O Tribunal de Arrendamentos e Rendas de Genebra é a jurisdição especializada competente para dirimir os litígios locatícios no cantão. A sua estrutura, o seu processo e as suas competências particulares fazem dele uma instância única no panorama judicial suíço. A PBM Avocats representa regularmente inquilinos e senhorios perante esta jurisdição e conhece intimamente o seu funcionamento e a sua jurisprudência.
Organização e estrutura do Tribunal de Arrendamentos e Rendas
O Tribunal de Arrendamentos e Rendas de Genebra é uma jurisdição paritária: é composto por um ou mais magistrados profissionais e por assessores que representam os senhorios e os inquilinos. Esta composição mista visa garantir uma tomada em conta equilibrada dos interesses de ambas as partes.
A instância judicial em matéria de arrendamentos em Genebra compreende três níveis:
| Instância | Papel | Prazo de recurso |
|---|---|---|
| Comissão de conciliação em matéria de arrendamentos e rendas | Pré-requisito obrigatório — conciliação / autorização para proceder | – |
| Tribunal de Arrendamentos e Rendas (1.ª instância) | Julgamento quanto ao mérito — processo ordinário ou sumário | 30 dias (apelação) |
| Câmara de Arrendamentos e Rendas — Tribunal de Justiça | Apelação — reforma ou confirmação da sentença | 30 dias (recurso TF) |
| Tribunal Federal (Lausana) | Recurso em matéria cível — questões de direito federal | – |
A Comissão de conciliação: etapa prévia obrigatória
Antes de qualquer processo judicial, as partes devem obrigatoriamente tentar uma conciliação perante a Comissão de conciliação em matéria de arrendamentos e rendas do cantão de Genebra (art. 197 CPC). Esta Comissão é a autoridade de conciliação na aceção do art. 200 CPC para os litígios relativos aos contratos de arrendamento.
A Comissão é composta por:
- Um presidente ou uma presidenta, magistrado(a) profissional
- Assessores que representam as associações de proprietários (Câmara imobiliária genebrino, União suíça dos proprietários)
- Assessores que representam as associações de inquilinos (ASLOCA nomeadamente)
A Comissão pode, em certos casos, proferir uma decisão quando o valor litigioso não excede CHF 5.000, ou quando as partes a isso expressamente consentem. Nos outros casos, emite uma autorização para proceder se a conciliação falhar.
As competências do Tribunal de Arrendamentos e Rendas
O Tribunal de Arrendamentos e Rendas é competente para conhecer dos seguintes litígios:
- Contestações de renda: renda inicial, aumentos, reduções
- Defeitos da habitação: pedidos de reparação, redução de renda, consignação
- Rescisões e prorrogações: anulação de rescisão abusiva, prorrogação de contrato
- Despejo: processo ordinário e sumário
- Garantia locatícia: liberação, retenção injustificada
- Obras: redução de renda durante obras, obras do inquilino
- Subarrendamento: autorização, recusa abusiva do senhorio
- Encargos locatícios: contestação das contas de encargos
- Arrendamento comercial: todos os litígios relativos aos arrendamentos comerciais genebrinos
Os processos aplicáveis
O processo ordinário
O processo ordinário aplica-se aos litígios cujo valor excede CHF 30.000, nomeadamente as contestações de renda ao longo de vários anos ou os pedidos de indemnização importantes. Implica trocas de peças escritas formais (petição, contestação, réplica, tréplica) e geralmente debates orais. A duração média é de 18 a 36 meses.
O processo simplificado
O processo simplificado aplica-se aos litígios cujo valor é inferior a CHF 30.000 e para certas categorias de litígios determinadas pela lei. É mais rápido e menos formal do que o processo ordinário.
O processo sumário
O processo sumário é utilizado para os casos urgentes, nomeadamente:
- Os despejos por falta de pagamento após interpelação
- As medidas provisórias urgentes
- As decisões sobre a consignação da renda
| Processo | Valor litigioso | Duração indicativa |
|---|---|---|
| Sumário (despejo, medidas urgentes) | Independente do valor | 2 a 8 semanas |
| Simplificado | Menos de CHF 30.000 | 6 a 18 meses |
| Ordinário | Mais de CHF 30.000 | 18 a 36 meses |
A gratuitidade do processo em Genebra
Um dos principais atributos do sistema genebrino é a gratuitidade do processo judicial em matéria de arrendamento habitacional. As partes não pagam adiantamento de custas nem emolumentos judiciais para os litígios relativos a contratos de arrendamento habitacionais. Esta gratuitidade não se estende no entanto aos arrendamentos comerciais.
