| Mietvertragsart | Kündigungsfrist | Üblicher Termin (GE / VD) | Amtliches Formular? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|---|
| Wohnraum (unbefristet) | 3 Monate | 1. April / 1. Oktober | Ja (Art. 266l OR) | Art. 266a OR |
| Geschäftsräume | 6 Monate | Vertraglicher Termin | Ja (Art. 266l OR) | Art. 266d OR |
| Möblierter Wohnraum (Woche/Monat) | 2 Wochen | Ende einer Woche oder eines Monats | Nicht erforderlich | Art. 266b OR |
| Befristeter Mietvertrag | Keine (automatisch) | – | – | Art. 266 OR |
| Ausserord. Kündigung (Mietzinsausstand — Wohnung) | 30 Tage (nach Mahnung) | – | Ja | Art. 257d OR |
| Ausserord. Kündigung (Mietzinsausstand — Geschäft) | 10 Tage (nach Mahnung) | – | Ja | Art. 257d OR |
| Anfechtung der Kündigung (Verwirkungsfrist) | 30 Tage ab Empfang | – | – | Art. 273 Abs. 1 OR |
Die Kündigung des Mietvertrags ist eines der streitigsten Gebiete des Schweizer Rechts. Sie ist durch ein detailliertes gesetzliches Regime geregelt, das die Fristen und Formen der ordentlichen Kündigung (Art. 266a bis 266o OR) festlegt und einen Schutz gegen missbräuchliche Kündigungen einführt (Art. 271 und 271a OR). PBM Avocats begleitet seine Mandanten — Wohnungsmieter, Geschäftsraummieter und Vermieter — auf allen Stufen des Verfahrens, von der Empfangnahme oder Zustellung einer Kündigung bis zur Vertretung vor der Schlichtungsbehörde und dem Gericht.
Die ordentliche Kündigung: Fristen und Form (Art. 266a–266o OR)
Der unbefristete Mietvertrag endet durch ordentliche Kündigung. Die Fristen und Termine sind je nach Art der gemieteten Sache in den Art. 266a bis 266e OR festgelegt. Für Wohnungen beträgt die gesetzliche Frist drei Monate auf einen vertraglichen oder, mangels eines solchen, auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266a OR). In Genf und im Kanton Waadt sind die üblichen Termine der 1. April und der 1. Oktober. Für Geschäftsräume beträgt die Frist sechs Monate auf einen vertraglichen oder ortsüblichen Termin (Art. 266d OR). Kürzere Sonderfristen gelten für möblierte Zimmer, Hotelzimmer und Dienststellen-Wohnungen.
Der Mietvertrag kann längere als die gesetzlichen Fristen vorsehen, jedoch keine kürzeren (Art. 273c OR). Wenn die Parteien eine vertragliche Frist vereinbart haben, geht diese der gesetzlichen Frist vor, sofern sie für den Mieter nicht ungünstiger ist als die gesetzliche Frist. Die Berechnung der Fristen folgt den Regeln von Art. 77 OR: Die Frist beginnt am Tag nach der Zustellung der Kündigung und endet am letzten Tag der festgelegten Frist. PBM Avocats prüft systematisch die Gültigkeit der angewendeten Fristen und weist auf jede Unregelmässigkeit hin, die die Wirksamkeit der Kündigung beeinträchtigen könnte.
Formerfordernisse der Kündigung: das amtliche Formular (Art. 266l–266n OR)
Die Kündigung, die der Vermieter für eine Wohnung, ein Wohnhaus oder Geschäftsräume erteilt, muss auf dem amtlichen kantonalen Formular zugestellt werden, das vom zuständigen kantonalen Departement genehmigt wurde (Art. 266l Abs. 1 OR). Dieses Formular gibt die Gründe der Kündigung, die Kündigungsfristen und die dem Mieter zur Verfügung stehenden Rechtsmittel an. Es wird für die beiden Kantone separat gedruckt — Genf hat sein eigenes amtliches Formular, der Kanton Waadt das seine. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts hat präzisiert, dass die Zustellung eines einfachen Briefes oder einer E-Mail ohne amtliches Formular die Kündigung nichtig macht (Art. 266l Abs. 2 OR).
