Servidões e direitos reais limitados

No direito suíço, a propriedade confere ao seu titular o domínio mais amplo sobre um bem (art. 641 CC). Mas a par dela existe uma categoria de direitos que incidem sobre a coisa alheia, conferindo ao seu titular um direito oponível a todos: os direitos reais limitados. Estes direitos distinguem-se dos simples direitos pessoais (obrigações, créditos) por serem absolutos — impõem-se erga omnes — e por serem objeto de inscrição no registo predial quando incidem sobre um imóvel.

O direito suíço é regido pelo princípio do numerus clausus dos direitos reais: só podem ser constituídos os tipos de direitos reais previstos na lei; as partes não podem criar novos tipos à sua vontade. Os direitos reais limitados sobre imóveis dividem-se em três categorias: as servidões (art. 730-781 CC), os encargos reais (art. 782-792 CC) e as hipotecas (art. 793-875 CC), em particular a cédula hipotecária. A presente página centra-se nas servidões.

Servidões prediais (art. 730-744 CC)

A servidão predial é um direito real que onera um imóvel — denominado prédio serviente — em benefício do proprietário de outro imóvel — denominado prédio dominante (art. 730 al. 1 CC). A servidão está vinculada aos imóveis e não às pessoas que os possuem: transmite-se automaticamente com a propriedade de cada prédio em caso de alienação.

Definição e conteúdo

O proprietário do prédio serviente é obrigado a tolerar certos atos do proprietário do prédio dominante, ou a abster-se de exercer certos direitos inerentes à propriedade (art. 730 al. 1 CC). A servidão pode assim consistir em:

• uma servidão de tolerância (servitus in patiendo): o proprietário do prédio serviente tolera atos do titular do prédio dominante (ex.: servidão de passagem, de condutas, de vista)
• uma servidão de não fazer (servitus in non faciendo): o proprietário do prédio serviente abstém-se de exercer um direito que normalmente lhe assistiria (ex.: proibição de construir além de certa altura)

A servidão não pode, contudo, obrigar o proprietário do prédio serviente a fazer algo (art. 730 al. 2 CC), salvo nos casos expressamente previstos na lei ou quando tal resulte acessoriamente da obrigação principal.

Constituição das servidões prediais

A constituição de uma servidão predial requer (art. 731-732 CC):

1. Um título de aquisição válido: em princípio uma escritura pública lavrada perante notário (art. 732 al. 1 CC). Uma servidão pode também resultar de uma sentença ou de uma aquisição por usucapião (art. 731 al. 2-3 CC).
2. A inscrição no registo predial, que é constitutiva: a servidão nasce como direito real no momento da inscrição, e não no momento da celebração do contrato (art. 731 al. 1 CC em conjugação com o art. 972 CC).

Extensão e exercício

A servidão exerce-se de acordo com o seu título e, em caso de dúvida, de acordo com o destino natural do prédio dominante (art. 737 CC). O proprietário do prédio dominante deve exercer o seu direito com as considerações devidas ao prédio serviente; o proprietário do prédio serviente não pode obstruir o exercício por nenhum ato (art. 737 al. 2-3 CC). Se a servidão comportar obras necessárias ao seu exercício, é em princípio o proprietário do prédio dominante que suporta os encargos de manutenção (art. 741 CC).

Extinção das servidões prediais

As servidões prediais extinguem-se designadamente por (art. 734-736 CC):

• Cancelamento no registo predial com base num acordo entre os proprietários de ambos os prédios (art. 734 CC)
• Confusão: reunião dos dois prédios numa só mão (art. 735 CC) — a servidão subsiste em caso de ulterior divisão se foi mantida no registo predial
• Desaparecimento da utilidade: o juiz pode ordenar a supressão da servidão quando esta perdeu toda a utilidade para o prédio dominante (art. 736 al. 1 CC)
• Desproporção de interesses: a servidão pode ser suprimida ou modificada judicialmente quando apresenta apenas uma utilidade mínima em relação ao encargo imposto ao prédio serviente (art. 736 al. 2 CC)

Servidões pessoais (art. 745-781 CC)

As servidões pessoais são direitos reais limitados estabelecidos a favor de uma pessoa determinada, e não a favor de um prédio dominante. Compreendem o usufruto, o direito de habitação, o direito de superfície e outras servidões pessoais atípicas.

