O despejo por necessidade própria é um dos motivos mais frequentemente invocados pelos senhorios para rescindir um arrendamento habitacional na Suíça. É também um dos mais contestados, pois presta-se facilmente a abusos. O Tribunal Federal desenvolveu uma jurisprudência abundante para distinguir a necessidade legítima do pretexto, e as jurisdições genebrinas e vaudenses aplicam estes critérios com rigor. PBM Avocats acompanha arrendatários e senhorios em todos os processos relacionados com este tipo de despejo.
O quadro legal do despejo por necessidade própria
A necessidade própria não está definida como motivo autónomo de despejo no Código das Obrigações. É tida em conta na apreciação do caráter abusivo ou não abusivo de um despejo segundo o art. 271 CO, e na ponderação de interesses para a prorrogação do arrendamento (art. 272 CO).
| Condição | Exigência (jurisprudência TF) |
|---|---|
| Beneficiário da necessidade | O próprio senhorio ou parentes próximos (filhos, pais, irmãos) |
| Realidade da necessidade | Necessidade real e atual — não hipotética nem especulativa |
| Urgência | Não exigida legalmente, mas pesa na ponderação de interesses |
| Forma do despejo | Formulário oficial cantonal obrigatório (art. 266l CO) |
| Prazo de contestação | 30 dias a partir da receção (art. 273 CO) — prazo de caducidade |
Os critérios jurisprudenciais do Tribunal Federal
1. A realidade da necessidade
A necessidade deve ser concreta e séria. Um projeto de reunir uma família em Genebra, um regresso à Suíça a partir do estrangeiro, um divórcio que exija uma segunda habitação para um dos cônjuges — são exemplos de necessidades reais.
2. A atualidade da necessidade
A necessidade deve existir no momento do despejo, não num futuro indeterminado.
3. A ausência de habitação alternativa
Se o senhorio dispõe de outra habitação disponível ou pode facilmente obter uma, a sua necessidade é menos convincente.
A sanção do despejo por necessidade própria fictícia
O art. 271a al. 3 CO prevê uma sanção específica quando o senhorio dá um despejo invocando uma necessidade própria fictícia e depois não a utiliza como anunciou. Os danos e perdas podem incluir:
- As despesas de mudança suportadas
- A diferença de renda entre a antiga e a nova habitação
- As despesas de procura de uma nova habitação
- O dano moral consoante as circunstâncias
O procedimento de contestação
Passo 1: O pedido em 30 dias
A partir da receção do despejo, o arrendatário deve recorrer à autoridade de conciliação nos 30 dias (prazo de caducidade). O pedido pode solicitar:
- A anulação do despejo por abuso de direito (necessidade fictícia ou insuficiente)
- A título subsidiário, uma prorrogação do arrendamento (art. 272 CO)
| Situação | Tendência jurisprudencial |
|---|---|
| Senhorio que regressa de expatriação documentada | Necessidade própria geralmente reconhecida |
| Filho adulto do senhorio que deseja instalar-se | Reconhecida se a necessidade for real (emprego em Genebra, etc.) |
| Pais idosos do senhorio que necessitam de habitação próxima | Reconhecida se justificada médica ou familiarmente |
| Projeto vago de reunião familiar não documentado | Frequentemente insuficiente — despejo anulado ou prorrogação concedida |
| Aumento de renda recusado antes do despejo | Presunção de abuso (art. 271a CO) — despejo suspeito |
PBM Avocats analisa para si a solidez do motivo de necessidade própria invocado e aconselha-o sobre a oportunidade e a estratégia de contestação. Aja nos 30 dias: este prazo é fatal e não se prorroga.
Perguntas frequentes sobre o despejo por necessidade própria do senhorio
Que pessoas podem beneficiar de um despejo por necessidade própria?
O despejo por necessidade própria pode ser dado não apenas para o próprio senhorio, mas também para os seus parentes próximos ou afins (art. 261 al. 2 al. a CO). A jurisprudência do Tribunal Federal precisou que os parentes próximos incluem principalmente os filhos, os pais e os irmãos do senhorio ou do seu cônjuge. Os amigos íntimos ou as relações não familiares não são considerados parentes no sentido legal. A necessidade deve ser concreta e atual no momento do despejo.
A necessidade própria do senhorio deve ser urgente para justificar um despejo?
Não, a urgência não é uma condição legal expressa. A necessidade deve, no entanto, ser real, atual e séria (acórdão do Tribunal Federal 4A_388/2019). Uma necessidade puramente hipotética ou especulativa não é suficiente. O senhorio deve poder justificar que a habitação se destina a ser ocupada a título pessoal ou por um familiar num futuro razoável.
Como contestar um despejo por necessidade própria abusivo?
O arrendatário dispõe de 30 dias a partir da receção do despejo para recorrer à autoridade de conciliação e contestar o despejo (art. 273 CO). Pode solicitar a anulação do despejo invocando o caráter abusivo ou fictício da suposta necessidade. Se o senhorio não puder demonstrar a realidade da sua necessidade, o despejo pode ser anulado. O arrendatário também pode solicitar simultaneamente uma prorrogação do arrendamento a título subsidiário. PBM Avocats analisa a solidez do motivo invocado e defende os direitos do arrendatário.
O que acontece se o senhorio não utilizar finalmente a habitação após o despejo?
Se o senhorio recuperar a habitação e depois não a utilizar como anunciou, ou se a voltar a arrendar rapidamente a um terceiro, o arrendatário pode reclamar indemnização pelo prejuízo sofrido (art. 271a al. 3 CO). Esta disposição sanciona os despejos por necessidade própria fictícios ou pretextuosos. A prova do caráter fictício pode resultar do comportamento do senhorio após a libertação da habitação (rearrendamento rápido, não mudança).
O arrendatário pode obter uma prorrogação mesmo que a necessidade própria esteja estabelecida?
Sim. Mesmo que o despejo por necessidade própria seja válido, o arrendatário pode solicitar uma prorrogação do arrendamento (art. 272 CO). O tribunal procede a uma ponderação de interesses: a urgência e intensidade da necessidade do senhorio são confrontadas com as consequências da saída para o arrendatário (idade, filhos, mercado imobiliário tenso em Genebra/Lausana). Se a necessidade do senhorio não for urgente, é frequentemente concedida uma prorrogação de 1 a 2 anos, mesmo em caso de necessidade própria legítima.