Wenn die gemietete Sache dem Mieter und seiner Familie als Wohnheim dient, muss die Kündigung dem Mieter und seinem Ehegatten oder eingetragenen Partner separat zugestellt werden (Art. 266n OR). Diese doppelte Zustellung muss die gleichen Fristen und Formen einhalten. Die Unterlassung der Zustellung an den Ehegatten oder Partner macht die Kündigung gegenüber beiden nichtig. Diese Regel schützt das Familienwohnheim vor einer Kündigung, die der Hauptmieter akzeptiert hätte, ohne den anderen Ehegatten zu informieren. PBM Avocats prüft die formelle Rechtmässigkeit der Kündigung, bevor die Strategie beraten wird.
Der Schutz vor missbräuchlicher Kündigung (Art. 271 und 271a OR)
Der Schweizer Gesetzgeber hat einen wesentlichen Schutz gegen Kündigungen in schlechtem Glauben eingeführt. Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstösst. Art. 271a OR stellt eine nicht abschliessende Liste von Situationen auf, in denen die Kündigung als missbräuchlich vermutet wird, insbesondere wenn sie erteilt wird, weil der Mieter in guten Treuen Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat (Anfechtung des Mietzinses, Anzeige eines Mangels, Reparaturforderung), als Vergeltung für ein Gerichtsverfahren oder um das Mietobjekt für einen Dritten zu günstigeren Bedingungen zu erwerben.
Der Schutz des Art. 271a OR gilt auch, wenn die Kündigung während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über das Mietverhältnis oder innerhalb von drei Jahren nach Abschluss eines solchen Verfahrens erteilt wird (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR). Der Vermieter kann die Missbrauchsvermutung widerlegen, indem er nachweist, dass er einen legitimen und vorrangigen Grund für die Kündigung hatte. Es obliegt dann dem Gericht, frei zu beurteilen, ob die Umstände einen Rechtsmissbrauch offenbaren oder nicht. Diese Analyse ist oft heikel und erfordert die Unterstützung eines spezialisierten Anwalts, um die massgebenden Argumente und geeigneten Beweismittel zu identifizieren.
Das Anfechtungsverfahren der Kündigung (Art. 273 OR)
Der Mieter, der eine Kündigung anfechten möchte — sei es um sie annullieren zu lassen oder um eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu beantragen — muss die zuständige Schlichtungsbehörde innerhalb von dreissig Tagen ab Empfang der Kündigung anrufen (Art. 273 Abs. 1 OR). Diese Frist ist zwingend und ihre Einhaltung ist Voraussetzung für jede spätere Klage. In Genf ist die in Miet- und Pachtsachen zuständige Schlichtungsbehörde die Commission de conciliation en matière de baux et loyers; im Kanton Waadt ist es die Friedensrichterin oder der Friedensrichter. Scheitert die Schlichtung, erteilt die Behörde eine Klagebewilligung und der Mieter kann das zuständige Gericht innerhalb von dreissig Tagen anrufen (Art. 209 ZPO).
Der Mieter kann im gleichen Zeitraum auch die Erstreckung des Mietverhältnisses um maximal vier Jahre für Wohnungen oder sechs Jahre für Geschäftsräume beantragen (Art. 272b OR). Das Erstreckungsbegehren und die Anfechtungsklage können kumuliert und oft gemeinsam eingereicht werden. Während des Verfahrens wird das Mietverhältnis bis zum rechtskräftigen Entscheid aufrechterhalten. PBM Avocats begleitet seine Mandanten auf jeder Stufe dieses Verfahrens und achtet streng auf die Einhaltung der zwingenden Fristen.
Häufige Fragen zur Kündigung des Mietvertrags
Welches sind die gesetzlichen Kündigungsfristen für einen Wohnungsmietvertrag in der Schweiz?
