Werkeigentümerhaftung

Art. 58 OR statuiert das Prinzip der Kausalhaftung des Werkeigentümers: Er ist verpflichtet, den Schaden zu ersetzen, der durch einen Bau- oder Unterhaltsmangel seines Werkes verursacht wird, ohne dass der Geschädigte ein Verschulden nachweisen muss. Diese objektive Haftung, die sich von der ausservertraglichen Haftung nach Art. 41 OR unterscheidet, findet auf eine Vielzahl von Situationen Anwendung: Sturz auf einer schadhaften Treppe, Dacheinsturz, Unfall durch eine schlecht unterhaltene Anlage. Sie bildet eine der zentralen Grundlagen der zivilrechtlichen Haftung in Immobilien- und Mobiliarsachen in der Schweiz.

Die Kausalhaftung (Verschuldensunabhängige Haftung)

Die Haftung des Werkeigentümers ist eine Kausal- oder objektive Haftung: Es genügt, dass die Voraussetzungen von Art. 58 OR erfüllt sind, um die Haftung zu begründen, ohne dass die geringste Fahrlässigkeit des Eigentümers nachgewiesen werden müsste. Der Eigentümer kann sich nicht damit entlasten, dass er den Mangel nicht kannte oder mit der gebotenen Sorgfalt gehandelt hat.

Diese Strenge rechtfertigt sich durch die Kontrollposition, die der Eigentümer über sein Werk innehat: Er ist am besten in der Lage, den Unterhalt sicherzustellen und die damit verbundenen Risiken zu beherrschen. Das Gesetz legt das Restrisiko, das mit dem Zustand des Werkes verbunden ist, dem Eigentümer auf.

Der Begriff des Werkes

Rechtsprechung und Lehre definieren das Werk als jede unbewegliche oder bewegliche Sache, die dauerhaft durch Menschenhand mit dem Boden verbunden ist. Als Werke im Sinne von Art. 58 OR gelten insbesondere:

Gebäude und ihre Bestandteile (Dächer, Fassaden, Balkone, Innen- und Aussentreppen, Decken)
Technische Anlagen (Aufzüge, Lastenaufzüge, Heizungs- und Lüftungsanlagen)
Verkehrswege (Strassen, Wege, Trottoirs, Brücken, Durchgänge)
Ingenieurbauwerke (Dämme, Tunnel, Stützmauern)
Sport- und Freizeitanlagen (Schwimmbäder, Spielplätze, Tribünen)
Bestimmte fest montierte bewegliche Gegenstände (Geländer, Zäune, automatische Tore)

Die Rechtsprechung beurteilt im Einzelfall, ob ein Gegenstand die Definition erfüllt. Eine einfache bewegliche Sache, die nicht am Boden befestigt ist, stellt kein Werk im Sinne von Art. 58 OR dar.

Voraussetzungen der Haftung

Der Geschädigte, der Art. 58 OR geltend macht, muss das kumulative Vorliegen von vier Voraussetzungen nachweisen:

Voraussetzung	Inhalt	Beweislast
Ein Werk	Unbewegliche oder bewegliche Sache, dauerhaft mit dem Boden verbunden	Geschädigter
Ein Mangel	Bau- oder Unterhaltsmangel, der das Werk unzureichend sicher macht	Geschädigter
Ein Schaden	Vermögensschaden, Körperverletzung oder immaterieller Schaden	Geschädigter
Ein Kausalzusammenhang	Der Mangel ist die adäquate Ursache des Schadens	Geschädigter

Das Verschulden des Eigentümers ist keine Haftungsvoraussetzung: Der Geschädigte muss es nicht beweisen, und der Eigentümer kann sich nicht darauf berufen, um sich zu befreien.

