Dienstbarkeiten und beschränkte dingliche Rechte

Im Schweizer Recht verleiht das Eigentum seinem Inhaber die umfassendste Herrschaft über ein Gut (Art. 641 ZGB). Daneben gibt es jedoch eine Kategorie von Rechten, die an fremden Sachen bestehen und ihrem Inhaber ein gegenüber jedermann wirksames Recht einräumen: die beschränkten dinglichen Rechte. Diese Rechte unterscheiden sich von blossen persönlichen Rechten (Obligationen, Forderungen) dadurch, dass sie absolut sind — sie wirken erga omnes — und dass sie im Grundbuch eingetragen werden, wenn sie ein Grundstück betreffen.

Das Schweizer Recht wird vom Numerus-clausus-Prinzip der dinglichen Rechte beherrscht: Nur die gesetzlich vorgesehenen Typen dinglicher Rechte können begründet werden; die Parteien können nach Belieben keine neuen schaffen. Die beschränkten dinglichen Rechte an Grundstücken gliedern sich in drei Kategorien: Dienstbarkeiten (Art. 730-781 ZGB), Grundlasten (Art. 782-792 ZGB) und Grundpfandrechte (Art. 793-875 ZGB), namentlich den Schuldbrief. Die vorliegende Seite konzentriert sich auf die Dienstbarkeiten.

Grunddienstbarkeiten (Art. 730-744 ZGB)

Die Grunddienstbarkeit ist ein dingliches Recht, das ein Grundstück — das sogenannte dienende Grundstück — zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks — des sogenannten herrschenden Grundstücks — belastet (Art. 730 Abs. 1 ZGB). Die Dienstbarkeit ist an die Grundstücke und nicht an die Personen, die deren Eigentümer sind, geknüpft: Sie geht bei einer Veräusserung automatisch auf den neuen Eigentümer jedes Grundstücks über.

Definition und Inhalt

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks ist verpflichtet, gewisse Einwirkungen des Eigentümers des herrschenden Grundstücks zu dulden oder gewisse seinem Eigentum inhärente Rechte nicht auszuüben (Art. 730 Abs. 1 ZGB). Die Dienstbarkeit kann daher bestehen in:

• einer Duldungsdienstbarkeit (servitus in patiendo): Der Eigentümer des dienenden Grundstücks duldet Handlungen des Berechtigten des herrschenden Grundstücks (z.B. Wegrecht, Leitungsrecht, Aussichtsrecht)
• einer Unterlassungsdienstbarkeit (servitus in non faciendo): Der Eigentümer des dienenden Grundstücks unterlässt die Ausübung eines Rechts, das ihm normalerweise zustehen würde (z.B. Verbot, über eine bestimmte Höhe hinaus zu bauen)

Eine Dienstbarkeit kann den Eigentümer des dienenden Grundstücks hingegen nicht zu einer positiven Handlung verpflichten (Art. 730 Abs. 2 ZGB), ausser in den gesetzlich ausdrücklich vorgesehenen Fällen oder wenn dies aus der Hauptpflicht als Nebenpflicht folgt.

Begründung von Grunddienstbarkeiten

Die Begründung einer Grunddienstbarkeit setzt voraus (Art. 731-732 ZGB):

1. Einen gültigen Erwerbstitel: in der Regel einen öffentlich beurkundeten Vertrag vor einem Notar (Art. 732 Abs. 1 ZGB). Eine Dienstbarkeit kann auch durch Gerichtsurteil oder Ersitzung entstehen (Art. 731 Abs. 2-3 ZGB).
2. Die Eintragung ins Grundbuch, die konstitutiv ist: Die Dienstbarkeit entsteht als dingliches Recht im Zeitpunkt der Eintragung, nicht im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Art. 731 Abs. 1 ZGB in Verbindung mit Art. 972 ZGB).

