En el derecho suizo, la propiedad confiere a su titular el dominio más amplio sobre un bien (art. 641 CC). Pero junto a ella existe una categoría de derechos que recaen sobre la cosa ajena y que confieren a su titular un derecho oponible a todos: los derechos reales limitados. Estos derechos se distinguen de los simples derechos personales (obligaciones, créditos) en que son absolutos — se imponen erga omnes — y que son objeto de inscripción en el registro de la propiedad cuando recaen sobre un inmueble.
El derecho suizo se rige por el principio del numerus clausus de los derechos reales: solo pueden constituirse los tipos de derechos reales previstos por la ley; las partes no pueden crear otros nuevos a su antojo. Los derechos reales limitados sobre los inmuebles se dividen en tres categorías: las servidumbres (art. 730-781 CC), las cargas reales (art. 782-792 CC) y las hipotecas (art. 793-875 CC), en particular la letra hipotecaria. La presente página se centra en las servidumbres.
Servidumbres prediales (art. 730-744 CC)
La servidumbre predial es un derecho real que grava un inmueble — denominado predio sirviente — en beneficio del propietario de otro inmueble — denominado predio dominante (art. 730 al. 1 CC). La servidumbre está vinculada a los inmuebles y no a las personas que son sus propietarios: se transmite automáticamente con la propiedad de cada predio en caso de enajenación.
Definición y contenido
El propietario del predio sirviente está obligado a tolerar ciertos actos del propietario del predio dominante, o a abstenerse de ejercer ciertos derechos inherentes a la propiedad (art. 730 al. 1 CC). La servidumbre puede consistir en:
- una servidumbre de sufrimiento (servitus in patiendo): el propietario del predio sirviente tolera actos del titular del predio dominante (p. ej.: servidumbre de paso, de conducción, de vista)
- una servidumbre de no hacer (servitus in non faciendo): el propietario del predio sirviente se abstiene de ejercer un derecho que le correspondería normalmente (p. ej.: prohibición de construir más allá de cierta altura)
Sin embargo, la servidumbre no puede obligar al propietario del predio sirviente a hacer algo (art. 730 al. 2 CC), salvo en los casos expresamente previstos por la ley o cuando ello resulte de forma accesoria de la obligación principal.
Constitución de las servidumbres prediales
La constitución de una servidumbre predial requiere (art. 731-732 CC):
- Un título de adquisición válido: en principio una escritura pública otorgada ante notario (art. 732 al. 1 CC). Una servidumbre también puede resultar de una sentencia o de una adquisición por prescripción (art. 731 al. 2-3 CC).
- La inscripción en el registro de la propiedad, que es constitutiva: la servidumbre nace como derecho real en el momento de la inscripción, y no en el momento de la celebración del contrato (art. 731 al. 1 CC en relación con el art. 972 CC).
Alcance y ejercicio
La servidumbre se ejerce conforme a su título y, en caso de duda, conforme al destino natural del predio dominante (art. 737 CC). El propietario del predio dominante debe ejercer su derecho con las consideraciones debidas al predio sirviente; el propietario del predio sirviente no puede obstaculizar el ejercicio mediante ningún acto (art. 737 al. 2-3 CC). Si la servidumbre comporta obras necesarias para su ejercicio, es en principio el propietario del predio dominante quien soporta los gastos de mantenimiento (art. 741 CC).
Extinción de las servidumbres prediales
Las servidumbres prediales se extinguen en particular por (art. 734-736 CC):
- Cancelación en el registro de la propiedad sobre la base de un acuerdo entre los propietarios de ambos predios (art. 734 CC)
- Confusión: reunión de los dos predios en una sola mano (art. 735 CC) — la servidumbre subsiste en caso de ulterior división si ha sido mantenida en el registro de la propiedad
- Desaparición de la utilidad: el juez puede ordenar la supresión de la servidumbre cuando ha perdido toda utilidad para el predio dominante (art. 736 al. 1 CC)
- Desproporción de intereses: la servidumbre puede ser suprimida o modificada judicialmente cuando presenta solo una utilidad mínima en relación con la carga impuesta al predio sirviente (art. 736 al. 2 CC)
Servidumbres personales (art. 745-781 CC)
Las servidumbres personales son derechos reales limitados establecidos a favor de una persona determinada, y no a favor de un predio dominante. Comprenden el usufructo, el derecho de habitación, el derecho de superficie y otras servidumbres personales atípicas.
