L'art. 58 CO pose le principe de la responsabilité causale du propriétaire d'un ouvrage : celui-ci est tenu de réparer le dommage causé par un défaut de construction ou d'entretien de son ouvrage, sans que le lésé ait à prouver une faute. Cette responsabilité objective, distincte de la responsabilité aquilienne de l'art. 41 CO, s'applique à une large gamme de situations : chute dans un escalier défectueux, effondrement d'une toiture, accident causé par une installation mal entretenue. Elle constitue l'une des bases centrales de la responsabilité civile en matière immobilière et mobilière en Suisse.
La responsabilité causale (sans faute)
La responsabilité du propriétaire d'ouvrage est dite causale ou objective : il suffit que les conditions de l'art. 58 CO soient réunies pour engager sa responsabilité, sans qu'il soit nécessaire de démontrer la moindre négligence de sa part. Le propriétaire ne peut pas s'exonérer en prouvant qu'il ignorait le défaut ou qu'il a agi avec toute la diligence requise.
Cette rigueur se justifie par la position de contrôle que le propriétaire exerce sur son ouvrage : il est le mieux placé pour assurer son entretien et maîtriser les risques qui en découlent. La loi fait peser sur lui le risque résiduel lié à l'état de l'ouvrage.
La notion d'ouvrage
La jurisprudence et la doctrine définissent l'ouvrage comme toute chose immobilière ou mobilière durablement reliée au sol par la main de l'homme. Sont notamment considérés comme des ouvrages au sens de l'art. 58 CO :
- Les bâtiments et leurs éléments (toitures, façades, balcons, escaliers intérieurs et extérieurs, plafonds)
- Les installations techniques (ascenseurs, monte-charges, installations de chauffage et de ventilation)
- Les voies de circulation (routes, chemins, trottoirs, ponts, passages)
- Les ouvrages de génie civil (digues, tunnels, murs de soutènement)
- Les installations sportives et de loisirs (piscines, terrains de jeux, tribunes)
- Certains objets mobiliers fixés à demeure (rambardes, clôtures, portails automatiques)
La jurisprudence apprécie au cas par cas si un objet répond à la définition. Une simple chose mobilière non fixée au sol ne constitue pas un ouvrage au sens de l'art. 58 CO.
Les conditions de la responsabilité
Le lésé qui invoque l'art. 58 CO doit établir la réunion de quatre conditions cumulatives :
| Condition | Contenu | Charge de la preuve |
|---|---|---|
| Un ouvrage | Chose immobilière ou mobilière durablement reliée au sol | Lésé |
| Un défaut | Défaut de construction ou d'entretien rendant l'ouvrage insuffisamment sûr | Lésé |
| Un dommage | Atteinte patrimoniale, corporelle ou morale | Lésé |
| Un lien de causalité | Le défaut est la cause adéquate du dommage | Lésé |
La faute du propriétaire n'est pas une condition de la responsabilité : le lésé n'a pas à la prouver et le propriétaire ne peut pas s'en prévaloir pour s'exonérer.
Le défaut de construction ou d'entretien
Un ouvrage présente un défaut au sens de l'art. 58 CO lorsqu'il n'offre pas la sécurité que l'on peut raisonnablement attendre eu égard à sa destination, à son âge et aux circonstances. La notion recouvre deux catégories :
- Le défaut de construction : imperfection existant dès l'origine, tenant à la conception, aux matériaux employés ou à l'exécution des travaux (fondations insuffisantes, mauvaise étanchéité, défaut de conformité aux normes de construction applicables).
- Le défaut d'entretien : dégradation ou danger apparu postérieurement à la construction et non remédié par le propriétaire (marche d'escalier descellée non réparée, rampe manquante ou instable, revêtement glissant sans signalisation adéquate, toiture endommagée non traitée).
L'appréciation du défaut s'effectue de manière objective, en référence à ce qu'un usager ordinaire est en droit d'attendre de l'ouvrage. Les normes techniques (SIA, normes de sécurité) constituent des indices importants mais ne sont pas en soi décisives.
La notion de propriétaire
La qualité de propriétaire au sens de l'art. 58 CO s'apprécie selon les règles du droit des droits réels. Pour les immeubles, le propriétaire est celui qui est inscrit au registre foncier comme tel. L'usufruitier n'est pas propriétaire de l'ouvrage au sens de cette disposition, même s'il en a l'usage.