Der Bau- oder Unterhaltsmangel

Ein Werk weist einen Mangel im Sinne von Art. 58 OR auf, wenn es nicht die Sicherheit bietet, die vernünftigerweise erwartet werden darf, gemessen an seiner Zweckbestimmung, seinem Alter und den Umständen. Der Begriff umfasst zwei Kategorien:

Baumangel: Von Anfang an bestehende Unvollkommenheit bezüglich Planung, verwendeten Materialien oder Ausführung der Arbeiten (ungenügende Fundamente, mangelhafte Abdichtung, Nichterfüllung anwendbarer Baunormen).
Unterhaltsmangel: Nach der Erstellung aufgetretene Verschlechterung oder Gefahr, der der Eigentümer nicht abgeholfen hat (nicht reparierte lockere Treppenstufe, fehlende oder instabile Geländer, rutschiger Belag ohne angemessene Warnung, nicht behandeltes beschädigtes Dach).

Die Beurteilung des Mangels erfolgt objektiv, in Bezug auf das, was ein gewöhnlicher Benutzer vom Werk erwarten darf. Technische Normen (SIA, Sicherheitsnormen) sind wichtige Anhaltspunkte, aber nicht für sich allein massgebend.

Der Begriff des Eigentümers

Die Eigenschaft als Eigentümer im Sinne von Art. 58 OR beurteilt sich nach den Regeln des Sachenrechts. Bei Grundstücken ist der Eigentümer derjenige, der als solcher im Grundbuch eingetragen ist. Der Nutzniesser ist nicht Eigentümer des Werkes im Sinne dieser Bestimmung, auch wenn er dessen Nutzung hat.

Besondere Situationen verdienen Beachtung:

Stockwerkeigentum (STWE): Jeder Miteigentümer haftet für die Teile, die ihm allein gehören. Für die gemeinschaftlichen Teile haftet die Stockwerkeigentümergemeinschaft solidarisch, wobei jeder Miteigentümer im Verhältnis seines Anteils verantwortlich ist.
Erbengemeinschaft (Hoirie): Die Erben haften solidarisch für Mängel des Nachlassgrundstücks vor der Erbteilung.
Treuhandeigentum oder Miteigentum: Die Haftung kann je nach den für die Eigentumsform geltenden Regeln solidarisch sein.

Haftungsbefreiungsgründe

Obwohl die Haftung nach Art. 58 OR eine Kausalhaftung ist, kann sich der Eigentümer durch den Nachweis eines anerkannten Befreiungsgrundes davon lösen. Die Befreiung wird von den Gerichten streng ausgelegt:

Höhere Gewalt: Ein unvorhersehbares, unabwendbares und äusseres Ereignis, wie eine Naturkatastrophe von ausserordentlichem Ausmass. Ein gewöhnliches Wetterereignis stellt keine höhere Gewalt dar, wenn das Werk so konzipiert hätte sein müssen, dass es diesem standhält.
Verschulden des Geschädigten: Hat das Verhalten des Geschädigten zur Verwirklichung des Schadens beigetragen, kann die Haftung des Eigentümers je nach Schwere des Verschuldens gemindert oder aufgehoben werden (Art. 44 Abs. 1 OR analog).
Ausschliessliches Verschulden eines Dritten: Ist der Schaden ausschliesslich dem Verhalten eines Dritten zuzurechnen, kann der Eigentümer befreit werden. Diese Befreiung wird nur zugelassen, wenn das Verschulden des Dritten die ausschliessliche adäquate Ursache des Schadens ist.

Die blosse Unkenntnis des Mangels oder die Delegation des Unterhalts an einen Dritten (Verwalter, Hauswart, Unternehmer) befreit den Eigentümer nicht von seiner Haftung gegenüber dem Geschädigten.

Verhältnis zu anderen Haftungsgrundlagen

Die Haftung nach Art. 58 OR kann mit anderen gesetzlichen Grundlagen zusammentreffen oder konkurrieren:

