Immobilienstreitigkeiten umfassen eine grosse Vielfalt von Konfliktsituationen: nach dem Kauf einer Liegenschaft entdeckte Mängel, Nachbarrechtsstörungen, Auseinandersetzungen über Dienstbarkeiten oder beschränkte dingliche Rechte, von unbezahlten Handwerkern eingetragene gesetzliche Pfandrechte, Streitigkeiten im Stockwerkeigentum (StWE). PBM Avocats vertritt seine Mandanten vor den zivil- und verwaltungsrechtlichen Gerichten in Genf und Lausanne und sucht systematisch nach der schnellsten und wirtschaftlichsten Lösung, bevor ein Gerichtsverfahren eingeleitet wird.
Versteckte Mängel und Gewährleistung des Verkäufers (Art. 197-210 OR)
Der Käufer einer Liegenschaft geniesst eine gesetzliche Gewährleistung für Mängel der verkauften Sache, ob es sich um offensichtliche Mängel oder versteckte Mängel handelt. Die Art. 197 bis 210 OR, die auf den Immobilienkauf durch den Verweis von Art. 221 OR Anwendung finden, regeln diese Gewährleistung. Ein Mangel ist versteckt, wenn er bei einer gewöhnlichen Prüfung zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs nicht erkennbar war. Zu den am häufigsten auftretenden versteckten Mängeln im Immobilienbereich gehören: strukturelle Feuchtigkeit, Bodenkontamination, Fundamentprobleme, Asbest, nicht gemeldete defekte elektrische oder sanitäre Installationen.
Bei der Entdeckung eines Mangels muss der Käufer den Verkäufer unverzüglich benachrichtigen (Art. 201 OR entsprechend anwendbar) und dann entscheiden, welche Klage er einreicht: Preisminderung (Minderungsklage), Auflösung des Vertrags (Wandelungsklage) oder Schadenersatz, wenn der Verkäufer schuldhaft gehandelt hat. Diese Klagen müssen innerhalb der Verwirkungsfrist von zwei Jahren ab der Eintragung im Grundbuch (Art. 219 Abs. 3 OR) oder von zehn Jahren bei arglistiger Täuschung eingereicht werden. Die Schnelligkeit der Reaktion ist daher entscheidend. PBM Avocats interveniert bereits bei der Entdeckung des Mangels, um den Schaden zu dokumentieren, den Verkäufer zu benachrichtigen und die Klage fristgerecht einzureichen.
Nachbarrechtsstörungen und Nachbarrecht (Art. 684 ZGB)
Art. 684 ZGB legt den Grundsatz fest, dass Grundeigentümer benachbarter Grundstücke bei der Ausübung ihrer Rechte gegenseitig Rücksicht nehmen müssen, insbesondere indem sie jede übermässige Einwirkung unterlassen, die die durch den Ortsgebrauch bestimmten Grenzen der gegenseitigen Duldungspflicht überschreitet. Die erfassten Einwirkungen können physischer Natur sein (Lärm, Rauch, Gerüche, Erschütterungen, intensive Lichtstrahlung, Schlagschatten) oder immateriell (elektromagnetische Wellen).
Die Beurteilung des übermässigen Charakters der Einwirkung berücksichtigt die örtliche Situation — eine Industriezone toleriert mehr Lärm als eine Wohnzone — und die Art des ausgeübten Gebrauchs. Störungen durch rechtlich genehmigte Bauten können dennoch eine Entschädigung rechtfertigen, wenn der Schaden schwer und besonders ist. Die Abwehrklage (Art. 679 ZGB) steht jedem zu, der eine rechtswidrige Störung in seinem Eigentum erleidet oder zu erleiden droht; sie kann von einer Forderung auf Schadenersatz und Genugtuung begleitet werden. PBM Avocats beurteilt die Berechtigung Ihrer Situation und vertritt Sie in Verhandlungen und, falls erforderlich, vor Gericht.
Grunddienstbarkeiten und beschränkte dingliche Rechte
Grunddienstbarkeiten (Art. 730-744 ZGB) sind dingliche Rechte, die eine Liegenschaft zugunsten einer anderen belasten. Sie werden im Grundbuch eingetragen und gehen bei einem Verkauf auf die Liegenschaften über. Die häufigsten Dienstbarkeiten sind Durchgangsrechte (zu Fuss oder für Fahrzeuge), Aussichtsrechte, Wassernutzungsrechte, Bauverbote oder Höhenbeschränkungen. Streitigkeiten entstehen häufig über deren genauen Umfang, ihre konkrete Ausübung und ihr Erlöschen durch Nichtgebrauch oder Einigung der Parteien.
Neben den vertraglichen Dienstbarkeiten sieht das Gesetz gesetzliche Dienstbarkeiten vor, die direkt aus der Lage der Grundstücke entstehen: Notweg (Art. 694 ZGB) zugunsten des Eigentümers eines eingeschlossenen Grundstücks, gesetzliche Abstände zwischen Bauten, Einfriedungsrecht. Bei Uneinigkeit über die Existenz, den Umfang oder die Ausübung einer Dienstbarkeit analysiert PBM Avocats den Begründungsakt, prüft den Grundbuchauszug und leitet nötigenfalls eine Feststellungs- oder Erfüllungsklage vor den zuständigen Zivilgerichten ein.
Gesetzliche Pfandrechte und dingliche Immobiliarsicherheiten
Art. 837 ZGB zählt die gesetzlichen Pfandrechte auf, die ohne Vereinbarung zwischen den Parteien im Grundbuch eingetragen werden können. Neben dem gesetzlichen Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB) anerkennt das Zivilgesetzbuch das gesetzliche Pfandrecht des Verkäufers (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB) und dasjenige der Miterben bei einer Erbteilung (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB). Diese Pfandrechte sichern bestimmte Forderungen und nehmen Rang ab dem Datum ihrer Eintragung im Grundbuch.