Umfang und Ausübung

Die Dienstbarkeit wird nach ihrem Inhalt und, im Zweifel, nach der natürlichen Zweckbestimmung des herrschenden Grundstücks ausgeübt (Art. 737 ZGB). Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks muss sein Recht mit der gebotenen Schonung des dienenden Grundstücks ausüben; der Eigentümer des dienenden Grundstücks darf die Ausübung durch keine Handlung behindern (Art. 737 Abs. 2-3 ZGB). Erfordert die Dienstbarkeit Anlagen zu ihrer Ausübung, so trägt in der Regel der Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Unterhaltungskosten (Art. 741 ZGB).

Erlöschen von Grunddienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten erlöschen insbesondere durch (Art. 734-736 ZGB):

• Löschung im Grundbuch aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Eigentümern beider Grundstücke (Art. 734 ZGB)
• Konfusion: Vereinigung beider Grundstücke in einer Hand (Art. 735 ZGB) — die Dienstbarkeit bleibt bestehen, wenn sie im Hinblick auf eine spätere Veräusserung im Grundbuch aufrechterhalten wurde
• Wegfall des Nutzens: Der Richter kann die Löschung der Dienstbarkeit anordnen, wenn sie für das herrschende Grundstück jeden Nutzen verloren hat (Art. 736 Abs. 1 ZGB)
• Missverhältnis der Interessen: Die Dienstbarkeit kann gerichtlich aufgehoben oder geändert werden, wenn sie im Vergleich zur Belastung des dienenden Grundstücks nur noch einen geringfügigen Nutzen aufweist (Art. 736 Abs. 2 ZGB)

Persönliche Dienstbarkeiten (Art. 745-781 ZGB)

Persönliche Dienstbarkeiten sind beschränkte dingliche Rechte, die zugunsten einer bestimmten Person und nicht zugunsten eines herrschenden Grundstücks begründet werden. Sie umfassen den Niessbrauch, das Wohnrecht, das Baurecht und andere atypische persönliche Dienstbarkeiten.

Niessbrauch (Art. 745-775 ZGB)

Der Niessbrauch verleiht seinem Berechtigten das Recht, eine fremde Sache oder ein fremdes Recht in vollem Umfang zu geniessen, unter der Bedingung, die Substanz zu erhalten (Art. 745 Abs. 1 ZGB). Der Niessbrauchsberechtigte hat das Recht, die Sache zu nutzen, ihre Früchte und Erträge zu ziehen, und kann die Ausübung (nicht aber das Recht selbst) an einen Dritten delegieren. Er trägt die gewöhnlichen Unterhaltskosten und muss die wirtschaftliche Zweckbestimmung des Guts erhalten (Art. 764 ZGB).

Der Niessbrauch kann an beweglichen Sachen, Grundstücken, Forderungen oder einem ganzen Vermögen bestehen. Bei Grundstücken sind ein öffentlich beurkundeter Vertrag und die Eintragung ins Grundbuch erforderlich (Art. 746 Abs. 2 ZGB). Der Niessbrauch ist unübertragbar und persönlich: Er ist für natürliche Personen höchstens auf Lebenszeit und für juristische Personen auf höchstens 100 Jahre begrenzt (Art. 749 ZGB).

Wohnrecht (Art. 776-778 ZGB)

Das Wohnrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit, die ihrem Berechtigten das Recht einräumt, in einem Gebäude oder einem Teil eines Gebäudes zu wohnen (Art. 776 Abs. 1 ZGB). Es untersteht im Rahmen seines Umfangs den Regeln des Niessbrauchs. Es unterscheidet sich von diesem jedoch in mehreren wesentlichen Punkten:

• Es ist streng unübertragbar und kann nicht vermietet werden (Art. 776 Abs. 2 ZGB)
• Der Berechtigte kann es nur für seinen eigenen Bedarf und denjenigen seiner Familienangehörigen ausüben (Art. 777 ZGB)
• Es erlischt spätestens mit dem Tod des Berechtigten (Art. 778 Abs. 2 ZGB)

Das Wohnrecht wird häufig im Rahmen von Erbschaften oder Schenkungen zwischen Ehegatten begründet, damit der überlebende Ehegatte in der Familienwohnung verbleiben kann.