Gesetzliche Grundlage	Grundlage	Besonderheit
Art. 58 OR	Kausalhaftung des Werkeigentümers	Kein Verschulden nachzuweisen; gilt für jeden geschädigten Dritten oder Vertragspartner
Art. 41 OR	Ausservertragliche Haftung (Verschulden)	Anwendbar, wenn auch ein Verschulden des Eigentümers nachgewiesen wird; kann neben Art. 58 OR bestehen
Art. 55 OR	Haftung des Geschäftsherrn für Hilfspersonen	Wenn das Werk einem Unternehmen gehört und der Schaden durch einen Angestellten in Ausübung seiner Tätigkeit verursacht wird
Art. 97 OR	Vertragliche Haftung	Wenn der Geschädigte durch einen Vertrag (Miete, Werkvertrag) mit dem Eigentümer verbunden ist; kann mit Art. 58 OR kumuliert werden
Art. 368 OR	Gewährleistung des Unternehmers für Werkmängel	Klage des Bestellers gegen den Unternehmer; relevant insbesondere im Rahmen des Regresses (Art. 58 Abs. 2 OR)

Der Geschädigte kann gegebenenfalls wählen, auf mehreren gesetzlichen Grundlagen gleichzeitig zu klagen. Das Gericht wendet je nach Umständen die günstigste Regel an.

Regress des Eigentümers gegen Dritte (Art. 58 Abs. 2 OR)

Art. 58 Abs. 2 OR behält ausdrücklich dem Eigentümer, der den Geschädigten entschädigt hat, das Recht vor, eine Regressklage gegen die für den Mangel verantwortlichen Personen zu erheben. Dieser Regress kann sich richten gegen:

Den Unternehmer oder das Bauunternehmen, das den Baumangel verursacht hat (gestützt auf Art. 368 OR oder Art. 41 OR)
Den Architekten oder Ingenieur, dessen Planungs- oder Überwachungsfehler den Mangel verursacht hat
Den Liegenschaftsverwalter oder Hauswart, der mit dem Unterhalt beauftragt war, wenn der Mangel auf eine Verletzung seiner Pflichten zurückzuführen ist
Jeden anderen Dritten, dessen Verschulden zur Entstehung oder Aufrechterhaltung des Mangels beigetragen hat

Dieser Regress ist ein wichtiges Instrument im Bereich der Gewährleistung für Baumängel: Der Eigentümer, obwohl dem Geschädigten gegenüber haftbar, trägt nicht zwingend die endgültige wirtschaftliche Last des Schadens.

Verjährung

Die auf Art. 58 OR gestützten Klagen unterliegen den Verjährungsregeln von Art. 60 OR in der Fassung der am 1. Januar 2020 in Kraft getretenen Revision:

Schadensart	Relative Frist	Absolute Frist
Sach- und Vermögensschäden	3 Jahre ab Kenntnis des Schadens und der verantwortlichen Person	10 Jahre ab dem schädigenden Ereignis
Personenschäden (Verletzung der körperlichen oder psychischen Integrität)	3 Jahre ab Kenntnis des Schadens und der verantwortlichen Person	20 Jahre ab dem schädigenden Ereignis (seit der Revision 2020)

Die relative Frist von 3 Jahren beginnt zu laufen, sobald der Geschädigte tatsächliche Kenntnis vom Schaden, seinem Umfang und der Identität des verantwortlichen Eigentümers hat. Die Verlängerung der absoluten Frist auf 20 Jahre für Personenschäden betrifft insbesondere Schäden aus schädlichen Stoffen oder Materialien (Asbest usw.), die sich erst lange nach der Exposition manifestieren können.

Gebäudehaftpflichtversicherung

In der Praxis ist das Haftungsrisiko nach Art. 58 OR durch eine Gebäudehaftpflichtversicherung (RC immeuble) gedeckt. Diese Versicherung, obwohl nicht durch eine allgemeine gesetzliche Norm vorgeschrieben, wird:

Üblicherweise von Banken als Bedingung für die Hypothekarfinanzierung verlangt
In gewissen Stockwerkeigentümerreglementen (STWE) als Pflicht der Gemeinschaft vorgesehen
Für jeden Eigentümer empfohlen, der dem Risiko von Schäden an Dritten (Mieter, Besucher, Passanten) ausgesetzt ist

Die Gebäudehaftpflichtversicherung deckt grundsätzlich Personen- und Sachschäden, die Dritten im Zusammenhang mit dem Zustand des Werkes zugefügt werden. Sie deckt nicht die Schäden des Eigentümers selbst und in der Regel nicht vorsätzlich verursachte Schäden. Bei Stockwerkeigentum ist die Frage der Deckung der gemeinschaftlichen Teile im Reglement und in der Versicherungspolice zu prüfen.