In der Praxis sind gesetzliche Handwerkerpfandrechte eine der wichtigsten Streitquellen im Bausektor. Ein Käufer, der eine kürzlich gebaute Liegenschaft erwirbt, kann mit nach dem Erwerb eingetragenen gesetzlichen Pfandrechten konfrontiert sein, wenn der Bauträger oder Bauherr die beteiligten Unternehmen nicht bezahlt hat. Um sich dagegen zu schützen, empfiehlt es sich, den Stand der offenen Forderungen systematisch vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags zu prüfen. PBM Avocats berät Käufer, Eigentümer und Handwerker über ihre Rechte und Pflichten in diesem Bereich.
Häufige Fragen zu Immobilienstreitigkeiten
Welche Frist gilt für die Gewährleistungsklage wegen versteckter Mängel nach einem Immobilienkauf?
Gemäss Art. 219 Abs. 3 OR i.V.m. Art. 210 OR muss der Käufer den Zustand der Liegenschaft prüfen und dem Verkäufer jeden festgestellten Mangel unverzüglich anzeigen. Bei versteckten Mängeln muss die Gewährleistungsklage innerhalb von zwei Jahren ab dem Eigentumstransfer (Eintragung ins Grundbuch) unter Androhung der Verwirkung eingereicht werden. Diese Frist verlängert sich auf zehn Jahre, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat (Art. 210 Abs. 6 OR). Es ist daher entscheidend, unmittelbar nach der Entdeckung eines Mangels zu handeln und einen Anwalt zu kontaktieren, um die Optionen — Preisminderung, Auflösung des Vertrags oder Schadenersatz — zu prüfen.
Was ist eine Nachbarrechtsstörung und welche Rechtsmittel stehen zur Verfügung?
Art. 684 ZGB verbietet dem Grundeigentümer, seine Nachbarn durch Ausdünstungen, Lärm, Erschütterungen, Strahlung oder andere Einwirkungen übermässig zu stören, wenn diese Einwirkungen die nach den örtlichen Verhältnissen und dem Ortsgebrauch zu duldende Grenze überschreiten. Das Ausmass der Überschreitung wird objektiv nach der örtlichen Situation und dem tatsächlichen Gebrauch des Grundstücks beurteilt. Der geschädigte Nachbar kann auf Unterlassung der Störung klagen (Abwehrklage, Art. 679 ZGB), Schadenersatz fordern und unter Umständen eine Mietzinsreduktion verlangen, wenn die Liegenschaft vermietet ist. Eine vorgängige Mahnung wird empfohlen, bevor eine Klage eingereicht wird.
Was ist eine Grunddienstbarkeit und wie kann man deren Umfang anfechten?
Eine Grunddienstbarkeit ist ein beschränktes dingliches Recht, das den Eigentümer eines Grundstücks (dienendes Grundstück) verpflichtet, bestimmte Handlungen eines Dritten zu dulden oder bestimmte Rechte nicht auszuüben (Art. 730 ff. ZGB). Ihr Umfang wird in erster Linie durch ihre Eintragung im Grundbuch und in zweiter Linie durch den Begründungsakt bestimmt. Bei einem Streit über den Umfang oder die Ausübung einer Dienstbarkeit legt das Gericht den Begründungsakt gemäss dem Grundsatz in dubio mitius aus — im Zweifel wird die Dienstbarkeit in dem dem dienenden Grundstück am wenigsten lästigen Sinne ausgelegt. Eine Änderung oder Aufhebung der Dienstbarkeit erfordert grundsätzlich die Zustimmung der Eigentümer beider Grundstücke und eine neue Eintragung im Grundbuch.
Was ist das gesetzliche Pfandrecht der Handwerker und wie kann man es geltend machen?
Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB gewährt Handwerkern und Unternehmern, die am Bau oder an der Renovation einer Liegenschaft mitgewirkt haben, das Recht, die Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts auf dem Grundstück zu verlangen, bis zur Höhe des Werts ihrer Arbeiten, auch ohne vorherige Zustimmung des Eigentümers. Dieses Recht muss durch eine Anmeldung beim Grundbuchamt innerhalb von vier Monaten nach Abschluss der Arbeiten ausgeübt werden (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Das eingetragene gesetzliche Pfandrecht nimmt Rang ab dem Datum seiner Eintragung und sichert die Forderung des Handwerkers bei Zahlungsunfähigkeit des Bauherrn. Der Eigentümer kann die Eintragung durch Stellung einer gleichwertigen Sicherheit abwenden (Art. 839 Abs. 3 ZGB).
Ist Mediation bei Immobilienstreitigkeiten möglich?
Ja. Bei Immobilienstreitigkeiten ist die Mediation eine alternative Streitbeilegungsmethode mit zahlreichen Vorteilen: Schnelligkeit, Vertraulichkeit, Erhalt der Beziehungen zwischen Nachbarn oder Miteigentümern und Kostenkontrolle. In der Schweiz sieht die Zivilprozessordnung (ZPO) vor der ordentlichen Klage eine obligatorische Schlichtung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde vor (Art. 197 ff. ZPO). Bestimmte Kantone, darunter Genf und Waadt, verfügen über spezialisierte Schlichtungsbehörden für Immobilien- und Mietstreitigkeiten. Die Mediation ist von der Schlichtung zu unterscheiden: Sie ist freiwillig und bedient sich eines von den Parteien gewählten neutralen Mediators. PBM Avocats berät Sie über den für Ihre Situation am besten geeigneten Weg.