En droit suisse, la propriété confère à son titulaire la maîtrise la plus étendue sur un bien (art. 641 CC). Mais il existe à côté d'elle une catégorie de droits qui portent sur la chose d'autrui tout en conférant à leur titulaire un droit opposable à tous : les droits réels limités. Ces droits se distinguent des simples droits personnels (obligations, créances) en ce qu'ils sont absolus — ils s'imposent erga omnes — et qu'ils font l'objet d'une inscription au registre foncier lorsqu'ils portent sur un immeuble.
Le droit suisse est régi par le principe du numerus clausus des droits réels : seuls les types de droits réels prévus par la loi peuvent être constitués ; les parties ne peuvent pas en créer de nouveaux selon leur fantaisie. Les droits réels limités sur les immeubles se divisent en trois catégories : les servitudes (art. 730-781 CC), les charges foncières (art. 782-792 CC) et les gages immobiliers (art. 793-875 CC), notamment la cédule hypothécaire. La présente page se concentre sur les servitudes.
Les servitudes foncières (art. 730-744 CC)
La servitude foncière est un droit réel qui grève un immeuble — appelé fonds servant — au profit du propriétaire d'un autre immeuble — appelé fonds dominant (art. 730 al. 1 CC). La servitude est attachée aux immeubles et non aux personnes qui en sont propriétaires : elle se transmet automatiquement avec la propriété de chacun des fonds lors d'une aliénation.
Définition et contenu
Le propriétaire du fonds servant est tenu de souffrir certains actes du propriétaire du fonds dominant, ou de s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété (art. 730 al. 1 CC). La servitude peut donc consister en :
- une servitude de souffrance (servitus in patiendo) : le propriétaire du fonds servant tolère des actes du titulaire du fonds dominant (ex. : servitude de passage, de conduite, de vue)
- une servitude de ne pas faire (servitus in non faciendo) : le propriétaire du fonds servant s'abstient d'exercer un droit qui lui appartiendrait normalement (ex. : interdiction de construire au-delà d'une certaine hauteur)
En revanche, la servitude ne peut pas obliger le propriétaire du fonds servant à faire quelque chose (art. 730 al. 2 CC), sauf dans les cas expressément prévus par la loi ou lorsque cela résulte accessoirement de l'obligation principale.
Constitution des servitudes foncières
La constitution d'une servitude foncière requiert (art. 731-732 CC) :
- Un titre d'acquisition valable : en principe un acte authentique passé devant notaire (art. 732 al. 1 CC). Une servitude peut également résulter d'un jugement ou d'une acquisition par prescription (art. 731 al. 2-3 CC).
- L'inscription au registre foncier, qui est constitutive : la servitude naît comme droit réel au moment de l'inscription, et non pas au moment de la conclusion du contrat (art. 731 al. 1 CC en lien avec l'art. 972 CC).
Étendue et exercice
La servitude s'exerce selon son titre et, en cas de doute, selon la destination naturelle du fonds dominant (art. 737 CC). Le propriétaire du fonds dominant doit exercer son droit avec les ménagements dus au fonds servant ; le propriétaire du fonds servant ne peut en entraver l'exercice par aucun acte (art. 737 al. 2-3 CC). Si la servitude comporte des ouvrages servant à son exercice, c'est en principe le propriétaire du fonds dominant qui en supporte les frais d'entretien (art. 741 CC).
Extinction des servitudes foncières
Les servitudes foncières s'éteignent notamment par (art. 734-736 CC) :
- Radiation au registre foncier sur la base d'un accord entre les propriétaires des deux fonds (art. 734 CC)
- Confusion : réunion des deux fonds en une seule main (art. 735 CC) — la servitude subsiste en cas de démembrement ultérieur si elle a été maintenue au registre foncier
- Disparition de l'utilité : le juge peut prononcer la suppression de la servitude lorsqu'elle a perdu toute utilité pour le fonds dominant (art. 736 al. 1 CC)
- Disproportion d'intérêts : la servitude peut être supprimée ou modifiée judiciairement lorsqu'elle ne présente plus qu'une utilité minime au regard de la charge imposée au fonds servant (art. 736 al. 2 CC)
Les servitudes personnelles (art. 745-781 CC)
Les servitudes personnelles sont des droits réels limités établis en faveur d'une personne déterminée, et non en faveur d'un fonds dominant. Elles comprennent l'usufruit, le droit d'habitation, le droit de superficie et d'autres servitudes personnelles atypiques.