Die Gebäudehaftpflichtversicherung ergänzt sinnvoll die rechtliche Analyse der Eigentümersituation, namentlich beim Erwerb oder bei der Vermietung einer Liegenschaft.

Häufige Fragen zur Werkeigentümerhaftung

Setzt die Haftung des Werkeigentümers ein Verschulden voraus?

Nein. Art. 58 OR begründet eine Kausalhaftung, d.h. eine verschuldensunabhängige Haftung. Der Eigentümer ist zum Schadenersatz verpflichtet, sobald ein Bau- oder Unterhaltsmangel seines Werkes die Ursache des Schadens ist, unabhängig von einem persönlichen Verschulden seinerseits. Er kann sich nur durch den Nachweis höherer Gewalt, eines Verschuldens des Geschädigten oder des ausschliesslichen Verschuldens eines Dritten befreien.

Was versteht man unter 'Bau- oder Unterhaltsmangel'?

Ein Werk ist mangelhaft, wenn es nicht die Sicherheit bietet, die vernünftigerweise erwartet werden darf, gemessen an seiner Zweckbestimmung und seinem Zustand. Der Baumangel bezeichnet eine von Anfang an bestehende Unvollkommenheit (Planung, Materialien, Ausführung). Der Unterhaltsmangel bezeichnet einen nach der Erstellung eingetretenen Mangel, dem der Eigentümer nicht abgeholfen hat: fehlende Reparaturen, nicht behobene Schäden, unzureichende Warnung vor einer Gefahr. Beide Formen begründen die Haftung des Eigentümers auf derselben gesetzlichen Grundlage.

Kann ein durch einen Gebäudemangel verletzter Mieter gegen den Eigentümer vorgehen?

Ja. Der Mieter kann Art. 58 OR gegenüber dem Vermieter-Eigentümer geltend machen, auch wenn sie durch einen Mietvertrag verbunden sind, denn Art. 58 OR ist eine deliktische Haftungsgrundlage, die vom Vertrag unabhängig ist. Gleichzeitig kann der Mieter auch auf vertraglicher Grundlage (Art. 97 OR) klagen, wenn der Mietvertrag dem Vermieter die Pflicht auferlegt, die Mietsache in gutem Zustand zu erhalten (Art. 256 OR). Beide Klagen können nebeneinander bestehen.

Kann der Eigentümer gegen das bauausführende Unternehmen Regress nehmen?

Ja. Art. 58 Abs. 2 OR sieht ausdrücklich vor, dass der Eigentümer, nachdem er den Geschädigten entschädigt hat, seinen Regressanspruch gegen die für den Mangel verantwortlichen Personen behält: Unternehmer, Architekt, Ingenieur, Subunternehmer. Diese Klage stützt sich in der Regel auf die vertragliche Haftung des Unternehmers (Art. 368 OR für Werkmängel) oder auf die Verschuldenshaftung (Art. 41 OR). Die Verjährungsfrist für die Regressklage beginnt grundsätzlich mit der Zahlung der Entschädigung zu laufen.

Was ist der Unterschied zwischen Art. 58 OR und Art. 41 OR?

Art. 41 OR ist die klassische ausservertragliche Haftung: Sie setzt den Nachweis eines Verschuldens des Haftpflichtigen, eines Schadens und eines Kausalzusammenhangs voraus. Art. 58 OR ist eine Kausal- (objektive) Haftung: Der Geschädigte muss das Verschulden des Eigentümers nicht beweisen, sondern nur das Vorhandensein eines Werkes, eines Mangels, eines Schadens und des Kausalzusammenhangs. Art. 58 OR ist daher für den Geschädigten günstiger. Beide Grundlagen können nebeneinander bestehen, wenn auch ein Verschulden des Eigentümers nachgewiesen wird.