicos.
Em caso de não pagamento dos encargos, a comunidade dispõe de um direito de penhor legal sobre o lote do coproprietário faltoso, o que constitui uma garantia eficaz para a cobrança das somas devidas.
Gestão de conflitos e procedimentos jurídicos
A vida em copropriedade pode gerar tensões e desacordos entre os diferentes atores. O direito suíço prevê vários mecanismos para resolver estes conflitos, desde a mediação até aos procedimentos judiciais.
As fontes de conflito na PPE são variadas:
- Desacordos sobre as obras a realizar
- Contestação da repartição dos encargos
- Incumprimento do regulamento por parte de alguns coproprietários
- Ruídos ou outras perturbações de vizinhança
- Diferendos com o administrador
Face a estas situações, o primeiro passo recomendado é muitas vezes a procura de uma solução amigável. O diálogo direto entre as partes interessadas ou a intervenção do administrador pode ser suficiente para desativar as tensões. Em certos casos, o recurso a um mediador profissional pode revelar-se oportuno para facilitar a comunicação e encontrar um compromisso aceitável.
Vias judiciais
Quando as tentativas de resolução amigável fracassam, várias vias judiciais estão à disposição dos coproprietários:
- A ação de anulação das decisões da assembleia (art. 712m CCS) — no prazo imperativo de um mês
- A ação de execução contra um coproprietário que não cumpre as suas obrigações
- A ação de pagamento dos encargos em dívida
- O procedimento de exclusão de um coproprietário (art. 649b CCS)
A ação de anulação das decisões da assembleia deve ser intentada no prazo estrito de um mês a contar do conhecimento da decisão contestada. O coproprietário demandante deve demonstrar que a decisão viola a lei ou o regulamento, ou que é abusiva.
O procedimento de exclusão constitui uma medida extrema, reservada para situações em que um coproprietário incumpre tão gravemente as suas obrigações que a manutenção da comunidade com ele se torna intolerável. Esta ação requer uma decisão judicial e culmina com a venda forçada do lote do coproprietário excluído.
Perguntas frequentes sobre a copropriedade e a PPE
Qual é a diferença entre partes privativas e partes comuns na PPE?
As partes privativas são os espaços delimitados pelas paredes, pavimentos e tetos do lote (apartamento ou local), sobre os quais o coproprietário tem um direito exclusivo de uso e disposição. As partes comuns (art. 712b CC) compreendem o terreno, a estrutura do edifício, as fachadas, o telhado, as caixas de escada, as instalações técnicas partilhadas e os espaços exteriores não atribuídos. A delimitação precisa figura no ato constitutivo da PPE e nos planos anexos. Em caso de dúvida, um bem presume-se comum segundo a lei (art. 712b al. 3 CC).
Que maiorias são exigidas para as decisões em assembleia de PPE?
O direito suíço distingue três níveis: a maioria simples (dos coproprietários presentes ou representados) para os atos de administração corrente; a maioria qualificada (mais de metade de todos os coproprietários que representem mais de metade das quotas) para decisões mais importantes como grandes obras; a dupla maioria qualificada (dois terços dos coproprietários que representem dois terços das quotas) para atos de disposição ou modificações substanciais do regulamento. Certas decisões exigem unanimidade, nomeadamente as que afetam os direitos fundamentais dos coproprietários (art. 712m CC).
Como contestar uma decisão da assembleia de coproprietários?
Um coproprietário pode contestar uma decisão da assembleia perante o tribunal competente no prazo imperativo de um mês a contar da data em que dela teve conhecimento (art. 712m al. 2 CC). Os motivos de contestação incluem: violação da lei ou do regulamento da PPE, incumprimento das regras de maioria ou de convocação, abuso de direito ou decisão arbitrária. O tribunal pode anular a decisão ou ordenar medidas corretivas. A PBM Avocats acompanha os coproprietários em Genebra e Lausana nestes procedimentos.
Um coproprietário pode arrendar o seu lote PPE sem autorização?
Em princípio sim. O coproprietário pode arrendar o seu lote a um terceiro sem necessitar do consentimento da assembleia, salvo se o regulamento da PPE previr uma restrição específica. No entanto, o arrendamento através de plataformas de curta duração (tipo Airbnb) pode ser limitado ou proibido pelo regulamento se tal for justificado pelo interesse da comunidade. O regulamento pode igualmente impor que o coproprietário informe o administrador de qualquer arrendamento para coordenar o acesso às partes comuns.
O que é um fundo de renovação e é obrigatório na PPE?
O fundo de renovação é uma reserva financeira alimentada por contribuições periódicas dos coproprietários, destinada a financiar as futuras obras importantes de manutenção e renovação das partes comuns. No direito suíço, a sua constituição não é legalmente obrigatória, mas é fortemente recomendada e quase sistematicamente prevista nos regulamentos de PPE. Sem fundo suficiente, os coproprietários têm de fazer face a chamadas de fundos excecionais, por vezes muito elevadas. Na prática, os estabelecimentos bancários podem exigir um fundo de renovação adequadamente dotado para a concessão de hipotecas sobre os lotes.