Também não cobre os honorários de advogado. Contudo, se uma parte obtiver ganho de causa, pode ser-lhe atribuída uma indemnização pelas suas despesas de representação (custas do processo) a cargo da parte que perde, segundo as regras cantonais.
A PBM Avocats representa-o com rigor e eficácia perante todas as instâncias genebrinas e vaudenses em matéria de direito do arrendamento. O nosso conhecimento da jurisprudência do Tribunal de Arrendamentos e Rendas e da Câmara de Arrendamentos e Rendas do Tribunal de Justiça garante-lhe uma defesa adaptada à sua situação. Seja inquilino ou senhorio, contacte-nos desde o primeiro litígio para beneficiar de uma avaliação rápida do seu dossiê.
Perguntas frequentes sobre o Tribunal de Arrendamentos e Rendas de Genebra
Qual é a competência do Tribunal de Arrendamentos e Rendas de Genebra?
O Tribunal de Arrendamentos e Rendas de Genebra é competente para todos os litígios relativos aos contratos de arrendamento habitacionais e comerciais situados no cantão de Genebra. Conhece nomeadamente das contestações de renda, dos pedidos de prorrogação de contrato, dos litígios relativos aos defeitos da habitação, das ações de despejo e das disputas sobre a restituição da garantia locatícia. Pronuncia-se igualmente sobre as rescisões abusivas e os pedidos de redução de renda durante obras. A sua competência é exclusiva para estas matérias no cantão.
O processo perante o Tribunal de Arrendamentos e Rendas de Genebra é gratuito?
Sim, o processo civil em matéria de arrendamento habitacional é em princípio gratuito no cantão de Genebra (art. 116 al. 1 CPC cantonal genebrino). As partes não pagam custas judiciais. Em contrapartida, os honorários de advogado ficam a cargo de quem a eles recorre. As custas do processo (honorários do advogado da parte contrária) podem ser atribuídas à parte que perde, a critério do tribunal. Esta gratuitidade é uma vantagem considerável para os inquilinos que pretendem fazer valer os seus direitos.
É obrigatório passar pela conciliação antes de acionar o Tribunal?
Sim, a tentativa de conciliação perante a Comissão de conciliação em matéria de arrendamentos e rendas é obrigatória antes de qualquer acionamento do Tribunal de Arrendamentos e Rendas (art. 197 CPC). Esta comissão deve ser acionada nos prazos legais (geralmente 30 dias desde o facto gerador). Se a conciliação falhar, a Comissão emite uma autorização para proceder que permite acionar o tribunal nos 30 dias. Certos procedimentos urgentes (despejo de urgência) podem no entanto ser introduzidos diretamente perante o tribunal.
Pode recorrer-se de uma decisão do Tribunal de Arrendamentos e Rendas de Genebra?
Sim. As decisões do Tribunal de Arrendamentos e Rendas podem ser impugnadas por apelação perante a Câmara de Arrendamentos e Rendas do Tribunal de Justiça do cantão de Genebra. O prazo de apelação é de 30 dias desde a notificação da decisão fundamentada. A Câmara de Arrendamentos e Rendas pode reformar ou anular a decisão de primeira instância. Um recurso em matéria cível perante o Tribunal Federal é possível se o valor litigioso exceder CHF 15.000 e uma questão de direito federal for suscitada.
Como decorre um processo de despejo perante o Tribunal de Arrendamentos e Rendas?
Em caso de falta de pagamento de renda após interpelação regular (art. 257d CO), o senhorio pode requerer o despejo do inquilino perante o Tribunal de Arrendamentos e Rendas segundo o processo sumário. O tribunal convoca as partes para uma audiência rápida. Se o despejo for decretado, o inquilino dispõe de um prazo para desocupar o imóvel. Em Genebra, o Serviço cantonal da população e das migrações (OCPM) e o serviço de execuções coordenam a execução forçada se o inquilino não sair voluntariamente.