Usufructo (art. 745-775 CC)
El usufructo confiere a su titular el derecho de gozar plenamente de una cosa o de un derecho perteneciente a otro, a condición de conservar su sustancia (art. 745 al. 1 CC). El usufructuario tiene el derecho de usar la cosa, de percibir sus frutos y rentas, y puede delegar el ejercicio (pero no el derecho en sí) a un tercero. Soporta los gastos ordinarios de mantenimiento y debe conservar el destino económico del bien (art. 764 CC).
El usufructo puede recaer sobre cosas muebles, inmuebles, créditos o un patrimonio entero. Para los inmuebles, se requieren la escritura pública y la inscripción en el registro de la propiedad (art. 746 al. 2 CC). El usufructo es intransferible y personal: es como máximo vitalicio para las personas físicas y limitado a 100 años para las personas jurídicas (art. 749 CC).
Derecho de habitación (art. 776-778 CC)
El derecho de habitación es una servidumbre personal que confiere a su titular el derecho de habitar en un edificio o en una parte de un edificio (art. 776 al. 1 CC). Está sujeto, dentro de los límites de su extensión, a las normas aplicables al usufructo. Sin embargo, se distingue de éste en varios puntos esenciales:
- Es estrictamente intransferible y no puede ser arrendado a terceros (art. 776 al. 2 CC)
- El titular solo puede ejercerlo para sus propias necesidades y las de los miembros de su familia (art. 777 CC)
- Se extingue a más tardar con el fallecimiento del titular (art. 778 al. 2 CC)
El derecho de habitación se constituye frecuentemente en el marco de sucesiones o donaciones entre cónyuges, a fin de permitir al cónyuge supérstite permanecer en el domicilio familiar.
Derecho de superficie (art. 779-779l CC)
El derecho de superficie es una servidumbre personal que confiere a su titular (el superficiario) el derecho de tener o realizar construcciones en el fundo ajeno, por debajo o por encima del suelo (art. 779 al. 1 CC). Puede constituirse como derecho distinto y permanente (DDP) e immatricularse en el registro de la propiedad como inmueble, lo que permite hipotecarlo independientemente del fundo.
Características principales del derecho de superficie:
- Duración máxima: 100 años (art. 779l CC); renovable
- Canon superficiario: el superficiario abona en principio un canon anual al propietario del fundo (art. 779a CC)
- Reversión de las construcciones: al expirar el derecho, las construcciones revierten al propietario del fundo, quien debe abonar una indemnización equitativa (art. 779c CC)
- Resolución anticipada: en caso de abuso grave del derecho, el propietario del fundo puede solicitar la resolución judicial (art. 779f-779g CC)
Otras servidumbres personales (art. 781 CC)
El art. 781 CC permite constituir otras servidumbres personales sobre inmuebles, a favor de una persona o de una colectividad, en la medida en que ello esté permitido por el derecho. Estas servidumbres innominadas están sujetas a las normas aplicables a las servidumbres prediales. Permiten en particular organizar derechos de uso limitados (derecho de extraer agua, derecho de paso para el ganado, etc.) que no corresponden a ninguna de las categorías legalmente definidas.
Los distintos derechos reales limitados sobre inmuebles
| Derecho real | Base legal (CC) | A favor de | Transferible | Duración máxima |
|---|---|---|---|---|
| Servidumbre predial | Art. 730-744 | Predio dominante | Sí (con el predio) | Perpetua (salvo plazo) |
| Usufructo | Art. 745-775 | Persona determinada | No (ejercicio delegable) | Vitalicio / 100 años (pers. jur.) |
| Derecho de habitación | Art. 776-778 | Persona determinada | No | Vitalicio |
| Derecho de superficie (DDP) | Art. 779-779l | Persona determinada | Sí | 100 años |
| Servidumbre personal atípica | Art. 781 | Persona / colectividad | Según título | Según título |
| Carga real | Art. 782-792 | Predio dominante o acreedor | Sí (con el predio) | Perpetua (salvo plazo) |
| Letra hipotecaria | Art. 842-865 | Acreedor hipotecario | Sí | Hasta la cancelación |
Constitución e inscripción en el registro de la propiedad
Para los derechos reales limitados que recaen sobre un inmueble, la inscripción en el registro de la propiedad es en principio constitutiva: el derecho real nace en el momento de la inscripción (art. 972 al. 1 CC). Esta regla vale para las servidumbres prediales (art. 731 CC), el usufructo inmobiliario (art. 746 CC), el derecho de habitación y el derecho de superficie. Antes de la inscripción, entre las partes solo existe una relación obligatoria.