Baurecht (Art. 779-779l ZGB)

Das Baurecht ist eine persönliche Dienstbarkeit, die ihrem Berechtigten (dem Baurechtsnehmer) das Recht einräumt, Bauten auf dem Boden eines anderen zu haben oder zu errichten, unterhalb oder oberhalb der Erdoberfläche (Art. 779 Abs. 1 ZGB). Es kann als selbständiges und dauerndes Recht (SDR) ausgestaltet und als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen werden, was ermöglicht, es unabhängig vom Grundstück zu verpfänden.

Wesentliche Merkmale des Baurechts:

• Höchstdauer: 100 Jahre (Art. 779l ZGB); Erneuerung möglich
• Baurechtszins: Der Baurechtsnehmer entrichtet in der Regel einen jährlichen Zins an den Grundeigentümer (Art. 779a ZGB)
• Heimfall der Bauten: Bei Ablauf des Rechts fallen die Bauten an den Grundeigentümer zurück, der eine angemessene Entschädigung zu leisten hat (Art. 779c ZGB)
• Vorzeitige Aufhebung: Bei grobem Missbrauch des Rechts kann der Grundeigentümer die gerichtliche Aufhebung verlangen (Art. 779f-779g ZGB)

Andere persönliche Dienstbarkeiten (Art. 781 ZGB)

Art. 781 ZGB erlaubt die Begründung anderer persönlicher Dienstbarkeiten an Grundstücken zugunsten einer Person oder einer Gemeinschaft, soweit dies rechtlich zulässig ist. Diese unbenannten Dienstbarkeiten unterliegen den Regeln der Grunddienstbarkeiten. Sie ermöglichen insbesondere die Einräumung beschränkter Nutzungsrechte (Quellenrecht, Weiderecht für Vieh usw.), die keiner der gesetzlich definierten Kategorien entsprechen.

Die verschiedenen beschränkten dinglichen Rechte an Grundstücken

Begründung und Eintragung ins Grundbuch

Für beschränkte dingliche Rechte an Grundstücken ist die Eintragung ins Grundbuch grundsätzlich konstitutiv: Das dingliche Recht entsteht im Zeitpunkt der Eintragung (Art. 972 Abs. 1 ZGB). Diese Regel gilt für Grunddienstbarkeiten (Art. 731 ZGB), den Niessbrauch an Grundstücken (Art. 746 ZGB), das Wohnrecht und das Baurecht. Vor der Eintragung besteht zwischen den Parteien lediglich ein Schuldverhältnis.

Das Verfahren läuft wie folgt ab:

1. Öffentliche Beurkundung: Der Erwerbstitel muss vor einem Notar im zuständigen Kanton öffentlich beurkundet werden. Der Notar errichtet die Urkunde und legt sie den Parteien zur Unterzeichnung vor.
2. Anmeldung zur Eintragung: Der Notar oder die Parteien reichen beim zuständigen Grundbuchamt (bestimmt durch die Lage des Grundstücks) eine Anmeldung mit den erforderlichen Belegen ein.
3. Eintragung: Der Grundbuchverwalter nimmt die Eintragung im Hauptbuch vor. Die Dienstbarkeit erscheint im Grundbuchblatt des dienenden Grundstücks (und des herrschenden Grundstücks bei einer Grunddienstbarkeit).
4. Benachrichtigung: Die Parteien erhalten einen Grundbuchauszug als Nachweis der Eintragung.

Der Inhalt der Eintragung muss zur Abgrenzung des Rechts hinreichend bestimmt sein. Bei Grunddienstbarkeiten kann ein Dienstbarkeitsplan beigefügt werden, um den betreffenden Weg oder die betreffende Nutzung geografisch abzugrenzen.