Für Wohnungen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate und die Kündigung muss auf einen vertraglichen oder, mangels eines solchen, auf einen am Ort üblichen Termin erfolgen (Art. 266a Abs. 1 OR). In Genf und im Kanton Waadt sind die üblichen Termine der 1. April und der 1. Oktober (Halbjahr), mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Für möblierte Zimmer oder Wohnungen, die wochen- oder monatsweise vermietet werden, beträgt die Frist zwei Wochen auf das Ende einer Woche oder eines Monats (Art. 266b OR). Ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit endet ohne Kündigung mit dem vereinbarten Termin (Art. 266 OR), wandelt sich aber in einen unbefristeten Mietvertrag um, wenn die Parteien ihn nach diesem Termin weiterführen (Art. 266 Abs. 2 OR).
Wie muss der Vermieter einem Wohnungsmieter die Kündigung mitteilen?
Die Kündigung, die der Vermieter einem Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen erteilt, muss zwingend mit dem amtlichen kantonalen Formular zugestellt werden (Art. 266l Abs. 1 OR). In den Kantonen Genf und Waadt gibt dieses Formular die dem Mieter zur Verfügung stehenden Rechtsmittel an. Eine Kündigung ohne dieses Formular ist nichtig (Art. 266l Abs. 2 OR). Wenn die gemietete Sache das Familienwohnheim des Mieters ist, muss die Kündigung dem Mieter und seinem Ehegatten oder eingetragenen Partner separat mitgeteilt werden (Art. 266n OR), unter Nichtigkeit. Diese Formerfordernisse sind privaten Vermietern häufig unbekannt, was zu nichtigen Kündigungen führt.
Was ist eine missbräuchliche Kündigung im Sinne von Art. 271 OR und wie kann man sie anfechten?
Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Das Gesetz vermutet insbesondere einen Missbrauch, wenn die Kündigung erteilt wird, weil der Mieter in guten Treuen Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, oder als Vergeltung für eine Klage (Art. 271a Abs. 1 OR). Die Liste des Art. 271a OR ist beispielhaft: Gerichte anerkennen weitere missbräuchliche Gründe. Der Mieter muss die Kündigung innerhalb von dreissig Tagen ab Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 273 Abs. 1 OR). Diese Frist ist eine Verwirkungsfrist und kann weder gehemmt noch verlängert werden. PBM Avocats analysiert die Kündigungsbegründung und handelt fristgerecht, um die Rechte des Mieters zu wahren.
Kann der Mieter im Falle einer Kündigung eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen?
Ja. Wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeutet, die durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt ist, kann das Gericht eine Erstreckung gewähren (Art. 272 OR). Bei Wohnungen darf die Gesamterstreckung vier Jahre nicht übersteigen; bei Geschäftsräumen ist sie auf sechs Jahre begrenzt (Art. 272b OR). Das Erstreckungsbegehren muss innerhalb von dreissig Tagen ab Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden (Art. 273 Abs. 2 OR). Das Gericht oder die Schlichtungsbehörde prüft das jeweilige Interesse der Parteien unter Berücksichtigung des Alters des Mieters, der Dauer des Mietverhältnisses, der Lage auf dem lokalen Mietmarkt und der persönlichen und familiären Situation des Mieters.
Was ist die ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund und wann findet sie Anwendung?
Art. 266g OR ermöglicht es jeder Partei, das Mietverhältnis jederzeit aus wichtigem Grund unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Mindestkündigungsfrist aufzulösen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die Vertragserfüllung bis zum nächsten ordentlichen Termin für die kündigende Partei objektiv unzumutbar ist. Seitens des Vermieters ermöglichen wiederholte Mietzinsausstände trotz Mahnung (Art. 257d OR) oder schwerwiegende Störungen des Nachbarschaftsfriedens eine ausserordentliche Kündigung. Für den Mieter kann ein schwerwiegender und andauernder, nicht behobener Mangel eine solche Kündigung rechtfertigen. Die ausserordentliche Kündigung muss in der gleichen Form wie die ordentliche Kündigung mitgeteilt werden; bei Anfechtung würdigt das Gericht die Umstände frei.