Usufruto (art. 745-775 CC)

O usufruto confere ao seu titular o direito de gozar plenamente de uma coisa ou de um direito pertencente a outrem, com a condição de conservar a sua substância (art. 745 al. 1 CC). O usufrutuário tem o direito de usar a coisa, de perceber os seus frutos e rendimentos, e pode delegar o exercício (mas não o próprio direito) a um terceiro. Suporta os encargos ordinários de manutenção e deve conservar o destino económico do bem (art. 764 CC).

O usufruto pode recair sobre coisas móveis, imóveis, créditos ou um património inteiro. Para os imóveis, são exigidos a escritura pública e a inscrição no registo predial (art. 746 al. 2 CC). O usufruto é intransmissível e pessoal: é no máximo vitalício para as pessoas singulares e limitado a 100 anos para as pessoas coletivas (art. 749 CC).

Direito de habitação (art. 776-778 CC)

O direito de habitação é uma servidão pessoal que confere ao seu titular o direito de habitar num edifício ou numa parte de edifício (art. 776 al. 1 CC). Está sujeito, nos limites da sua extensão, às regras aplicáveis ao usufruto. Distingue-se dele, contudo, em vários pontos essenciais:

• É estritamente intransmissível e não pode ser arrendado a terceiros (art. 776 al. 2 CC)
• O titular só pode exercê-lo para as suas próprias necessidades e as dos membros da sua família (art. 777 CC)
• Extingue-se o mais tardar com o falecimento do titular (art. 778 al. 2 CC)

O direito de habitação é frequentemente constituído no âmbito de sucessões ou doações entre cônjuges, a fim de permitir ao cônjuge sobrevivo permanecer na habitação familiar.

Direito de superfície (art. 779-779l CC)

O direito de superfície é uma servidão pessoal que confere ao seu titular (o superficiário) o direito de ter ou realizar construções no prédio alheio, abaixo ou acima do solo (art. 779 al. 1 CC). Pode ser constituído como direito distinto e permanente (DDP) e matriculado no registo predial como imóvel, o que permite hipotecá-lo independentemente do prédio.

Características principais do direito de superfície:

• Duração máxima: 100 anos (art. 779l CC); renovável
• Renda superficiária: o superficiário paga em princípio uma renda anual ao proprietário do prédio (art. 779a CC)
• Reversão das construções: findo o direito, as construções revertem para o proprietário do prédio, que deve pagar uma indemnização equitativa (art. 779c CC)
• Resolução antecipada: em caso de abuso grave do direito, o proprietário do prédio pode requerer a resolução judicial (art. 779f-779g CC)

Outras servidões pessoais (art. 781 CC)

O art. 781 CC permite constituir outras servidões pessoais sobre imóveis, a favor de uma pessoa ou de uma coletividade, na medida em que tal seja permitido pelo direito. Estas servidões inominadas estão sujeitas às regras aplicáveis às servidões prediais. Permitem designadamente organizar direitos de uso limitados (direito de extração de água, direito de pastagem para o gado, etc.) que não correspondem a nenhuma das categorias legalmente definidas.

Os diferentes direitos reais limitados sobre imóveis

Constituição e inscrição no registo predial

Para os direitos reais limitados que incidem sobre um imóvel, a inscrição no registo predial é em princípio constitutiva: o direito real nasce no momento da inscrição (art. 972 al. 1 CC). Esta regra vale para as servidões prediais (art. 731 CC), o usufruto imobiliário (art. 746 CC), o direito de habitação e o direito de superfície. Antes da inscrição, entre as partes existe apenas uma relação obrigacional.

