El art. 58 CO establece el principio de la responsabilidad causal del propietario de una obra: este está obligado a reparar el daño causado por un defecto de construcción o de mantenimiento de su obra, sin que el perjudicado tenga que probar culpa alguna. Esta responsabilidad objetiva, distinta de la responsabilidad aquiliana del art. 41 CO, se aplica a una amplia gama de situaciones: caída en una escalera defectuosa, derrumbe de una cubierta, accidente causado por una instalación mal mantenida. Constituye una de las bases centrales de la responsabilidad civil en materia inmobiliaria y mobiliaria en Suiza.
La responsabilidad causal (sin culpa)
La responsabilidad del propietario de la obra se denomina causal u objetiva: basta que se reúnan las condiciones del art. 58 CO para comprometer su responsabilidad, sin necesidad de demostrar la menor negligencia de su parte. El propietario no puede liberarse probando que ignoraba el defecto o que actuó con toda la diligencia requerida.
Este rigor se justifica por la posición de control que el propietario ejerce sobre su obra: es quien mejor puede asegurar su mantenimiento y gestionar los riesgos que de ella derivan. La ley hace recaer sobre él el riesgo residual vinculado al estado de la obra.
La noción de obra
La jurisprudencia y la doctrina definen la obra como cualquier cosa inmueble o mueble duraderamente unida al suelo por la mano del hombre. Se consideran obras en el sentido del art. 58 CO en particular:
- Los edificios y sus elementos (cubiertas, fachadas, balcones, escaleras interiores y exteriores, techos)
- Las instalaciones técnicas (ascensores, montacargas, instalaciones de calefacción y ventilación)
- Las vías de circulación (carreteras, caminos, aceras, puentes, pasos)
- Las obras de ingeniería civil (diques, túneles, muros de contención)
- Las instalaciones deportivas y de ocio (piscinas, parques infantiles, gradas)
- Ciertos objetos muebles fijados de forma permanente (barandillas, vallas, portones automáticos)
La jurisprudencia aprecia caso por caso si un objeto responde a la definición. Una simple cosa mueble no fijada al suelo no constituye una obra en el sentido del art. 58 CO.
Las condiciones de la responsabilidad
El perjudicado que invoca el art. 58 CO debe acreditar la concurrencia acumulativa de cuatro condiciones:
| Condición | Contenido | Carga de la prueba |
|---|---|---|
| Una obra | Cosa inmueble o mueble duraderamente unida al suelo | Perjudicado |
| Un defecto | Defecto de construcción o mantenimiento que hace la obra insuficientemente segura | Perjudicado |
| Un daño | Perjuicio patrimonial, corporal o moral | Perjudicado |
| Un nexo causal | El defecto es la causa adecuada del daño | Perjudicado |
La culpa del propietario no es una condición de la responsabilidad: el perjudicado no tiene que probarla y el propietario no puede valerse de ella para liberarse.
El defecto de construcción o de mantenimiento
Una obra presenta un defecto en el sentido del art. 58 CO cuando no ofrece la seguridad que razonablemente cabe esperar en razón de su destino, su antigüedad y las circunstancias. La noción comprende dos categorías:
- Defecto de construcción: imperfección existente desde el origen, relativa a la concepción, a los materiales empleados o a la ejecución de los trabajos (cimentaciones insuficientes, impermeabilización deficiente, incumplimiento de las normas de construcción aplicables).
- Defecto de mantenimiento: deterioro o peligro aparecido con posterioridad a la construcción y no remediado por el propietario (peldaño de escalera suelto no reparado, barandilla ausente o inestable, pavimento deslizante sin señalización adecuada, cubierta dañada no tratada).
La apreciación del defecto se efectúa de manera objetiva, con referencia a lo que un usuario ordinario tiene derecho a esperar de la obra. Las normas técnicas (SIA, normas de seguridad) constituyen indicios importantes pero no son en sí mismas decisivas.
La noción de propietario
La condición de propietario en el sentido del art. 58 CO se aprecia según las reglas del derecho de los derechos reales. Para los inmuebles, el propietario es quien figura inscrito en el registro de la propiedad como tal. El usufructuario no es propietario de la obra en el sentido de esta disposición, aunque tenga su uso.