El procedimiento se desarrolla como sigue:
- Escritura pública: el título de adquisición debe ser otorgado ante notario en el cantón competente. El notario redacta la escritura y la somete a las partes para su firma.
- Solicitud de inscripción: el notario o las partes presentan ante el registro de la propiedad competente (determinado por la ubicación del inmueble) una solicitud acompañada de los documentos justificativos.
- Inscripción: el conservador del registro de la propiedad procede a la inscripción en el libro mayor. La servidumbre figura en la hoja del predio sirviente (y del predio dominante para una servidumbre predial).
- Notificación: las partes reciben un extracto del registro de la propiedad que acredita la inscripción.
El contenido de la inscripción debe ser suficientemente preciso para delimitar el derecho. Para las servidumbres prediales, puede adjuntarse un plano de servidumbre para delimitar geográficamente el paso o el uso en cuestión.
Extinción de las servidumbres
Las causas de extinción varían según la naturaleza de la servidumbre:
Extinción de las servidumbres prediales (art. 734-736 CC)
- Acuerdo y cancelación: ambos propietarios se ponen de acuerdo para suprimir la servidumbre, y se presenta una solicitud de cancelación ante el registro de la propiedad (art. 734 CC)
- Confusión: cuando el predio sirviente y el predio dominante pertenecen al mismo propietario, la servidumbre se extingue — subsiste, sin embargo, si ha sido mantenida en el registro de la propiedad con vistas a una futura enajenación (art. 735 CC)
- Plazo o condición resolutoria previstos en el título constitutivo
- Resolución judicial: véase a continuación (art. 736 CC)
Extinción de las servidumbres personales
- El usufructo se extingue con el fallecimiento del usufructuario o al vencimiento del plazo (art. 748-749 CC); para las personas jurídicas, a más tardar a los 100 años
- El derecho de habitación se extingue con el fallecimiento del titular o al vencimiento del plazo (art. 778 al. 2 CC)
- El derecho de superficie se extingue al vencimiento del plazo, por resolución anticipada o por confusión (art. 779b-779g CC)
En todos los casos, la extinción debe ir seguida de una cancelación en el registro de la propiedad a fin de purgar la hoja del inmueble. Esta cancelación no es constitutiva para la extinción del derecho (el derecho ya está extinguido), pero es indispensable para restablecer la plena propiedad libre de cargas.
Modificación y supresión judicial (art. 736 CC)
Cuando una servidumbre predial ha perdido toda utilidad para el predio dominante, el propietario del predio sirviente puede solicitar su cancelación en el registro de la propiedad (art. 736 al. 1 CC). El propietario del predio dominante solo puede oponerse si justifica un interés todavía actual en la servidumbre.
Una regla análoga se aplica cuando la desproporción entre la utilidad de la servidumbre para el predio dominante y la carga que representa para el predio sirviente se ha vuelto manifiesta: el juez puede entonces ordenar la supresión o la modificación de la servidumbre mediante una indemnización (art. 736 al. 2 CC). Esta acción judicial presupone que las circunstancias hayan evolucionado desde la constitución de la servidumbre de tal modo que mantenerla íntegramente sería contrario a la equidad.
El procedimiento es competencia del tribunal civil ordinario del lugar de situación del inmueble. La resolución, una vez firme, fundamenta la cancelación en el registro de la propiedad.