Erlöschen von Dienstbarkeiten

Die Erlöschensgründe variieren je nach Art der Dienstbarkeit:

Erlöschen von Grunddienstbarkeiten (Art. 734-736 ZGB)

• Vereinbarung und Löschung: Beide Eigentümer einigen sich auf die Aufhebung der Dienstbarkeit, und ein Löschungsgesuch wird beim Grundbuchamt eingereicht (Art. 734 ZGB)
• Konfusion: Wenn das dienende und das herrschende Grundstück demselben Eigentümer gehören, erlischt die Dienstbarkeit — sie bleibt jedoch bestehen, wenn sie im Hinblick auf eine zukünftige Veräusserung im Grundbuch aufrechterhalten wurde (Art. 735 ZGB)
• Termin oder auflösende Bedingung gemäss dem Begründungstitel
• Gerichtliche Entscheidung: siehe unten (Art. 736 ZGB)

Erlöschen persönlicher Dienstbarkeiten

• Der Niessbrauch erlischt mit dem Tod des Niessbrauchsberechtigten oder bei Ablauf des Termins (Art. 748-749 ZGB); bei juristischen Personen spätestens nach 100 Jahren
• Das Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten oder bei Ablauf des Termins (Art. 778 Abs. 2 ZGB)
• Das Baurecht erlischt bei Ablauf des Termins, durch vorzeitige Aufhebung oder durch Konfusion (Art. 779b-779g ZGB)

In allen Fällen muss dem Erlöschen die Löschung im Grundbuch folgen, um das Grundbuchblatt des Grundstücks zu bereinigen. Diese Löschung ist für das Erlöschen des Rechts nicht konstitutiv (das Recht ist bereits erloschen), aber sie ist unerlässlich, um das volle lastenfreie Eigentum wiederherzustellen.

Gerichtliche Änderung und Aufhebung (Art. 736 ZGB)

Hat eine Grunddienstbarkeit für das herrschende Grundstück jeden Nutzen verloren, so kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Löschung im Grundbuch verlangen (Art. 736 Abs. 1 ZGB). Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks kann dem nur widersprechen, wenn er ein noch aktuelles Interesse an der Dienstbarkeit nachweist.

Eine entsprechende Regel gilt, wenn das Missverhältnis zwischen dem Nutzen der Dienstbarkeit für das herrschende Grundstück und der Belastung, die sie für das dienende Grundstück darstellt, offensichtlich geworden ist: Der Richter kann dann die Aufhebung oder Änderung der Dienstbarkeit gegen eine Entschädigung anordnen (Art. 736 Abs. 2 ZGB). Diese Klage setzt voraus, dass sich die Verhältnisse seit der Begründung der Dienstbarkeit so geändert haben, dass ein unveränderte Aufrechterhaltung unbillig wäre.

Das Verfahren fällt in die Zuständigkeit des ordentlichen Zivilgerichts am Ort der Lage des Grundstücks. Das rechtskräftig gewordene Urteil bildet die Grundlage für die Löschung im Grundbuch.

Schuldbrief und Grundpfandrechte

Grundpfandrechte — Hypothek (Art. 793-822 ZGB) und Schuldbrief (Art. 842-865 ZGB) — sind ebenfalls beschränkte dingliche Rechte an Grundstücken, gehören aber nicht zur Kategorie der Dienstbarkeiten. Ihre Funktion besteht darin, eine Forderung durch die Belastung eines Grundstücks zu sichern. Der Schuldbrief ist heute das in der Schweiz am häufigsten verwendete Instrument der Grundpfandsicherung.

Diese Instrumente werden auf einer eigenen Seite behandelt, auf die wir verweisen. PBM Avocats berät seine Mandanten regelmässig bei der Begründung, Änderung und Verwertung von Grundpfandrechten im Rahmen von Immobilientransaktionen und Finanzierungen.

Häufig gestellte Fragen zu Dienstbarkeiten im Schweizer Recht