Algunas situaciones particulares merecen atención:
- Propiedad horizontal (PPE): cada copropietario es responsable de las partes que le pertenecen en exclusiva. Para las partes comunes, la comunidad de copropietarios responde solidariamente, siendo cada copropietario responsable en proporción a su cuota.
- Comunidad hereditaria (hoirie): los herederos responden solidariamente de los defectos del inmueble hereditario antes de la partición.
- Propiedad fiduciaria o copropiedad: la responsabilidad puede ser solidaria según las normas aplicables a la forma de propiedad.
Las causas de exoneración
Aunque la responsabilidad del art. 58 CO es causal, el propietario puede liberarse de ella acreditando una de las causas liberatorias reconocidas. La exoneración es interpretada estrictamente por los tribunales:
- Fuerza mayor: evento imprevisible, irresistible y externo, como una catástrofe natural de magnitud excepcional. Un evento meteorológico ordinario no constituye fuerza mayor si la obra debía haber sido concebida para resistirlo.
- Culpa del perjudicado: si el comportamiento del perjudicado ha contribuido a la realización del daño, la responsabilidad del propietario puede reducirse o suprimirse, según la gravedad de la culpa (art. 44 párr. 1 CO por analogía).
- Culpa exclusiva de un tercero: si el daño es exclusivamente imputable al comportamiento de un tercero, el propietario puede quedar exonerado. Esta exoneración solo se admite si la culpa del tercero es la causa adecuada exclusiva del daño.
El simple desconocimiento del defecto o la delegación del mantenimiento en un tercero (administrador, conserje, contratista) no libera al propietario de su responsabilidad frente al perjudicado.
Articulación con otras responsabilidades
La responsabilidad del art. 58 CO puede coexistir o concurrir con otras bases legales:
| Base legal | Fundamento | Particularidad |
|---|---|---|
| Art. 58 CO | Responsabilidad causal del propietario de la obra | Sin culpa que probar; se aplica a cualquier perjudicado tercero o contratante |
| Art. 41 CO | Responsabilidad aquiliana (culpa) | Aplicable si también se prueba una culpa del propietario; puede coexistir con el art. 58 CO |
| Art. 55 CO | Responsabilidad del empresario por sus auxiliares | Si la obra pertenece a una empresa y el daño es causado por un empleado en el ejercicio de sus funciones |
| Art. 97 CO | Responsabilidad contractual | Si el perjudicado está vinculado al propietario por un contrato (arrendamiento, contrato de obra); puede acumularse con el art. 58 CO |
| Art. 368 CO | Garantía del contratista por vicios de la obra | Acción del comitente contra el contratista; pertinente en particular en el marco del regreso (art. 58 párr. 2 CO) |
El perjudicado puede optar por actuar simultáneamente sobre varias bases legales. El tribunal aplica la norma más favorable según las circunstancias.
El regreso del propietario contra terceros (art. 58 párr. 2 CO)
El art. 58 párr. 2 CO reserva expresamente al propietario que ha indemnizado al perjudicado el derecho a ejercer una acción de regreso contra las personas responsables del defecto. Este regreso puede dirigirse contra:
- El contratista o la empresa constructora en el origen del defecto de construcción (sobre la base del art. 368 CO o del art. 41 CO)
- El arquitecto o el ingeniero cuya culpa de concepción o de vigilancia ha provocado el defecto
- El administrador del inmueble o el conserje encargado del mantenimiento, si el defecto resulta de un incumplimiento de sus obligaciones
- Cualquier otro tercero cuya culpa haya contribuido a crear o a mantener el defecto
Este regreso constituye un instrumento importante en el ámbito de la garantía por defectos de construcción: el propietario, aunque responsable frente al perjudicado, no asume necesariamente la carga económica definitiva del siniestro.
Prescripción
Las acciones fundadas en el art. 58 CO están sujetas a las normas de prescripción del art. 60 CO, en su versión resultante de la revisión que entró en vigor el 1 de enero de 2020:
| Tipo de daño | Plazo relativo | Plazo absoluto |
|---|---|---|
| Daños materiales y económicos | 3 años desde el conocimiento del daño y de la persona responsable | 10 años desde el hecho dañoso |
| Daños corporales (lesión a la integridad física o psíquica) | 3 años desde el conocimiento del daño y de la persona responsable | 20 años desde el hecho dañoso (desde la revisión de 2020) |
El plazo relativo de 3 años comienza a correr en cuanto el perjudicado tiene conocimiento efectivo del daño, de su alcance y de la identidad del propietario responsable. La ampliación del plazo absoluto a 20 años para los daños corporales persigue en particular los perjuicios resultantes de sustancias o materiales nocivos (amianto, etc.) que pueden manifestarse mucho tiempo después de la exposición.