Des situations particulières méritent attention :
- Propriété par étages (PPE) : chaque copropriétaire est responsable des parties qui lui appartiennent en exclusivité. Pour les parties communes, la communauté des copropriétaires répond solidairement, chaque copropriétaire étant responsable à proportion de sa quote-part.
- Hoirie : les héritiers répondent solidairement des défauts de l'immeuble successoral avant le partage.
- Propriété fiduciaire ou indivision : la responsabilité peut être solidaire selon les règles applicables à la forme de propriété.
Les causes d'exonération
Bien que la responsabilité de l'art. 58 CO soit causale, le propriétaire peut s'en dégager en établissant l'une des causes libératoires reconnues. L'exonération est strictement interprétée par les tribunaux :
- Force majeure : événement imprévisible, irrésistible et extérieur, tel qu'une catastrophe naturelle d'une ampleur exceptionnelle. L'événement météorologique ordinaire ne constitue pas une force majeure si l'ouvrage devait être conçu pour y résister.
- Faute du lésé : si le comportement du lésé a concouru à la réalisation du dommage, la responsabilité du propriétaire peut être réduite ou supprimée, selon la gravité de la faute (art. 44 al. 1 CO par analogie).
- Faute exclusive d'un tiers : si le dommage est exclusivement imputable au comportement d'un tiers, le propriétaire peut être exonéré. Cette exonération n'est admise que si la faute du tiers est la cause adéquate exclusive du dommage.
La simple ignorance du défaut ou la délégation de l'entretien à un tiers (gérant, concierge, entrepreneur) ne libère pas le propriétaire de sa responsabilité envers le lésé.
Articulation avec d'autres responsabilités
La responsabilité de l'art. 58 CO peut coexister ou concourir avec d'autres bases légales :
| Base légale | Fondement | Particularité |
|---|---|---|
| Art. 58 CO | Responsabilité causale du propriétaire d'ouvrage | Pas de faute à prouver ; s'applique à tout lésé tiers ou contractant |
| Art. 41 CO | Responsabilité aquilienne (faute) | Applicable si une faute du propriétaire est également prouvée ; peut coexister avec l'art. 58 CO |
| Art. 55 CO | Responsabilité de l'employeur pour ses auxiliaires | Si l'ouvrage appartient à une entreprise et que le dommage est causé par un employé dans l'exercice de ses fonctions |
| Art. 97 CO | Responsabilité contractuelle | Si le lésé est lié au propriétaire par un contrat (bail, contrat d'entreprise) ; peut se cumuler avec l'art. 58 CO |
| Art. 368 CO | Garantie de l'entrepreneur pour vices de l'ouvrage | Action du maître d'ouvrage contre l'entrepreneur ; pertinente notamment dans le cadre du recours (art. 58 al. 2 CO) |
Le lésé peut choisir d'agir simultanément sur plusieurs bases légales, le cas échéant. Le tribunal applique la règle la plus favorable selon les circonstances.
Le recours du propriétaire contre des tiers (art. 58 al. 2 CO)
L'art. 58 al. 2 CO réserve expressément au propriétaire qui a indemnisé le lésé le droit d'exercer une action récursoire contre les personnes responsables du défaut. Ce recours peut viser :
- L'entrepreneur ou l'entreprise de construction à l'origine du défaut de construction (sur la base de l'art. 368 CO ou de l'art. 41 CO)
- L'architecte ou l'ingénieur dont la faute de conception ou de surveillance a provoqué le défaut
- Le gérant d'immeuble ou le concierge mandaté pour l'entretien, si le défaut résulte d'un manquement à ses obligations
- Tout autre tiers dont la faute a contribué à créer ou à maintenir le défaut
Ce recours constitue un instrument important dans le domaine de la garantie pour défauts de construction : le propriétaire, bien que responsable envers le lésé, n'assume pas nécessairement la charge économique définitive du sinistre.