O procedimento decorre do seguinte modo:

1. Escritura pública: o título de aquisição deve ser lavrado perante notário no cantão competente. O notário redige a escritura e submete-a às partes para assinatura.
2. Pedido de inscrição: o notário ou as partes apresentam ao registo predial competente (determinado pela localização do imóvel) um pedido acompanhado dos documentos comprovativos.
3. Inscrição: o conservador do registo predial procede à inscrição no livro-mestre. A servidão figura na folha do prédio serviente (e do prédio dominante para uma servidão predial).
4. Notificação: as partes recebem um extrato do registo predial atestando a inscrição.

O conteúdo da inscrição deve ser suficientemente preciso para delimitar o direito. Para as servidões prediais, pode ser anexado um plano de servidão para delimitar geograficamente a passagem ou o uso em causa.

Extinção das servidões

As causas de extinção variam consoante a natureza da servidão:

Extinção das servidões prediais (art. 734-736 CC)

• Acordo e cancelamento: ambos os proprietários acordam em suprimir a servidão, e é apresentado um pedido de cancelamento no registo predial (art. 734 CC)
• Confusão: quando o prédio serviente e o prédio dominante pertencem ao mesmo proprietário, a servidão extingue-se — subsiste, todavia, se foi mantida no registo predial em vista de uma futura alienação (art. 735 CC)
• Prazo ou condição resolutiva previstos no título constitutivo
• Decisão judicial: v. infra (art. 736 CC)

Extinção das servidões pessoais

• O usufruto extingue-se com o falecimento do usufrutuário ou no vencimento do prazo (art. 748-749 CC); para as pessoas coletivas, o mais tardar ao fim de 100 anos
• O direito de habitação extingue-se com o falecimento do titular ou no vencimento do prazo (art. 778 al. 2 CC)
• O direito de superfície extingue-se no vencimento do prazo, por resolução antecipada ou por confusão (art. 779b-779g CC)

Em todos os casos, a extinção deve ser seguida de um cancelamento no registo predial a fim de sanear a folha do imóvel. Este cancelamento não é constitutivo para a extinção do direito (o direito já está extinto), mas é indispensável para restabelecer a plena propriedade livre de encargos.

Modificação e supressão judicial (art. 736 CC)

Quando uma servidão predial perdeu toda a utilidade para o prédio dominante, o proprietário do prédio serviente pode requerer o seu cancelamento no registo predial (art. 736 al. 1 CC). O proprietário do prédio dominante só pode opor-se se justificar um interesse ainda atual na servidão.

Uma regra análoga aplica-se quando a desproporção entre a utilidade da servidão para o prédio dominante e o encargo que representa para o prédio serviente se tornou manifesta: o juiz pode então ordenar a supressão ou a modificação da servidão mediante uma indemnização (art. 736 al. 2 CC). Esta ação judicial pressupõe que as circunstâncias tenham evoluído desde a constituição da servidão de tal modo que mantê-la integralmente seria contrário à equidade.

O processo é da competência do tribunal civil ordinário do lugar de situação do imóvel. A decisão, uma vez transitada em julgado, fundamenta o cancelamento no registo predial.

Cédula hipotecária e hipotecas imobiliárias

As hipotecas imobiliárias — hipoteca (art. 793-822 CC) e cédula hipotecária (art. 842-865 CC) — são também direitos reais limitados sobre imóveis, mas não pertencem à categoria das servidões. Têm como função garantir um crédito mediante a oneração de um imóvel. A cédula hipotecária é hoje o instrumento de garantia imobiliária mais frequentemente utilizado na Suíça.

Estes instrumentos são objeto de uma página específica para a qual remetemos. PBM Avocats aconselha regularmente os seus clientes na constituição, modificação e execução de hipotecas imobiliárias no âmbito de transações imobiliárias e financiamentos.

Perguntas frequentes sobre as servidões no direito suíço