Seguro de responsabilidad civil del inmueble
En la práctica, el riesgo de responsabilidad del art. 58 CO está cubierto por un seguro de responsabilidad civil del inmueble (RC immeuble). Este seguro, aunque no impuesto por una norma legal general, es:
- Comúnmente exigido por los bancos como condición para la financiación hipotecaria
- Previsto en ciertos reglamentos de propiedad horizontal (PPE) como obligación de la comunidad
- Recomendado para todo propietario expuesto a un riesgo de daños a terceros (inquilinos, visitantes, transeúntes)
El seguro RC inmueble cubre en principio los daños corporales y materiales causados a terceros en relación con el estado de la obra. No cubre los daños sufridos por el propio propietario ni, como regla general, los daños intencionales. Para los inmuebles en propiedad horizontal, la cuestión de la cobertura de las partes comunes debe verificarse en el reglamento de la PPE y en la póliza de seguro.
El RC inmueble complementa útilmente el análisis jurídico de la situación del propietario, en particular en el momento de la adquisición de un bien o de su puesta en arrendamiento.
Preguntas frecuentes sobre la responsabilidad del propietario de la obra
¿La responsabilidad del propietario de la obra requiere culpa?
No. El art. 58 CO establece una responsabilidad causal, es decir, sin culpa. El propietario está obligado a reparar el daño en cuanto un defecto de construcción o de mantenimiento de su obra sea la causa, independientemente de cualquier negligencia personal de su parte. Solo puede liberarse de responsabilidad demostrando la fuerza mayor, la culpa del perjudicado o la culpa exclusiva de un tercero.
¿Qué se entiende por 'defecto de construcción o de mantenimiento'?
Una obra presenta un defecto cuando no ofrece la seguridad que razonablemente cabe esperar en razón de su destino y de su estado. El defecto de construcción designa una imperfección inicial (concepción, materiales, realización). El defecto de mantenimiento designa una falta de cuidados posterior a la construcción: ausencia de reparaciones, deterioros no tratados, señalización insuficiente de un peligro. Ambas formas comprometen la responsabilidad del propietario sobre la misma base legal.
¿Puede un inquilino lesionado por un defecto del inmueble actuar contra el propietario?
Sí. El inquilino puede invocar el art. 58 CO frente al propietario-arrendador, incluso si están vinculados por un contrato de arrendamiento, ya que el art. 58 CO es una base de responsabilidad delictual independiente del contrato. Paralelamente, el inquilino también puede actuar sobre el fundamento contractual (art. 97 CO) si el arrendamiento impone al arrendador la obligación de mantener el inmueble en buen estado (art. 256 CO). Ambas acciones pueden coexistir.
¿Puede el propietario repetir contra la empresa constructora?
Sí. El art. 58 párr. 2 CO prevé expresamente que el propietario, tras haber indemnizado al perjudicado, conserva su acción de regreso contra las personas responsables del defecto: contratista, arquitecto, ingeniero, subcontratistas. Esta acción se funda generalmente en la responsabilidad contractual del contratista (art. 368 CO por los vicios de la obra) o en la responsabilidad por culpa (art. 41 CO). El plazo de prescripción de la acción de regreso corre en principio desde el pago de la indemnización.
¿Cuál es la diferencia entre el art. 58 CO y el art. 41 CO?
El art. 41 CO es la responsabilidad aquiliana clásica: exige la prueba de la culpa del responsable, de un daño y de un nexo causal. El art. 58 CO es una responsabilidad causal (objetiva): el perjudicado no tiene que probar la culpa del propietario, sino únicamente la existencia de una obra, un defecto, un daño y el nexo causal. El art. 58 CO es por tanto más favorable al perjudicado. Ambas bases pueden coexistir si también se demuestra una culpa del propietario.