Prescription
Les actions fondées sur l'art. 58 CO sont soumises aux règles de prescription de l'art. 60 CO, dans leur version issue de la révision entrée en vigueur le 1er janvier 2020 :
| Type de dommage | Délai relatif | Délai absolu |
|---|---|---|
| Dommages matériels et économiques | 3 ans dès la connaissance du dommage et de la personne responsable | 10 ans dès le fait dommageable |
| Dommages corporels (atteinte à l'intégrité physique ou psychique) | 3 ans dès la connaissance du dommage et de la personne responsable | 20 ans dès le fait dommageable (depuis la révision 2020) |
Le délai relatif de 3 ans commence à courir dès que le lésé a connaissance effective du dommage, de son étendue et de l'identité du propriétaire responsable. L'allongement du délai absolu à 20 ans pour les dommages corporels vise en particulier les préjudices résultant de substances ou de matériaux nocifs (amiante, etc.) qui peuvent se manifester longtemps après l'exposition.
Assurance responsabilité civile immeuble
En pratique, le risque de responsabilité de l'art. 58 CO est couvert par une assurance responsabilité civile immeuble (RC immeuble). Cette assurance, bien que non imposée par une norme légale générale, est :
- Couramment exigée par les banques comme condition au financement hypothécaire
- Prévue dans certains règlements de copropriété (PPE) comme obligation de la communauté
- Recommandée pour tout propriétaire exposé à un risque de dommages à des tiers (locataires, visiteurs, passants)
L'assurance RC immeuble couvre en principe les dommages corporels et matériels causés à des tiers en lien avec l'état de l'ouvrage. Elle ne couvre pas les dommages subis par le propriétaire lui-même ni, en règle générale, les dommages intentionnels. Pour les immeubles en copropriété par étages, la question de la couverture des parties communes doit être vérifiée dans le règlement de la PPE et dans la police d'assurance.
La RC immeuble complète utilement l'analyse juridique de la situation du propriétaire, notamment lors de l'acquisition d'un bien ou de la mise en location.
Questions fréquentes sur la responsabilité du propriétaire d'ouvrage
La responsabilité du propriétaire d'ouvrage nécessite-t-elle une faute ?
Non. L'art. 58 CO instaure une responsabilité causale, c'est-à-dire sans faute. Le propriétaire est tenu de réparer le dommage dès lors qu'un défaut de construction ou d'entretien de son ouvrage en est la cause, indépendamment de toute négligence personnelle de sa part. Il ne peut s'exonérer qu'en démontrant la force majeure, une faute du lésé ou la faute exclusive d'un tiers.
Qu'entend-on par 'défaut de construction ou d'entretien' ?
Un ouvrage est défectueux lorsqu'il n'offre pas la sécurité que l'on peut raisonnablement attendre au regard de sa destination et de son état. Le défaut de construction désigne une imperfection initiale (conception, matériaux, réalisation). Le défaut d'entretien désigne un manque de soins postérieur à la construction : absence de réparations, dégradations non traitées, signalisation insuffisante d'un danger. Les deux formes engagent la responsabilité du propriétaire sur la même base légale.
Un locataire blessé par un défaut de l'immeuble peut-il agir contre le propriétaire ?
Oui. Le locataire peut invoquer l'art. 58 CO à l'encontre du propriétaire bailleur, même si un contrat de bail les lie, car l'art. 58 CO est une base de responsabilité délictuelle indépendante du contrat. Parallèlement, le locataire peut également agir sur le fondement contractuel (art. 97 CO) si le bail met à la charge du bailleur l'obligation de maintenir l'immeuble en bon état (art. 256 CO). Les deux actions peuvent coexister.
Le propriétaire peut-il se retourner contre l'entreprise qui a construit ?
Oui. L'art. 58 al. 2 CO prévoit expressément que le propriétaire, après avoir indemnisé le lésé, conserve son action récursoire contre les personnes responsables du défaut : entrepreneur, architecte, ingénieur, sous-traitants. Cette action se fonde généralement sur la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur (art. 368 CO pour les vices de l'ouvrage) ou sur la responsabilité pour faute (art. 41 CO). La prescription de l'action récursoire court en principe depuis le paiement de l'indemnité.
Quelle est la différence entre l'art. 58 CO et l'art. 41 CO ?
L'art. 41 CO est la responsabilité aquilienne classique : elle exige la preuve d'une faute du responsable, d'un dommage et d'un lien de causalité. L'art. 58 CO est une responsabilité causale (objective) : le lésé n'a pas à prouver la faute du propriétaire, seulement l'existence d'un ouvrage, d'un défaut, d'un dommage et du lien de causalité. L'art. 58 CO est donc plus favorable au lésé. Les deux bases peuvent coexister si une faute du propriétaire est également démontrée.