L'usufruit (art. 745-775 CC)
L'usufruit confère à son titulaire le droit de jouir pleinement d'une chose ou d'un droit appartenant à autrui, à la condition d'en conserver la substance (art. 745 al. 1 CC). L'usufruitier a le droit d'utiliser la chose, d'en percevoir les fruits et les revenus, et peut en déléguer l'exercice (mais non le droit lui-même) à un tiers. Il supporte les charges ordinaires d'entretien et doit conserver la destination économique du bien (art. 764 CC).
L'usufruit peut porter sur des choses mobilières, des immeubles, des créances ou un patrimoine entier. Pour les immeubles, l'acte authentique et l'inscription au registre foncier sont requis (art. 746 al. 2 CC). L'usufruit est incessible et personnel : il est au maximum viager pour les personnes physiques et limité à 100 ans pour les personnes morales (art. 749 CC).
Le droit d'habitation (art. 776-778 CC)
Le droit d'habitation est une servitude personnelle qui confère à son titulaire le droit d'habiter dans un bâtiment ou dans une partie de bâtiment (art. 776 al. 1 CC). Il est soumis, dans les limites de son étendue, aux règles applicables à l'usufruit. Il s'en distingue toutefois sur plusieurs points essentiels :
- Il est strictement incessible et ne peut être loué à des tiers (art. 776 al. 2 CC)
- Le titulaire ne peut l'exercer que pour ses propres besoins et ceux des membres de sa famille (art. 777 CC)
- Il s'éteint au plus tard au décès du titulaire (art. 778 al. 2 CC)
Le droit d'habitation est fréquemment constitué dans le cadre de successions ou de donations entre époux, afin de permettre au conjoint survivant de demeurer dans le logement familial.
Le droit de superficie (art. 779-779l CC)
Le droit de superficie est une servitude personnelle qui confère à son titulaire (le superficiaire) le droit d'avoir ou de faire des constructions, soit sur le sol d'autrui, soit en dessous (art. 779 al. 1 CC). Il peut être constitué comme droit distinct et permanent (DDP) et immatriculé au registre foncier à titre d'immeuble, ce qui lui permet d'être hypothéqué indépendamment du fonds.
Points caractéristiques du droit de superficie :
- Durée maximale : 100 ans (art. 779l CC) ; il peut être renouvelé
- Rente superficiaire : le superficiaire verse en principe une rente annuelle au propriétaire du fonds (art. 779a CC)
- Retour des constructions : à l'expiration du droit, les constructions font retour au propriétaire du fonds, qui doit verser une indemnité équitable (art. 779c CC)
- Résiliation anticipée : en cas d'abus grave du droit, le propriétaire du fonds peut demander la résiliation judiciaire (art. 779f-779g CC)
Les autres servitudes personnelles (art. 781 CC)
L'art. 781 CC permet de constituer d'autres servitudes personnelles sur des immeubles, en faveur d'une personne ou d'une collectivité, dans la mesure où cela est permis en droit. Ces servitudes innommées sont soumises aux règles applicables aux servitudes foncières. Elles permettent notamment d'aménager des droits d'usage limités (droit de puisage, droit de parcours pour le bétail, etc.) qui ne correspondent à aucune des catégories légalement définies.