Letra hipotecaria e hipotecas inmobiliarias
Las hipotecas inmobiliarias — hipoteca (art. 793-822 CC) y letra hipotecaria (art. 842-865 CC) — son también derechos reales limitados sobre inmuebles, pero no pertenecen a la categoría de las servidumbres. Tienen como función garantizar un crédito mediante la afectación de un inmueble. La letra hipotecaria es hoy el instrumento de garantía inmobiliaria más frecuentemente utilizado en Suiza.
Estos instrumentos son objeto de una página específica a la que remitimos. PBM Avocats asesora regularmente a sus clientes en la constitución, modificación y ejecución de hipotecas inmobiliarias en el marco de transacciones inmobiliarias y financiamientos.
Preguntas frecuentes sobre las servidumbres en el derecho suizo
¿Cuál es la diferencia entre una servidumbre predial y una servidumbre personal?
La servidumbre predial (art. 730 CC) grava un inmueble (predio sirviente) en beneficio del propietario de otro inmueble (predio dominante): está vinculada a los inmuebles y no a las personas que son sus propietarios. Se transmite automáticamente con la propiedad de cada predio. La servidumbre personal, en cambio, se establece a favor de una persona determinada — física o jurídica — y no a favor de un predio dominante. El usufructo (art. 745 CC), el derecho de habitación (art. 776 CC) y el derecho de superficie (art. 779 CC) son sus principales formas. Una servidumbre personal es en principio intransferible y se extingue a más tardar con el fallecimiento del titular (usufructo) o al vencimiento del plazo convenido.
¿Cómo se constituye una servidumbre en el derecho suizo?
La constitución de una servidumbre requiere dos elementos acumulativos. En primer lugar, un título de adquisición válido: para las servidumbres prediales y la mayoría de las servidumbres personales, este título adopta la forma de una escritura pública (art. 732 al. 1 CC para las servidumbres prediales; art. 746 al. 2 CC para el usufructo sobre un inmueble). En segundo lugar, la inscripción en el registro de la propiedad, que es constitutiva: sin inscripción, la servidumbre no existe como derecho real (art. 731 al. 1 CC en relación con el art. 972 CC). Una servidumbre también puede resultar de la adquisición por prescripción o de una sentencia, pero estos casos son poco frecuentes en la práctica.
¿Es perpetua una servidumbre?
Las servidumbres prediales son en principio perpetuas, salvo que las partes hayan convenido una duración limitada. Se extinguen en particular por cancelación en el registro de la propiedad, por reunión de los dos predios en una sola mano (confusión, art. 735 CC) o por desaparición de la utilidad (art. 736 CC). Las servidumbres personales tienen una duración que depende de su naturaleza: el usufructo es como máximo vitalicio para las personas físicas y limitado a 100 años para las personas jurídicas (art. 749 CC); el derecho de habitación se extingue con el fallecimiento del titular (art. 778 al. 2 CC); el derecho de superficie puede constituirse por un período de hasta 100 años (art. 779l CC).
¿Puede cederse el usufructo a un tercero?
No. El usufructo es un derecho estrictamente personal e intransferible (art. 758 al. 1 CC). El titular no puede transferirlo a un tercero. Sin embargo, puede delegar el ejercicio de su usufructo: puede dar en arrendamiento o en aparcería la cosa gravada, a condición de no cambiar el destino económico del bien y de respetar las obligaciones que le incumben (art. 758 al. 2 CC). Esta delegación del ejercicio no constituye una cesión del derecho en sí. A la muerte del usufructuario, el usufructo se extingue de pleno derecho y no pasa a los herederos.
¿Qué es el derecho de superficie y cuáles son sus efectos?
El derecho de superficie es una servidumbre personal (art. 779 CC) que confiere a su titular (el superficiario) el derecho de tener o realizar construcciones en el fundo ajeno, por debajo o por encima del suelo. Puede constituirse como derecho distinto y permanente (DDP) e immatricularse en el registro de la propiedad como inmueble separado, lo que permite al superficiario hipotecar las construcciones. Su duración máxima es de 100 años (art. 779l CC). Al expirar el derecho, las construcciones revierten en principio al propietario del fundo, quien debe abonar una indemnización equitativa al superficiario (art. 779c CC).