Les différents droits réels limités sur les immeubles
| Droit réel | Base légale (CC) | En faveur de | Cessible | Durée maximale |
|---|---|---|---|---|
| Servitude foncière | Art. 730-744 | Fonds dominant | Oui (avec le fonds) | Perpétuelle (sauf terme) |
| Usufruit | Art. 745-775 | Personne déterminée | Non (exercice délégable) | Viager / 100 ans (PM) |
| Droit d'habitation | Art. 776-778 | Personne déterminée | Non | Viager |
| Droit de superficie (DDP) | Art. 779-779l | Personne déterminée | Oui | 100 ans |
| Servitude personnelle atypique | Art. 781 | Personne / collectivité | Selon titre | Selon titre |
| Charge foncière | Art. 782-792 | Fonds dominant ou créancier | Oui (avec le fonds) | Perpétuelle (sauf terme) |
| Cédule hypothécaire | Art. 842-865 | Créancier hypothécaire | Oui | Jusqu'à radiation |
Constitution et inscription au registre foncier
Pour les droits réels limités portant sur un immeuble, l'inscription au registre foncier est en principe constitutive : le droit réel naît au moment de l'inscription (art. 972 al. 1 CC). Cette règle vaut pour les servitudes foncières (art. 731 CC), l'usufruit immobilier (art. 746 CC), le droit d'habitation et le droit de superficie. Avant l'inscription, seul un rapport d'obligation existe entre les parties.
La procédure se déroule comme suit :
- Acte authentique : le titre d'acquisition doit être établi devant notaire dans le canton compétent. Le notaire rédige l'acte et le soumet aux parties pour signature.
- Réquisition d'inscription : le notaire ou les parties déposent auprès du registre foncier compétent (déterminé par la situation de l'immeuble) une réquisition accompagnée des pièces justificatives.
- Inscription : le conservateur du registre foncier procède à l'inscription dans le grand livre. La servitude figure dans le feuillet du fonds servant (et du fonds dominant pour une servitude foncière).
- Notification : les parties reçoivent un extrait du registre foncier attestant de l'inscription.
Le contenu de l'inscription doit être suffisamment précis pour délimiter le droit. Pour les servitudes foncières, un plan de servitude peut être annexé pour délimiter géographiquement le passage ou l'usage concerné.
Extinction des servitudes
Les causes d'extinction varient selon la nature de la servitude :
Extinction des servitudes foncières (art. 734-736 CC)
- Convention et radiation : les deux propriétaires s'accordent pour supprimer la servitude, et une réquisition de radiation est déposée au registre foncier (art. 734 CC)
- Confusion : lorsque le fonds servant et le fonds dominant appartiennent au même propriétaire, la servitude s'éteint — elle subsiste cependant si elle a été maintenue au registre foncier en vue d'une aliénation future (art. 735 CC)
- Terme ou condition résolutoire prévus dans le titre constitutif
- Décision judiciaire : voir ci-dessous (art. 736 CC)
Extinction des servitudes personnelles
- L'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier ou à l'expiration du terme (art. 748-749 CC) ; pour les personnes morales, au plus tard au bout de 100 ans
- Le droit d'habitation s'éteint au décès du titulaire ou à l'expiration du terme (art. 778 al. 2 CC)
- Le droit de superficie s'éteint à l'expiration du terme, par résiliation anticipée ou par confusion (art. 779b-779g CC)
Dans tous les cas, l'extinction doit être suivie d'une radiation au registre foncier afin de purger le feuillet de l'immeuble. Cette radiation n'est pas constitutive pour l'extinction du droit (le droit est déjà éteint), mais elle est indispensable pour rétablir la pleine propriété libre de charges.
Modification et suppression judiciaire (art. 736 CC)
Lorsqu'une servitude foncière a perdu toute utilité pour le fonds dominant, le propriétaire du fonds servant peut en demander la radiation au registre foncier (art. 736 al. 1 CC). Le propriétaire du fonds dominant ne peut s'y opposer que s'il justifie d'un intérêt encore actuel à la servitude.
Une règle analogue s'applique lorsque la disproportion entre l'utilité de la servitude pour le fonds dominant et la charge qu'elle représente pour le fonds servant est devenue manifeste : le juge peut alors ordonner la suppression ou la modification de la servitude moyennant une indemnité (art. 736 al. 2 CC). Cette action judiciaire suppose que les circonstances aient évolué depuis la constitution de la servitude de manière telle qu'un maintien intégral serait contraire à l'équité.
La procédure relève de la compétence du tribunal civil ordinaire du lieu de situation de l'immeuble. La décision, une fois entrée en force, fonde la radiation au registre foncier.
Cédule hypothécaire et gages immobiliers
Les gages immobiliers — hypothèque (art. 793-822 CC) et cédule hypothécaire (art. 842-865 CC) — sont également des droits réels limités sur des immeubles, mais ils n'appartiennent pas à la catégorie des servitudes. Ils ont pour fonction de garantir une créance par l'affectation d'un immeuble. La cédule hypothécaire est aujourd'hui l'instrument de garantie immobilière le plus fréquemment utilisé en Suisse.
Ces instruments font l'objet d'une page spécifique à laquelle nous vous renvoyons. PBM Avocats conseille régulièrement ses clients dans la constitution, la modification et la réalisation de gages immobiliers dans le cadre de transactions immobilières et de financements.
Questions fréquentes sur les servitudes en droit suisse
Quelle est la différence entre une servitude foncière et une servitude personnelle ?
La servitude foncière (art. 730 CC) grève un immeuble (fonds servant) au profit d'un autre immeuble (fonds dominant) : elle est attachée aux immeubles et non aux personnes. Elle se transmet automatiquement avec la propriété de chacun des fonds. La servitude personnelle, en revanche, est établie en faveur d'une personne déterminée — physique ou morale — et non en faveur d'un fonds dominant. L'usufruit (art. 745 CC), le droit d'habitation (art. 776 CC) et le droit de superficie (art. 779 CC) en sont les principales formes. Une servitude personnelle est en principe incessible et s'éteint au plus tard au décès du titulaire (usufruit) ou au terme convenu.
Comment créer une servitude en droit suisse ?
La constitution d'une servitude requiert deux éléments cumulatifs. D'abord, un titre d'acquisition valable : pour les servitudes foncières et la plupart des servitudes personnelles, ce titre prend la forme d'un acte authentique (art. 732 al. 1 CC pour les servitudes foncières ; art. 746 al. 2 CC pour l'usufruit sur un immeuble). Ensuite, l'inscription au registre foncier, qui est constitutive : sans inscription, la servitude n'existe pas en tant que droit réel (art. 731 al. 1 CC en lien avec l'art. 972 CC). Une servitude peut aussi résulter d'une acquisition par prescription ou d'un jugement, mais ces cas restent rares en pratique.
Une servitude est-elle perpétuelle ?
Les servitudes foncières sont en principe perpétuelles, sauf si les parties ont convenu une durée limitée. Elles s'éteignent notamment par radiation au registre foncier, par réunion des deux fonds en une seule main (confusion, art. 735 CC) ou par disparition de l'utilité (art. 736 CC). Les servitudes personnelles ont une durée qui dépend de leur nature : l'usufruit est au maximum viager pour les personnes physiques et limité à 100 ans pour les personnes morales (art. 749 CC) ; le droit d'habitation s'éteint au décès du titulaire (art. 778 al. 2 CC) ; le droit de superficie peut être constitué pour une durée allant jusqu'à 100 ans (art. 779l CC).
L'usufruit peut-il être cédé à un tiers ?
Non. L'usufruit est un droit strictement personnel et incessible (art. 758 al. 1 CC). Le titulaire ne peut pas le transférer à un tiers. En revanche, il peut déléguer l'exercice de son usufruit : il peut donner en location ou en fermage la chose grevée, à condition de ne pas changer la destination économique du bien et de respecter les obligations qui lui incombent (art. 758 al. 2 CC). Cette délégation de l'exercice ne constitue pas une cession du droit lui-même. À la mort de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint de plein droit et ne passe pas aux héritiers.
Qu'est-ce qu'un droit de superficie et quels sont ses effets ?
Le droit de superficie est une servitude personnelle (art. 779 CC) qui confère à son titulaire (le superficiaire) le droit d'avoir ou de faire des constructions sur le fonds d'autrui, en dessous ou au-dessus du sol. Il peut être constitué comme droit distinct et permanent (DDP) et être immatriculé au registre foncier comme immeuble séparé, ce qui permet au superficiaire d'hypothéquer les constructions. Sa durée maximale est de 100 ans (art. 779l CC). À l'expiration du droit, les constructions font en principe retour au propriétaire du fonds, qui doit alors verser une indemnité équitable au superficiaire (art. 779c CC).